Search
Close this search box.
9 feb 2024 Mag verhuurder het woongenot opschorten indien huurder niet betaalt?

Kan een verhuurder bij een betalingsachterstand niet gewoon aan de huurder het huurgenot ontzeggen door de sloten te vervangen in plaats van een procedure te moeten opstarten met alle kosten van dien? De algemeen aanvaarde opvatting is, dat een verhuurder zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot niet kan opschorten. Advocaat-generaal W.L. Valk wierp onlangs in een tweetal zaken echter een ander licht op deze opvatting.

Zaak verhuur kantoorruimte

De eerste zaak betrof de verhuur van kantoorruimte. De huurder stelde zich op het standpunt dat de ruimte niet voldeed omdat zij niet was gerenoveerd. Bij de geplande oplevering van het gehuurde verscheen de huurder niet en de huurder is daarna ook nooit meer in de ruimte geweest. Volgens de kantonrechter en het gerechtshof was de ruimte in niet-gerenoveerde toestand verhuurd. De door de verhuurder gevorderde ontbinding werd toegewezen en de huurder werd onder meer tot betaling van de verschuldigde huurpenningen veroordeeld.

De huurder ging in cassatie. Daar werd aangevoerd dat het hof had miskend dat een verhuurder de nakoming van zijn verplichting tot het ter beschikking stellen van het gehuurde (art. 7:203 BW) niet vanwege betalingsachterstand van de huurder kan opschorten.

Door A-G Valk werd geconcludeerd dat deze opvatting zijns inziens niet juist is. Iets anders is dat eigenrichting doordat de verhuurder bijvoorbeeld eigenmachtig de sloten van het gehuurde vervangt en zo de huurder de voet dwars zet, niet toelaatbaar is.

Eigenrichting was in deze zaak echter niet aan de orde. De huurder had zich ten onrechte op het standpunt gesteld dat was overeengekomen dat de kantoorruimte in gerenoveerde staat ter beschikking zou worden gesteld en had geweigerd om aan oplevering van het gehuurde mee te werken. Door die weigering was de huurder in schuldeisersverzuim geraakt. Daarom bleef de huurder verplicht om de overeengekomen tegenprestatie te voldoen. Op de bedoelde weigering was de huurder ook nooit teruggekomen. Aan de vraag of de verhuurder een opschortingsrecht had werd daarom niet eens toegekomen.

Zaak verhuur bedrijfsunits

In een andere zaak waarin een beroep werd gedaan op dezelfde opvatting als zou een verhuurder de verplichting tot het verschaffen van het huurgenot niet kunnen opschorten, kwam Valk tot dezelfde conclusie. Noch de jurisprudentie, noch de specifieke huurwetgeving, biedt grond voor een dergelijke aanname. Met andere woorden: een verhuurder kan een huurder naar aanleiding van een huurachterstand toegang tot het gehuurde ontzeggen, mits dit geen vorm van eigenrichting is.

Deze zaak betrof de verhuur van twee units bedrijfsruimte die met ingang van 1 juni 2016 aan de huurder werden verhuurd voor de duur van vijf jaar, met steeds een verlenging voor vijf jaar, behoudens beëindiging door opzegging tegen het einde van de lopende huurperiode.

Sinds januari 2019 werd er door de huurder geen huur meer betaald. Nadat betalingsachterstand was ontstaan, heeft de huurder het gehuurde in mei 2019 verlaten. Nadien heeft de verhuurder de sloten vervangen. In correspondentie tussen de advocaten van partijen kwam aan de orde dat de verhuurder in verband met de betalingsachterstand niet meer bereid was om opnieuw aan de huurder huurgenot te verschaffen. Door de verhuurder werd één van de twee units op 1 december 2019 aan een derde verhuurd. De andere unit werd op 1 april 2020 aan een andere derde verhuurd

Door de verhuurder werd bij de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd, met veroordeling van de huurder tot betaling van o.a. achterstallige huurtermijnen. In reconventie vorderde de huurder om voor recht te verklaren dat de verhuurder onrechtmatig jegens haar had gehandeld, met veroordeling van de verhuurder tot vergoeding van de schade die de huurder daardoor had geleden. Door de kantonrechter werden de vorderingen van de verhuurder toegewezen en die van de huurder afgewezen. De huurder stelde hoger beroep in maar dit mocht niet baten. Het vonnis van de kantonrechter werd door het gerechtshof bekrachtigd.

