Prejudiciële vragen aan de Hoge Raad over huurkorting in coronatijd

Uit de meest recente jurisprudentie over het onderwerp huur en corona volgt, dat een huurder in beginsel recht heeft op huurprijsvermindering omdat ofwel sprake is van een gebrek ofwel sprake is van onvoorziene omstandigheden, mits de huurder kan aantonen dat hij is getroffen door de gevolgen van de coronacrisis, waaronder de van overheidswege verplichte sluiting, en de huurder kan aantonen dat hij daardoor omzetverlies lijdt. Tevens wordt er rekening gehouden met overige omstandigheden zoals de tegemoetkomingen die de huurder heeft ontvangen vanuit de overheid. Volledige duidelijkheid is er echter nog niet. De Rechtbank Limburg heeft daarom onlangs prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad.

Het betrof een geschil tussen brouwerij Heineken als huurder en een Limburgse verhuurder. Heineken huurt ongeveer 600 panden die zij weer onderverhuurt aan horecaondernemers. Als gevolg van de van overheidswege gedwongen sluiting besloot Heineken, aangespoord door Koninklijke Horeca Nederland, om haar horecaklanten tegemoet te komen door twee maanden huur kwijt te schelden. Heineken stuurde vervolgens een brief aan haar verhuurders, waarin werd verzocht om akkoord te gaan met het voorstel om één van die twee maanden aan hen (de pandeigenaren) door te belasten. Heineken vroeg dus een huurkorting van een maand.

De verhuurder van het onderhavige pand weigerde echter om met het voorstel van Heineken akkoord te gaan. Heineken hield vast aan haar voorstel en voerde dat ook uit, door de huurpenningen van een maand in te houden. De verhuurder accepteerde dat niet en startte een procedure.

Heineken voerde in de procedure o.a. aan dat zij op grond van de gebrekenregeling (artikel 7:204 BW) recht had op 50% huurkorting gedurende een bepaalde periode. Op grond van dat gebrek zou de rechter de huurprijs ex artikel 7:207 Burgerlijk Wetboek dienen te verminderen.

De kantonrechter te Limburg vroeg zich af of de verplichte sluiting wel als een gebrek aan het gehuurde moet worden gekwalificeerd en tot een vermindering van de huurprijs moet leiden in verband met verminderd huurgenot.

Volgens de kantonrechter kan de wetsgeschiedenis verschillend worden uitgelegd om tot beantwoording van de vraag te komen of de coronacrisis kwalificeert als een gebrek. In de wetsgeschiedenis is bepaald dat met een gebrek niet enkel de stoffelijke toestand van de zaak wordt bedoeld, maar dat het gaat om elke op de zaak betrekking hebbende omstandigheid die het genot ervan beperkt. De dwingende overheidsmaatregelen zouden dan een dergelijke omstandigheid vormen. Daartegen zou ook kunnen worden aangevoerd dat de corona-overheidsmaatregelen zien op de uitoefening van de horeca en niet op het gehuurde zelf.

Daarnaast merkte de kantonrechter op, dat in de gevallen waarin de rechter heeft geoordeeld dat de coronamaatregelen een gebrek vormen in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, er doorgaans niet langs de weg van artikel 7:207 BW, maar langs de weg van onvoorziene omstandigheden of de redelijkheid en billijkheid tot een huurkorting wordt gekomen. Dat heeft veelal te maken met een beroep van de verhuurder op een bepaling in de huurovereenkomst of de algemene voorwaarden die huurprijsvermindering op grond van de gebrekenregeling uitsluit.

Hoewel er maatschappelijk een zekere behoefte wordt gevoeld om de enorme schade van de corona maatregelen voor winkeliers op een bepaalde manier te verdelen tussen huurders en verhuurders, is niet helder of en hoe dat juridisch vormgegeven kan en mag worden. Daarnaast zijn er momenteel landelijk veel rechtszaken over deze kwestie en de verwachting is dat er nog vele zullen volgen.

De kantonrechter achtte het daarom zinvol om de volgende prejudiciële vragen (rechtsvragen van een rechter aan een hoger gerecht betreffende de uitleg van een rechtsregel) aan de Hoge Raad te stellen:

  1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
  2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
  3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
  4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?

.
Momenteel is het afwachten hoe de Hoge Raad deze vragen gaat beantwoorden.

Wilt u meer weten of heeft u vragen over uw positie als huurder of verhuurder? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst en houden u van de verdere ontwikkelingen op de hoogte.

SPEE advocaten & mediation Maastricht