Bij de Hoge Raad stond onlangs de vraag centraal of partijen bij een overeenkomst voor de ontbinding van die overeenkomst een regeling kunnen treffen die afwijkt van art. 6:265 lid 1 BW, in het bijzonder van de daarin opgenomen tenzij-bepaling.

Wat speelde hier?

Partijen waren een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot een hotel.

In de huurovereenkomst werd door de verhuurder gegarandeerd dat de huidige exploitatie van het hotel, restaurant, zwembad, wellness, etc. voldeed aan alle eisen van volksgezondheid, brandveiligheid, overige veiligheid in de ruimste zin des woords en alle mogelijke overheidsvoorschriften in de ruimste zin des woords en dat ondersteunende apparatuur in de meest brede zin ten behoeve van de exploitatie van het hotel en de daarbij behorende horeca naar gangbare maatstaven goed functioneerde.

Indien de verhuurder een of meer van deze garanties niet of niet volledig zou nakomen en/of sprake zou zijn van een inbreuk, zou de verhuurder een onmiddellijk opeisbare boete verbeuren van  € 50.000,00 per overtreding en heeft de huurder het recht om de overeenkomst per direct te ontbinden, onverminderd het recht van huurder om daarnaast vergoeding te vorderen van alle als gevolg van ontbinding geleden schade (waaronder omzetderving en kosten van rechtsbijstand).

De huurder stelde zich op het standpunt dat er sprake was van overtreding van verscheidene door de verhuurder in de huurovereenkomst gegeven garanties en stelde de verhuurder onder meer aansprakelijk wegens overtreding van de garanties en sommeerde de verhuurder tot betaling van (een voorschot op) de schadevergoeding en boetes. Vervolgens heeft de huurder na correspondentie tussen partijen de huurovereenkomst ontbonden en verklaard de exploitatie van het hotel per gelijke datum te staken.

In de daarop volgende procedure vorderde de huurder om de  verhuurder te veroordelen tot betaling van contractuele boetes en schadevergoeding. De verhuurder vorderde in reconventie onder meer te verklaren voor recht dat de ontbinding van de huurovereenkomst door de huurder zonder rechtsgevolg is gebleven en de huurder te veroordelen tot vergoeding van de schade die de verhuurder door de ontbinding heeft geleden en nog zal lijden.

Art.6:265 BW

Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt,  dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Uitspraak kantonrechter en hof

Naar het oordeel van de kantonrechter had de verhuurder twee garanties geschonden, te weten de garanties betreffende brandveiligheid en het goed functioneren van ondersteunende apparatuur. Vervolgens heeft de kantonrechter geoordeeld dat de ontbinding, gelet op de aard en omvang van de tekortkoming, de aard van de huurovereenkomst en het belang van de verhuurder bij voortzetting daarvan, niet gerechtvaardigd was. Aan de door de huurder ingeroepen ontbinding kwam daarom geen rechtsgevolg toe en de verhuurder kon jegens de huurder aanspraak maken op vergoeding van de schade die hij als gevolg van de ontbinding leed.

Door het hof werd de vraag of de ontbindingsverklaring effect had gesorteerd eveneens ontkennend beantwoord. Het hof stelde voorop dat de hoofdregel en de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW tezamen de materiële rechtsregel tot uitdrukking brengen dat, kort gezegd, slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst. Deze maatstaf stoelt op de redelijkheid en billijkheid. Bij de beoordeling van de vraag of een tekortkoming van voldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de overeenkomst.

Oordeel Hoge Raad

In cassatie werd erover geklaagd dat het hof ten onrechte eraan voorbij is gegaan dat art. 6:265 lid 1 BW van regelend recht is en dat het partijen dus vrijstaat daarvan af te wijken. Met de garantieverplichtingen en het ontbindingsbeding zoals opgenomen in de huurovereenkomst zijn partijen afgeweken van de tenzij-bepaling van art. 6:265 lid 1 BW. Nu het hof heeft geoordeeld dat de verhuurder de garantiebepalingen heeft overtreden, heeft het de bevoegdheid van de huurder om de overeenkomst te ontbinden dus ten onrechte onderzocht aan de hand van de tenzij-bepaling van art. 6:265 lid 1 BW.

Deze klacht slaagde. Art. 6:265 lid 1 BW is van aanvullend recht. Het staat partijen volgens de Hoge Raad dus in beginsel vrij om daarvan bij overeenkomst af te wijken. In deze zaak zijn partijen overeengekomen dat indien de verhuurder een of meer van de in de huurovereenkomst opgenomen garanties niet of niet volledig nakomt, de huurder het recht heeft om de overeenkomst per direct te ontbinden. Naar het in cassatie onbestreden oordeel van het hof, heeft de verhuurder de garantieverplichtingen overtreden. Of de ontbindingsverklaring van de huurder doel heeft getroffen, dient dan ook te worden onderzocht aan de hand van hetgeen partijen daaromtrent zijn overeengekomen.

Het arrest van het Hof werd dan ook door de Hoge Raad vernietigd.

Partijen dienen zich bij afwijking van de wet dus bewust te zijn van de consequenties die dit kan hebben. Waar bij een kleine tekortkoming een ontbinding mogelijk geen rechtsgevolg toekomt, kan dit bij afwijking van de tenzij-bepaling wel het geval zijn.

Heeft u vragen of advies nodig over uw huurcontract? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!