Regelmatig worden verhuurders geconfronteerd met overlast veroorzakende huurders. Huurders komt op grond van de wet en jurisprudentie een behoorlijke bescherming toe. Wat kunt u als verhuurder doen aan bijvoorbeeld asociaal gedrag naar andere bewoners of geluidsoverlast? Wanneer is de overlast dusdanig erg dat u dit als verhuurder niet langer hoeft te tolereren?

Verplichting huurder
Artikel 7:213 BW verplicht de huurder zich als een goed huurder te gedragen. Wanneer een huurder overlast veroorzaakt schiet hij tekort in de nakoming van zijn contractuele verplichtingen. Het niet correct nakomen van de huurovereenkomst kan uiteindelijk ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigen. Gezien de sterke bescherming die de huurder toekomt zal daar bij overlast niet gelijk sprake van zijn. Wanneer er sprake is van stelselmatige overlast kan dat anders zijn.

Wanneer de verhuurder eigenaar is van verschillende appartementen in hetzelfde gebouw kan een huurder die overlast ondervindt van een andere huurder van zijn verhuurder, de verhuurder verzoeken om daar tegen op te treden.

Procedure overlast
De rechtbank Midden-Nederland deed onlangs uitspraak in een overlastzaak waarin een woningcorporatie veel overlastmeldingen kreeg van (directe) buren van de huurders. Ondanks inzet van de woningcorporatie, politie, gemeente en hulpverlenende instanties werd de door de huurders veroorzaakte geluidsoverlast niet minder. De woningcorporatie startte uiteindelijk een kort geding tot ontruiming tegen de huurders. Zij vond de overlast zo ernstig dat de huurders in het belang van de buren niet langer in de woning konden blijven wonen. De rechter moest dus oordelen over de vraag of de overlast ernstig genoeg was om de huurders uit hun woning te zetten.

Ontruiming in kort geding
In kort geding kan ontruiming alleen worden toegewezen als de tekortkoming van de huurders zo ernstig is, dat de huurovereenkomst heel waarschijnlijk in de (nog te starten) bodemprocedure zal worden ontbonden en dat het vooruitlopend daarop niet redelijk is om van de verhuurder te verlangen dat de huurders nog langer gebruik mogen maken van de woning. Daarbij moet de rechter uitgaan van de feiten met de beperkte toetsing daarvan, aangezien een kort geding zich niet leent voor nader feitenonderzoek en/of nadere bewijslevering.

Overlastdossier
Dat er sprake was van overlast bleek uit het overlastdossier dat de verhuurder bij de dagvaarding had meegestuurd. Het overlastdossier bestond uit 33 overlastmeldingen en een USB-stick met daarop geluidsopnames van de door de huurders veroorzaakte geluidsoverlast. In sommige gevallen was ook melding bij de politie gedaan. Het ging steeds om meldingen van geluidsoverlast: harde muziek overdag en ‘s nachts, hard praten of schreeuwen, ruzies, dreigementen, vloeken, en blaffende honden. In de latere meldingen uitten buren ook zorgen over de kinderen, huisdieren, huiselijk geweld, vervuiling, meerdere geparkeerde auto’s in de straat en over het autorijden zonder rijbewijs en zonder dat de kinderen een autogordel droegen.

Verder bleek uit het overlastdossier dat de verhuurder de huurders meerdere keren had aangesproken op de overlastklachten die zij van buren had ontvangen. Samen met de wijkagent was zij bij de huurders op bezoek geweest. Wat was besproken had de verhuurder per brief aan de huurders bevestigd en er daarbij op gewezen dat de huurders hun gedrag moesten aanpassen. Na een melding over blaffende honden in de nachtelijke uren was er wederom een gesprek geweest over hoe de overlast kon worden gestopt en zijn daar afspraken over gemaakt. Door de huurders werd beterschap beloofd en toegezegd dat er vanaf dat moment geen meldingen meer zouden worden ontvangen. Ondanks die toezegging volgden de overlastmeldingen elkaar bijna wekelijks op.

Aan de huurders werd nog een laatste kans gegeven om de overlast te stoppen. Aan hen werd twee maanden de tijd gegund om vooruitgang te laten zien. Na één maand zou de situatie geëvalueerd worden. Als er geen vooruitgang geboekt zou worden, dan zou de huurders verzocht worden om de huur vrijwillig op te zeggen. Bij weigering van het opzeggen van de huur zou er een juridische procedure worden gestart. De overlast bleef echter onverminderd aanhouden.

Oordeel rechter
Alhoewel de voorzieningenrechter begrip toonde voor de moeilijke situatie van de huurders vond de rechter dat zij zich niet als goede huurders hadden gedragen en te vaak en te ernstige overlast hadden veroorzaakt. De buren voelden zich al langere tijd onveilig en woonden niet meer prettig in de buurt. Zij hadden stress en slapeloze nachten door het gedrag van de huurders. In de overlastmeldingen omschreven de buren de situatie als bedreigend en intimiderend. Uit het overlastdossier volgde ook dat de verhuurder, de politie en betrokken hulpverlening de huurders meerdere keren hadden geadviseerd hulp te zoeken bij hun problemen, hun gedrag aan te passen en de overlast te stoppen, hetgeen zij niet hadden gedaan. De verhuurder had al voldoende kansen gegeven en samen met de hulpverlening meerdere keren met de huurders gesproken, hetgeen niks had opgeleverd. De huurders hadden onvoldoende laten zien dat zij van de verhuurder nog een kans moesten krijgen. De voorzieningenrechter was er ook niet van overtuigd dat in de huidige situatie op korte termijn verbetering zou optreden. De buren verdienden rust en de onrust moet dan ook worden weggenomen.

Het belang van de huurders om in de woning te mogen blijven wonen woog volgens de voorzieningenrechter in dit geval minder zwaar dan het belang van de verhuurder om de huurders eruit te kunnen zetten. Er was sprake van een (ernstige) tekortkoming op grond waarvan de kans groot is dat de bodemrechter de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning zal toewijzen. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter was het daarom gerechtvaardigd om hierop vooruit te lopen door de vordering tot ontruiming van de woning toe te wijzen. De huurders moesten de woning dus ontruimen.

Conclusie
Wanneer een huurder overlast veroorzaakt is het van belang om daar als verhuurder adequaat op te reageren en ervoor te zorgen dat er een dossier wordt gevormd met o.a. meldingen, correspondentie en afspraken met de huurder om in een procedure zo nodig te kunnen bewijzen dat er sprake is van stelselmatige overlast.

Heeft u vragen of wenst u advies over overlast of ander huurkwesties? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!