Medehuurderschap

Wie met een huurder samenwoont zonder dat hij zelf huurder of medehuurder is, heeft huurrechtelijk gezien een zwakke positie. Een inwonende dochter trok na het overlijden van haar vader onlangs aan het kortste eind. Het gerechtshof Den Haag oordeelde dat zij niet als (mede)huurder kon worden aangemerkt en daarom de woning moest verlaten.

Voor kinderen van een overleden huurder is het lastig om af te dwingen dat zij in de huurwoning mogen blijven wonen en (mede)huurder worden van de huurwoning. Voor medehuurderschap is onder meer van belang dat de beoogde medehuurder ten minste twee jaar zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd, dat de beoogde medehuurder de huur zelfstandig kan betalen en dat er geen misbruik van het medehuurderschap wordt beoogd. Ouders en kinderen voeren in beginsel geen duurzame gemeenschappelijke huishouding omdat er sprake is van een aflopende samenlevingssituatie.

In de onderhavige kwestie was de dochter bij haar vader gaan wonen om voor hem te zorgen. De vader schreef een aangetekende brief aan de verhuurder om zijn dochter in het huurcontract te laten opnemen. In deze brief werd het volgende vermeld:

“Door een ernstige longinfectie heb ik 10 dagen in coma gelegen op de IC en ben ik bezig met mijn revalidatie. Omdat het niet verantwoord meer is om alleen te wonen, heeft mijn dochter bij mij moeten intrekken. Volgens mijn artsen is het hoogstwaarschijnlijk ook na mijn herstel niet langer verantwoord om alleen te wonen en bij deze dan ook het verzoek om mijn dochter op te nemen op het huurcontract zodat zij hier bij mij mag blijven inwonen. Indien gewenst kan ik een verklaring opvragen bij mijn behandelend artsen waaruit dit blijkt.
In de bijlage vindt u ook een kopie van haar paspoort (hier staan al haar belangrijke gegevens in) en een kopie van het huurcontract met de huidige huurprijs en handtekening van ons. Als u meer documenten nodig heeft of als wij hier nog iets anders voor moeten doen, neemt u dan contact op. Bij geen bericht ga ik ervan uit dat het zo in orde is.”

Door de verhuurder werd niet op de brief gereageerd.

Enige tijd later overleed de vader. Dit werd door de dochter niet bij de verhuurder gemeld. De dochter bleef in de woning wonen en betaalde de huur. Na enkele jaren constateerde de verhuurder dat de vader niet meer in de huurwoning woonachtig was en verzocht de dochter de woning te ontruimen. De dochter weigerde dit omdat zij van mening was dat zij medehuurder was, waarna de verhuurder een procedure startte.

In eerste instantie kreeg de dochter bij de rechtbank gelijk. De rechtbank oordeelde dat een huurovereenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding, waarbij van belang is wat partijen over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden. De dochter mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat zij door de verhuurder als medehuurster werd beschouwd, waardoor een huurovereenkomst tussen partijen was ontstaan.

De verhuurder was het hier niet mee eens en ging in hoger beroep. Het gerechtshof kwam tot een ander oordeel en wees de vordering tot ontruiming van de verhuurder toe.

De verhuurder voerde aan, dat de rechtbank had miskend dat de brief van vader niet een regulier aanbod was om een huurovereenkomst aan te gaan, maar een verzoek tot medehuurderschap als bedoeld in artikel 7:267 BW. De rechtbank had de daarvoor geldende regels niet in acht genomen: van een stilzwijgend instemmen met medehuurderschap kan geen sprake zijn. Daarom was de dochter volgens de verhuurder geen medehuurder geworden.

Volgens het Hof was dit juist en dit werd als volgt toegelicht:
“Dit verzoek kan niet anders worden gekwalificeerd dan als een verzoek om medehuurderschap in de zin van artikel 7:267 BW. Dit artikel bepaalt dat als de verhuurder niet binnen drie maanden na het verzoek schriftelijk heeft verklaard ermee in te stemmen dat de andere persoon medehuurder zal zijn, de huurder en die andere persoon gezamenlijk kunnen verzoeken dat de rechter zal bepalen dat die persoon medehuurder zal zijn. Dit betekent dat de omstandigheid dat de verhuurder in het geheel niet heeft gereageerd op het verzoek, er niet toe leidt dat de dochter medehuurder is geworden. Dat is ook niet zo in een geval waarbij in het verzoek is vermeld “bij geen bericht ga ik ervan uit dat het zo in orde is”. De dochter had, toen zij niets hoorde, alleen medehuurderschap kunnen krijgen door het verzoek aan de rechter voor te leggen, maar dat hebben zij en haar vader niet gedaan.”

Ten overvloede overwoog het hof dat zo’n verzoek geen kans van slagen zou hebben gehad omdat vaststond dat niet was voldaan was aan de voorwaarde van artikel 7:267 lid 3 onder a BW dat de persoon die medehuurder wil worden gedurende tenminste twee jaren haar hoofdverblijf in de woning heeft.

De dochter voerde nog aan dat de verhuurder haar als huurder had aanvaard, doordat de verhuurder jarenlang huurbetalingen had geaccepteerd die van haar rekening afkomstig waren. Volgens het gerechtshof viel niet in te zien hoe de verhuurder door het aanvaarden van betalingen ook de dochter als huurder zou hebben geaccepteerd. Huurbetalingen kunnen immers door een derde voor de huurder worden gedaan

De dochter werd dus door het gerechtshof niet als (mede)huurder aangemerkt, waardoor ze zonder recht of titel in de woning verbleef en tot ontruiming van de woning moest overgaan.

Er is nieuwe wetgeving in de maak om mogelijk te maken dat kinderen langer in de huurwoning mogen blijven na het overlijden van de ouders. Achterblijvende volwassen kinderen kunnen dan een tijdelijk huurcontract aangeboden krijgen van maximaal 2 jaar. Jongvolwassenen kunnen zich zo richten op rouwverwerking en lopen niet meer het risico dat ze binnen twee maanden de woning moeten verlaten. Toestemming van de verhuurder is hiervoor niet nodig. Wij zullen u van de ontwikkelingen op de hoogte houden.

Heeft u vragen of advies nodig over uw positie als (ver)huurder of uw huurcontract of heeft u een geschil met uw (ver)huurder? Neem dan vrijblijvend contact met ons op. Wij zijn graag van dienst!

SPEE advocaten & mediation Maastricht