Voor het vastleggen van afspraken tussen huurders en verhuurders worden in de praktijk veelal de verhuurdersvriendelijke modelcontracten van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) gebruikt. Het laatste model voor de zogeheten 290-bedrijfsruimte (zoals winkels en horeca) dateert uit 2012 en heeft onlangs, na ruim 10 jaar, een update gehad. Wat zijn de belangrijkste wijzigingen?
Omzetgerelateerde huur
Bij het nieuwe model is in een aparte bijlage een uitgebreide bepaling opgenomen met betrekking tot het overeenkomen van omzetgerelateerde huur. Het koppelen van de huurprijs aan gerealiseerde omzet biedt huurders wat meer lucht in mindere tijden en laat verhuurders meeprofiteren in goede tijden. De ROZ bepaling helpt partijen op weg om goede afspraken te maken en kan dienen ter vervanging van artikel 4.
Openingstijden
Per 1 januari 2022 is de Winkeltijdenwet gewijzigd waardoor het voor verhuurders van winkelpanden niet meer mogelijk is om eenzijdig de verplichte openingstijden van een winkel te wijzigen zonder nadrukkelijk toestemming van de huurder zelf.
In het nieuwe model is nu een bepaling opgenomen waarin de exacte openingstijden kunnen worden ingevuld, zodat de huurder daarmee uitdrukkelijk instemt. Er geldt een exploitatieverplichting binnen deze openingstijden.
Overheidsmaatregelen
Het nieuwe ROZ-model regelt in artikel 14 dat partijen in overleg zullen treden wanneer de huurder nadeel ondervindt omdat het gebruik van het gehuurde en/of het huurgenot wezenlijk wordt beperkt als gevolg van algemeen geldende overheidsmaatregelen (zoals bijvoorbeeld in de coronaperiode het geval is geweest) die van dien aard zijn, dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. In dit artikel is tevens opgenomen dat zolang er geen (andere) afspraken zijn gemaakt, de huurder gewoon de huur moet blijven betalen.
In Coronatijd kregen huurders te maken met betalingsproblemen vanwege de sluiting, maar tegelijkertijd dienden zij wel de huurpenningen te blijven voldoen. De verhuurder kan nu dus niet meer volstaan met het enkel wijzen van de huurder op zijn betalingsverplichting en zal in overleg moeten treden. Een huurder kan in zo’n situatie niet zomaar eenzijdig de huur opschorten om op die wijze te forceren om tot een regeling te komen met de verhuurder.
Duurzaamheid
Artikel 15 van het nieuwe model bevat een uitgebreide regeling over duurzaamheid. Als uitgangspunt geldt nu dat partijen op voorhand afspraken maken over duurzaamheid, welke als bijlage bij de huurovereenkomst worden gevoegd. Ook sluit het model (alvast) aan bij de regeling over de energieprestatie van het gehuurde (energielabel).
In het voorgaande model was slechts een vrijblijvende bepaling opgenomen inhoudende dat partijen het belang van duurzaamheid onderkenden en overeenkwamen elkaar te ondersteunen in het behalen van de gezamenlijke doelstellingen op dit gebied.
Omgevingswet
Het nieuwe model bevat ook alvast een regeling vooruitlopend op het in werking treden van de Omgevingswet. Voor zover begrippen en/of bepalingen uit de huurovereenkomst niet aansluiten op of in overeenstemming zijn met de begrippen uit de Omgevingswet dient aan de begrippen en/of bepalingen in deze huurovereenkomst een zodanige invulling te worden gegeven dat de betekenis daarvan zo veel mogelijk overeenkomt met de betekenis die deze begrippen en/of bepalingen hadden voorafgaand aan de inwerkingtreding van de nieuwe Omgevingswet.
Bijzondere bepalingen
Ten slotte zijn er in artikel 17 en verder nog tekstvoorstellen opgenomen voor het geval partijen afspraken willen maken over gegevensverstrekking, energie- en/of waterverbruik, het verwerken van persoonsgegevens en de mogelijkheid om de huurovereenkomst elektronisch te ondertekenen.
Wilt u meer weten of heeft u vragen over uw huurcontract? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst en houden u van de verdere ontwikkelingen op de hoogte!