De eerder min of meer vaste regel in de rechtspraak dat drie maanden huurachterstand voldoende was voor een rechter om te besluiten een ontbinding en ontruiming uit te spreken is inmiddels achterhaald. Van verhuurders wordt meer inspanning verwacht om de achterstallige huurpenningen te incasseren en de huurders een hand te reiken om de huurpenningen alsnog te voldoen.

Wanneer huurders een huurachterstand hebben van drie maanden of meer starten veel verhuurders een procedure waarbij zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vorderen alsmede betaling van de achterstallige huurpenningen.

Ontbinding

Artikel 6:265 BW bepaalt, dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis (zoals het niet betalen van huur) aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding niet rechtvaardigt.

Een huurachterstand van drie maanden of meer wil niet zonder meer zeggen dat de huurovereenkomst door de rechter wordt ontbonden en dat de huurder het gehuurde moet verlaten. Ontbinding kan voorkomen worden als de rechter van oordeel is dat ontbinding niet redelijk is, dus als de wanprestatie (in dit geval het niet betalen van de huur) gezien de geringe betekenis of bijzondere aard ervan, de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt.

Belangenafweging

Bij de beoordeling van de vorderingen van de verhuurder dient de rechter rekening te houden met alle omstandigheden van het geval.  Tevens dient het woonbelang van de huurder bij de beoordeling te worden betrokken. De rechter moet een belangenafweging maken tussen de belangen van de verhuurder bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde en de belangen van de huurder om in de woning te kunnen blijven wonen.

Een omstandigheid die ertoe zou kunnen leiden dat de huurovereenkomst niet wordt ontbonden ondanks een huurachterstand van 3 maanden, is bijvoorbeeld het op korte termijn kunnen inlopen van de achterstand. De rechter kan de huurder een laatste kans geven om te betalen, een zogenaamde “terme de grȃce”. Als de huurder niet binnen de door de rechter aangegeven termijn aan zijn betalingsverplichting voldoet, wordt de huurovereenkomst alsnog definitief ontboden.

Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening

Een andere omstandigheid die ontbinding en ontruiming in de weg zou kunnen staan is het op 1 januari 2021 in werking getreden Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening. Het betreft een besluit op basis van de Wet Gemeentelijke Schuldhulpverlening. Deze wet schept verplichtingen voor schuldhulpverleners om zelf initiatief te nemen bij inwoners met schulden. Zij zijn echter afhankelijk van meldingen om op de hoogte te raken van die schulden. Het besluit schept een meldingsplicht  voor verhuurders van woningen. Het doel van deze meldingsplicht is dat schuldenproblematiek vroegtijdig kan worden herkend en dat mensen met schulden snel kunnen worden geholpen. Volgens de toelichting van het Besluit kunnen op die wijze tevens huisuitzettingen worden voorkomen.

Meldingsplicht

Volgens het besluit dient een verhuurder als er achterstand is in het betalen van de huur de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan het college voor schuldhulpverlening te verstrekken, als hij:

1. inspanning heeft geleverd om in persoonlijk contact te treden met de huurder om deze te wijzen op de mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen;
2. de huurder gewezen heeft op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening;
3. de huurder tenminste eenmaal een schriftelijke herinnering heeft gestuurd over de betalingsachterstand; en
4. bij die schriftelijke herinnering heeft aangeboden om met schriftelijke toestemming van de huurder zijn contactgegevens aan het college te verstrekken en de huurder daarop niet afwijzend heeft gereageerd.

Afkoelingsperiode

De verhuurder dient er rekening mee te houden dat de gemeente kan verzoeken om een afkoelingsperiode in de zin van de Wet Gemeentelijke Schuldsanering. Deze afkoelingsperiode heeft tot gevolg dat de verhuurder de huurachterstand gedurende de afkoelingsperiode niet bij de rechter kan vorderen. Een afkoelingsperiode kan worden opgelegd voor een periode van maximaal zes maanden.

Sanctie?

Op het niet-melden staat geen sanctie. De verhuurder behoudt het recht om ontbinding van de huurovereenkomst te verzoeken bij de rechter. De rechter zal het niet melden wel gaan betrekken bij de afweging of de ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen is.

De rechtbank Roermond (ECLI:NL:RBLIM:2022:2597) tikte onlangs een verhuurder op de vingers wegens het niet naleven van het besluit. De vordering van de verhuurder tot ontruiming werd afgewezen,  mede gezien het feit dat de verhuurder geen melding in de zin van het Besluit had gemaakt bij de gemeente.  De huurder was hier een door de overheid erkend slachtoffer van de zogenaamde “toeslagenaffaire” bij de belastingdienst.

Conclusie

Verhuurders doen er dus verstandig aan om een informatiebrief te versturen waarin wordt voldaan aan de vereisten van het Besluit en bij geen reactie melding te doen bij de gemeente.  Het niet melden kan door de rechter meegenomen worden in de belangenafweging met mogelijk afwijzing van de vordering tot ontbinding en ontruiming tot gevolg.

Heeft u vragen of wenst u advies met betrekking tot een niet betalende huurder? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst.