In veel huurovereenkomsten is een beding opgenomen op grond waarvan de huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst eenmalig een bedrag aan de verhuurder moeten betalen aan bijvoorbeeld verhuurkosten of administratiekosten. Wanneer is het in rekening brengen van dergelijke kosten geoorloofd? Een Amsterdamse kantonrechter stelde hierover prejudiciële vragen aan de Hoge Raad.

Artikel 7:264 lid 1 BW bepaalt het volgende:

Elk in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte gemaakt beding, niet de huurprijs betreffende, voor zover daarbij ten behoeve van een der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.

De vraag is hoe dit artikel moet worden uitgelegd. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever de huurder heeft willen beschermen tegen machtsmisbruik van de verhuurder, omdat de huurder immers in een ongelijkwaardige positie ten opzichte van de verhuurder verkeert en vanwege krapte op de markt snel geneigd zal zijn om elk voorstel van de verhuurder te accepteren.

In 2012 heeft de Hoge Raad in het arrest Ymere/Nellestein reeds overwogen dat als uitgangspunt moet worden genomen dat van “een niet redelijk voordeel” sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.

Dan heeft de huurder namelijk geen of onvoldoende baat gehad van de tegenprestatie van de verhuurder om een extra betaling te kunnen rechtvaardigen. De grens tussen een redelijke en een onredelijke vergoeding is echter lastig te trekken.

In de zaak waarover de kantonrechter moest oordelen had een woningcorporatie aan de huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst €200,- in rekening gebracht aan administratiekosten, waarvan €13,50 bestemd was voor een naamplaatje. De huurder vorderde de administratiekosten (met uitzondering van het naamplaatje) terug en stelde zich op het standpunt dat de bepaling in de huurovereenkomst op grond waarvan administratiekosten aan de verhuurder verschuldigd waren uit hoofde van art. 7:264 BW nietig was, omdat daarmee een ‘niet redelijk voordeel’ voor de verhuurder was overeengekomen.

Volgens de verhuurder was er geen sprake van een ‘niet redelijk voordeel’ omdat de kosten zagen op werkelijk verrichte werkzaamheden en gemaakte kosten, waaronder de kosten in verband met de huuropzegging door de oude huurder, het inplannen van onderhoud van de woning en het vinden van een nieuwe huurder. Volgens de verhuurder is pas sprake van een ‘niet redelijk voordeel’ wanneer de verhuurder een zwakkere positie van de huurder misbruikt door een voordeel te bedingen waartegenover hij überhaupt geen of slechts een verwaarloosbare prestatie verricht.

De kantonrechter stelde vragen aan de Hoge Raad in relatie tot de uitleg van voornoemd arrest van de Hoge Raad uit 2012.

Volgens de Hoge Raad houdt het uitgangspunt uit Ymere/Nellestein in dat indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat, een ‘niet redelijk voordeel’ aanwezig is, tenzij uit bijzondere omstandigheden anders volgt. Daarbij geldt dat tegenover de kosten die bij de huurder in rekening gebracht worden een prestatie van de verhuurder moet staan waarvan de huurder baat heeft. Deze bate moet kunnen rechtvaardigen dat de huurder de verhuurder het voordeel verschaft.

Als de prestatie van de verhuurder uitsluitend of in grote mate zijn eigen belangen dient, is van een dergelijk bate geen sprake. Evenmin is een dergelijke bate aanwezig indien de verhuurder een prestatie verricht waartoe hij op grond van de huurovereenkomst of de wet ook zonder het beding gehouden is, of die anderszins behoort bij een normale woningexploitatie. De huurder betaalt dan immers voor iets dat hij zonder het beding ook zou krijgen.

Verder benadrukt de Hoge Raad dat in twee stappen moet worden onderzocht of het door de verhuurder bedongen voordeel wel of niet redelijk is:

1. Eerst moet de aard van de tegenprestatie van de verhuurder die tegenover dat voordeel staat beoordeeld worden: als de huurder daar geen baat van heeft die het bedongen voordeel kan rechtvaardigen dan zal dat voordeel niet redelijk zijn.
2. Indien de aard van de prestatie zich in beginsel niet verzet tegen het berekenen van verhuurkosten dan zal beoordeeld moeten worden of de kosten qua hoogte redelijk zijn.

.
Deze kosten-batenanalyse moet volgens de Hoge Raad in beginsel per elke afzonderlijke tegenprestatie van de verhuurder worden gemaakt. Op die manier is duidelijk hoeveel de huurder precies voor de tegenprestatie betaalt. Dit is anders wanneer het totale door de huurder betaalde bedrag redelijk is gelet op alle tegenprestaties van de verhuurder tezamen.

Deze uitgangspunten gelden gelijkelijk bij vrije sector huur en sociale huur.

Veel zekerheid zal het voorgaande nog niet gaan brengen. Het kader is door de Hoge Raad nader toegelicht maar er zal in individuele zaken discussie gevoerd blijven worden over de toepassing van art. 7:264 BW. Naar verwachting zal de kantonrechter in deze zaak gaan oordelen dat het bedrag ad € 13,50 redelijk is omdat daar een concrete tegenprestatie van de woningcorporatie tegenover staat, namelijk het naamplaatje. De administratiekosten leveren voor de huurder geen bate op en zullen naar alle waarschijnlijkheid als niet redelijk worden beschouwd. De bepaling uit de huurovereenkomst zal in zoverre nietig zijn.

Wilt u meer weten of heeft u vragen over uw positie als huurder of verhuurder? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst en houden u van de verdere ontwikkelingen op de hoogte.