De kantonrechter te Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan in een kwestie waar aan de orde kwam of de door de verhuurder gestelde huurachterstand door de huurder moest worden voldaan. Gedurende de looptijd van de huurovereenkomst was door toepassing van het overeengekomen huurprijswijzigingsbeding de huurprijs bijna verdubbeld. Werd de vordering van de verhuurder toegewezen?
De feiten
Sinds 2005 huren huurders een woning van verhuurder Bouwinvest voor een huurprijs van € 865,- per maand.
In de huurovereenkomst staat in artikel 10 sub j het volgende beding:
“De huurprijs wordt voor het eerst per 1 juli volgend op de huuringangsdatum en vervolgens jaarlijks per 1 juli verhoogd met een door de verhuurder vast te stellen percentage, zijnde de percentuele wijziging van het maandindexcijfer voor de maand februari, van de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens, op de meest recente tijdsbasis vastgesteld, berekend overeenkomstig lid II van deze bepaling, vermeerderd met maximaal 5% (van het door de verhuurder vast te stellen ophogingspercentage).”
Inmiddels maakt Bouwinvest aanspraak op een huurprijs van € 1.534,75 per maand.
Bij een eerder vonnis van 22 augustus 2022 zijn de huurders door de kantonrechter veroordeeld tot betaling van een huurachterstand. De vordering tot ontbinding en ontruiming is voorwaardelijk toegewezen door middel van een zogenoemde terme de grace.
In deze procedure vordert Bouwinvest, kort gezegd, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, met veroordeling van de huurders tot betaling van de huurachterstand van € 4.425,27, vermeerderd met buitengerechtelijke kosten, rente en proceskosten. Volgens Bouwinvest zijn de huurders toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van het (tijdig) voldoen van de huurprijs. Sprake is van een herhaalde wanprestatie. Van Bouwinvest kan niet worden gevergd de huurovereenkomst nog langer te laten voortduren.
De huurders erkennen dat er een huurachterstand is. Door allerlei omstandigheden zijn er betalingsproblemen ontstaan. Zij willen graag een betalingsregeling treffen en in de woning blijven wonen.
Richtlijn oneerlijke bedingen
De huurovereenkomst die in deze procedure centraal staat is gesloten met een consument, zodat ambtshalve toetsing aan het Europese en Nederlandse consumentenrecht moet plaatsvinden, in het bijzonder aan de Richtlijn 93/13 EG (Richtlijn oneerlijke bedingen).
Uit de oorspronkelijke huurprijs vergeleken met de huurprijs waarop Bouwinvest aanspraak maakt, volgt dat de huur aanzienlijk is verhoogd.
De kantonrechter moet ambtshalve toetsen of het huurprijswijzigingsbeding in de overeenkomst oneerlijk is in de zin van de Richtlijn oneerlijke bedingen. Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en alle andere bedingen van de overeenkomst, rekening houdend met de aard van de goederen of de diensten waarop de overeenkomst betrekking heeft, in aanmerking worden genomen. Voor het toetsingsmoment moet worden uitgegaan van de datum waarop de overeenkomst is gesloten. Irrelevant voor deze toets is daarom de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg.
Oordeel kantonrechter
Het beding in de huurovereenkomst die is gesloten met Bouwinvest is naar zijn aard te beschouwen als een beding dat is bedoeld om in meerdere overeenkomsten te worden gebruikt. Het is niet als kernbeding aan te merken. Gesteld noch gebleken is dat over het beding is onderhandeld.
Bouwinvest heeft ter zitting aangevoerd dat zij zich op het standpunt stelt dat het huurprijswijzigingsbeding niet onredelijk bezwarend is en dat met de belangen van beide partijen voldoende rekening wordt gehouden.
