Search
Close this search box.
15 dec 2023 Inbreuk op eigendomsrecht door de Vereniging van Eigenaren (VvE)?

Een VvE werd onlangs gedagvaard omdat zij balkons had aangebracht boven het perceel van een buurman. De buurman vorderde in kort geding verwijdering van de balkons omdat daarmee inbreuk zou worden gemaakt op zijn eigendomsrecht.  In deze zaak, die liep bij de rechtbank Amsterdam, speelde het volgende.

De feiten

De leden van de VvE zijn eigenaar van de appartementen in een pand dat is gebouwd tot aan de perceelsgrens van het perceel van eiser (de buurman). Het pand  heeft geen tuin en had (tot voor kort) geen balkons. Op perceel van de buurman staat een loods met een schuin dak met daglichten.

Door de gemeente Amsterdam is een omgevingsvergunning verleend voor de aanbouw van twee balkons aan de achtergevel van het pand van de VvE. De vergunning staat op naam van de architect. Na het verlenen van de vergunning heeft de VvE de buurman verzocht om steigers te mogen bouwen op zijn perceel voor benodigde bouwwerkzaamheden aan de achterzijde van het pand. De buurman heeft die toestemming verleend.

Bij e-mail van 21 mei 2023 heeft de advocaat van de buurman  de VvE geschreven dat geen toestemming werd gegeven voor het aanbrengen van twee balkons aan de achtergevel van het pand, met de bouw waarvan de VvE inmiddels was aangevangen.

Bij e-mail van 23 mei 2023 heeft de advocaat van de VvE als volgt gereageerd:

“Om cliënten te kunnen adviseren zal duidelijk moeten worden gemaakt welk rechtens te respecteren belang uw cliënte heeft om zich met een beroep op het burenrecht te verzetten tegen de plaatsing van de balkons zoals vergund. Het enkele beroep op het bepaalde van art. 5:50 lid 1 BW is daarvoor onvoldoende. Cliënten laten mij overigens weten dat de werkzaamheden in ieder geval tot en met 12 juni 2023 niet zullen worden voortgezet. Dat geeft ons de ruimte om het (minnelijke) overleg/het debat aan te gaan.”

Bij e-mail van 22 juni 2023 heeft de advocaat van de buurman aan de advocaat van de VvE bericht, dat zijn cliënt hem zojuist telefonisch had meegedeeld dat de VvE de balkons aan het bevestigen was. De VvE werd gesommeerd de werkzaamheden direct te staken, bij gebreke waarvan een kort geding zou volgen.

Bij e-mail van dezelfde datum heeft de advocaat van de VvE laten weten dat aan de sommatie geen gehoor zou worden gegeven. De advocaat van de buurman heeft daarop geantwoord dat er sprake was van eigenrichting. De advocaat van de VvE reageerde als volgt:

“De rechtens relevante vraag is of de inbreuk kwalificeert als onrechtmatig gelet op het belang van uw cliënt bij de weigering. Het belang is immers niet gelegen in de inbreuk op het eigendom van uw cliënt ‘op zich’. De weigering wordt immers materieel ingegeven door de wens van uw cliënt om t.z.t. elders te kunnen bouwen zonder dat er bezwaren van de zijde van o.a. cliënten zullen volgen op die voorgestane bouw. Hierbij komt dat er materieel ook niets verandert. Met of zonder balkons is het uitzicht op het dak van het onderwerpelijke perceel hetzelfde. De weigering levert misbruik van recht op.”.

Vordering buurman

Door de buurman werd vervolgens een kort geding aanhangig gemaakt, in welke procedure verwijdering van de balkons op straffe van een dwangsom werd gevorderd, met veroordeling van de VvE in de kosten.

Aan zijn vordering tot verwijdering legde de buurman ten grondslag dat de VvE eigenrichting pleegt door zonder in het bezit te zijn van een omgevingsvergunning en zonder zijn  toestemming twee balkons aan de achtergevel te bevestigen.