De huurder voerde in hoger beroep o.a. aan dat zij geen huur verschuldigd was, omdat de verhuurder haar het huurgenot had ontnomen door erop aan te dringen het gehuurde te ontruimen en om de sleutels in te leveren en door de sloten van het gehuurde te vervangen en de sleutels van de nieuwe sloten niet aan haar te geven. Het hof concludeerde echter dat, voor zover de verhuurder al het huurgenot had ontnomen, geldt dat de huurder eerder in verzuim was komen te verkeren door de huur vanaf 1 januari 2019 niet te betalen. Van de verhuurder kon daarom niet worden verwacht het huurgenot aan de huurder te verschaffen. De huurder had niet de bevoegdheid de huurbetalingen op te schorten. Ondanks dat de huurder het gehuurde begin mei 2019 had verlaten, liep de huurovereenkomst door en moest de huurder de huur betalen tot het moment waarop de verhuurder het gehuurde aan een derde had verhuurd.

De huurder ging vervolgens nog in cassatie. Aan alle klachten van de huurder lag de opvatting ten grondslag dat een verhuurder zich tijdens de looptijd van een huurovereenkomst niet (tijdelijk) eenzijdig kan bevrijden van zijn verplichting tot verschaffing van het huurgenot aan de huurder op de grond dat deze de huurprijs niet betaalt of heeft betaald. Althans zou de verplichting tot verschaffing van het huurgenot als uitgangspunt niet kunnen worden opgeschort en de nakoming van die verplichting zou ook anderszins niet tijdens de looptijd van de huurovereenkomst mogen worden gestaakt.

Eerdere rechtspraak en literatuur

Voor deze opvatting kon de huurder zich beroepen op diverse uitspraken van kantonrechters en gerechtshoven en sommige literatuur. Meestal wordt als reden gegeven dat de verplichting tot terbeschikkingstelling een voortdurende verplichting is die niet voor het verleden alsnog kan worden nagekomen wanneer de huurder zijn betalingsachterstand aanzuivert. Soms wordt nog een ander argument gebruikt, namelijk dat een zodanige opschorting vooruitloopt op ontbinding door de rechter en aldus in strijd is met de ratio van art. 7:231 BW (volgens welke ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak slechts door de rechter kan geschieden). Ook vermeldt sommige rechtspraak (meestal terloops) dat de verplichting tot het verschaffen van het huurgenot de kern- of hoofdverplichting van de verhuurder is.

Conclusie Valk

De bedoelde opvatting is naar de mening van Valk niet zonder meer juist. Een regel dat bij voortdurende verplichtingen geen opschorting mogelijk zou zijn, kent het Nederlandse recht niet. Het is waar dat na aanzuivering van de betalingsachterstand nakoming van de opgeschorte duurverplichting voor het verleden niet meer mogelijk is, maar uit art. 6:59 BW volgt dat dit voor rekening komt van de partij die tot de opschorting aanleiding heeft gegeven. Een bevoegde opschorting door de wederpartij leidt volgens dat artikel immers tot schuldeisersverzuim. Gedurende zijn verzuim blijft de schuldeiser gewoon verplicht om de overeengekomen tegenprestatie te voldoen. Inderdaad is bij voortdurende verplichtingen de consequentie hiervan dat ook na zuivering van zijn verzuim voor de schuldeiser nog nadeel resteert, omdat het verleden niet meer valt te veranderen, maar dat verandert aan de zaak niets. De strekking van de figuur van het schuldeisersverzuim is nu juist dat de schuldeiser de nadelige gevolgen van zijn verzuim draagt. Wie zijn billen brandt, moet op de blaren zitten.