Uit de jurisprudentie volgt dat het Europese Hof van Justitie vergaande beperkingen aan de geldigheid van prijswijzigingsbedingen stelt. Een dergelijk beding moet in duidelijke en begrijpelijke taal gesteld zijn, ofwel objectief bepaalbaar zijn. Het beding moet de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast bevatten en deze gronden moeten een geldige reden voor de wijziging van de huurprijs vormen. Het huurprijswijzigingsbeding moet zijn opgenomen in het huurcontract of de bijgesloten algemene voorwaarden.
Andere omstandigheden die meewegen bij de beoordeling of een beding oneerlijk is zijn de volgende: of in de huurovereenkomst is opgenomen dat het huurprijswijzigingsbeding al dan niet ook tot huurverlaging kan leiden en of in het huurcontract is bepaald dat de huurder bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de huurovereenkomst kan beëindigen, alsmede of de huurder nadat hij geïnformeerd is over de huurverhoging een reële mogelijkheid heeft om de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen of te ontbinden.
In beginsel is een beding dat een wijziging van de huurprijs regelt eerlijk wanneer die wijziging is gegrond op de consumentenprijsindex en is toegelicht hoe de aanpassing van de huurprijs wordt berekend, of indien het beding verwijst naar de wettelijke regels omtrent het wijziging van de huurprijs. Op grond van het onderhavige beding is het naast een verhoging met de inflatiecorrectie echter ook mogelijk om daar bovenop nog ieder jaar 5% verhoging aan te zeggen. Daardoor is het evenwicht in strijd met de goede trouw ten nadele van huurder als consument aanzienlijk verstoord. Ook overigens voldoet het beding niet aan de hiervoor gestelde voorwaarden: de gronden op basis waarvan en de wijze waarop de huurprijs kan worden aangepast ontbreken in het beding, alsmede een geldige reden voor de jaarlijkse wijziging van de huurprijs met 5% boven de inflatiecorrectie, waardoor de huurder op dit punt aan de willekeur van de verhuurder is overgeleverd.
De kantonrechter was dan ook van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is.
Gevolg van de oneerlijkheid is, dat het hiervoor aangehaalde beding, gelet op de vaste jurisprudentie van het Europese Hof van Justitie, volledig buiten toepassing moet worden gelaten. Partiële vernietiging of herziening is niet mogelijk. Bouwinvest heeft dus nooit een beroep op het beding kunnen doen en de huurprijs is dus gedurende de looptijd van de huurovereenkomst niet verhoogd. Dat betekent dat uit moet worden gegaan van de oorspronkelijke huurprijs van € 865,00 per maand vanaf de aanvang van de huurovereenkomst.
Conclusie
Gelet op het feit dat de huurovereenkomst al sinds 2005 bestond en de huurprijs inmiddels bijna was verdubbeld ten opzichte van de oorspronkelijke huurprijs, stond volgens de kantonrechter voldoende vast dat van een huurachterstand geen sprake kon zijn. Evident was dat sprake was van een aanzienlijke voorstand. Door de huurders was ter zitting een beroep op verrekening gedaan. Partijen konden zelf berekenen wat de exacte omvang was van de verrekeningsvordering, namelijk het bedrag dat de huurders hebben voldaan aan Bouwinvest minus de huurprijs van € 865,00 per maand te vermenigvuldigen met het aantal maanden dat de huurovereenkomst loopt. Zolang dit saldo positief was, mochten de huurders zich beroepen op verrekening als zij door Bouwinvest zouden worden aangesproken op betaling van de huur.
Voor ontbinding en ontruiming zag de kantonrechter vanwege het afwijzen van de hoofdvordering geen aanleiding, ook niet enkel op grond van het niet altijd tijdig betalen van de huur. Voor de verhuurders liep deze procedure dus erg slecht af. Niet alleen werd de vordering tot betaling van de huurachterstand afgewezen, er kon voorlopig ook geen aanspraak worden gemaakt op betaling van toekomstige huurtermijnen.
Wilt u meer weten of heeft u vragen of advies nodig over het incasseren van achterstallige huurpenningen of uw huurcontract? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!