Oordeel rechtbank

Dit betoog van de buurman ging volgens de rechtbank niet op.

Voor zover al van belang, was namens de VvE toegelicht dat het niet ongebruikelijk is dat een omgevingsvergunning op naam van de architect wordt gesteld. Uit de omgevingsvergunning bleek duidelijk dat deze ten behoeve van het pand van de VvE was aangevraagd en verkregen. Daarmee was volgens de rechter voorshands voldoende aannemelijk dat de VvE beschikte over een omgevingsvergunning.

Volgens de buurman maakt de VvE inbreuk op haar eigendomsrecht omdat de balkons zich bevinden boven zijn eigendom, Het gedrag van de VvE komt neer op eigenrichting en mag niet worden beloond: de VvE wist dat hij niet bereid was toestemming te verlenen, maar heeft de balkons toch aangebracht. Reeds daarom moeten de balkons worden verwijderd. Bij het beëindigen van deze situatie heeft hij een spoedeisend belang.

Ook dit ging volgens de rechtbank niet op:

“Uit de wet (Boek 5 BW) volgt niet dat (in alle gevallen) voorafgaande toestemming nodig is voor het aanbrengen van een balkon boven de grond van een ander. Artikel 5:21 lid 1 BW bepaalt weliswaar dat de bevoegdheid van de eigenaar van de grond om deze te gebruiken mede omvat de bevoegdheid tot gebruik van de ruimte boven de oppervlakte, maar in lid 2 is bepaald dat het gebruik door anderen van die ruimte is toegestaan indien deze zo hoog is, dat de eigenaar geen belang heeft zich tegen een dergelijk gebruik te verzetten. Verder bepaalt artikel 5:54 lid 1 BW dat, wanneer een werk boven het erf van een ander is gebouwd (zoals hier de balkons) en de eigenaar van het werk (de balkons) door wegneming van het uitstekende gedeelte onevenredig veel zwaarder benadeeld wordt dan de eigenaar van het erf door handhaving daarvan, de eigenaar van het werk (de balkons) te allen tijde kan vorderen dat hem tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid tot het handhaven van de bestaande toestand wordt verleend. Kortom, het recht van de eigenaar in artikel 5:21 lid 1 BW is niet absoluut.”

 Derhalve lag volgens de rechtbank vraag voor of de VvE in redelijkheid heeft kunnen besluiten de balkons aan te brengen, terwijl zij wist dat de buurman hier bezwaar tegen had. Die vraag wordt door de rechtbank bevestigend beantwoord. Volgens de rechtbank was voorshands aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de buurman geen, althans onvoldoende belang heeft bij verwijdering van de balkons. Deze bevinden zich inderdaad boven zijn perceel, maar gesteld noch gebleken is dat het huidige gebruik van dit perceel door de aanwezigheid van de balkons wordt gehinderd of dat toekomstige plannen die hij heeft met dit perceel hierdoor onmogelijk worden. Van eigenrichting door de VvE is dan ook geen sprake.  In de wet staat niet dat de VvE (voorafgaande) toestemming van de eigenaar van de grond nodig heeft voordat zij balkons mag aanbrengen. De VvE heeft terecht de afweging mogen maken dat de buurman geen, althans onvoldoende belang had bij zijn verzet hiertegen. De buurman stelde ook helemaal niet dat hij als eigenaar van het  perceel enig belang had bij verwijdering van de balkons. Kennelijk ging het hem om iets heel anders. De buurman was voornemens op een aangrenzend (eveneens aan hem toebehorend) perceel  uit te bouwen in de hoogte, maar dat gold niet voor dit perceel.

De door de buurman gevraagde verwijdering van de balkons werd dan ook geweigerd.

Heeft u vragen of wenst u advies over VvE aangelegenheden of burenrechtkwesties? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst!

SPEE advocaten & mediation Maastricht

Zoeken

Recente artikelen