Dat de verplichting om het huurgenot te verschaffen de belangrijkste verplichting van de verhuurder is, is ongetwijfeld waar. Het voorgaande betekent ook niet dat de uitkomst in de hiervoor bedoelde uitspraken onjuist zou zijn. Al die zaken hadden gemeen dat de verhuurder naar aanleiding van een betalingsachterstand eigenmachtig aan de huurder de toegang tot het gehuurde had ontzegd, veelal door de sloten van het gehuurde te vervangen. Dat is een krasse vorm van eigenrichting. Over de onrechtmatigheid daarvan lijkt nauwelijks twijfel mogelijk. Het verhuurde was reeds aan de huurder ter beschikking gesteld, maar daarop werd vervolgens met actieve handelingen teruggekomen om zo de huurder de voet dwars te zetten.

Dergelijk actief terugkomen op een reeds verrichte prestatie behoort ook geen opschorting te worden genoemd. Opschorting is de bevoegdheid van de schuldenaar om nakoming van zijn prestatie uit te stellen (met in het geval dat ontbinding volgt, de bijzonderheid dat van uitstel afstel komt). Het terugdraaien van een reeds verrichte prestatie door de schuldenaar met het oog op niet-nakoming door de wederpartij kan niet met een beroep op een opschortingsrecht worden gerechtvaardigd. Alleen binnen de grenzen van het opschortingsrecht kan men eventueel zeggen dat het eigenrichting legitimeert. Daarbuiten geldt in het belang van de rechtsvrede dat de verhuurder een executoriale titel behoeft om de huurder eenzijdig het genot van het genot te kunnen ontnemen.

Ook in deze tweede zaak was eigenrichting niet aan de orde. Weliswaar had de verhuurder de sloten van het gehuurde vervangen, maar dit vond plaats nadat de huurder het gehuurde in mei 2019 vrijwillig had verlaten. Op dat moment bestond er een aanzienlijke betalingsachterstand. De huurder had immers sinds januari 2019 geen huur meer betaald. In een e-mail van 4 juli 2019 van haar advocaat had de huurder zich vervolgens primair op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden was geëindigd, maar heeft zij naar aanleiding van het standpunt van de verhuurder dat de huurovereenkomst nog doorliep de vraag gesteld of de verhuurder bereid was om (opnieuw) het huurgenot te verschaffen. Daarop heeft de verhuurder het antwoord gegeven dat wegens de betalingsachterstand die bereidheid niet bestond.

Volgens Valk kwam dit standpunt onmiskenbaar neer op opschorting. De betalingsachterstand van de huurder was volgens het hof reden waarom de verhuurder niet het huurgenot behoefde te verschaffen Het was niet onjuist of onbegrijpelijk dat het hof had geoordeeld dat aan de verhuurder inderdaad een opschortingsrecht toekwam. Dat de verplichting tot het verschaffen van het huurgenot een voortdurend karakter draagt en bovendien de hoofdverplichting van de verhuurder is stond daaraan niet in de weg. Ook de omstandigheid dat ontbinding door de verhuurder alleen via de rechter mogelijk is maakte dit niet anders.

Duidelijkheidshalve werd nog het volgende opgemerkt. Volgens het hof bevatte de handelwijze van de verhuurder niets onrechtmatigs. Uiteraard mag een verhuurder die met een (aanzienlijke) betalingsachterstand van de huurder wordt geconfronteerd, de huurder proberen te bewegen om het gehuurde te verlaten, zolang dit proberen te bewegen maar geen onrechtmatig element bevat (waaronder in het bijzonder geweld, bedreiging of list).

Conclusie

De huurder had gezien het voorgaande ook in cassatie geen succes.

Geconcludeerd kan worden dat onder bepaalde omstandigheden een verhuurder zijn huurder de toegang tot het gehuurde kan weigeren. Het betekent echter niet dat om van de huurder af te komen zomaar zonder overleg de sloten vervangen kunnen worden. Daarvoor dient toch de weg van de gerechtelijke procedure gevolgd te worden.

Wilt u meer weten of heeft u vragen of advies nodig over een huurkwestie? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!

SPEE advocaten & mediation Maastricht

Zoeken

Recente artikelen