Search
Close this search box.
12 jan 2024 Geldt het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW bij de koop van een bouwkavel door een consument?

Bij de rechtbank Overijssel speelde een zaak waarbij een verkoper schadevergoeding vorderde van een koper wegens het toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van een koopovereenkomst.  Door de rechtbank werd de prejudiciële vraag gesteld aan de Hoge Raad of het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW van toepassing is op de koop door een consument van een perceel grond dat krachtens publiekrechtelijke bestemming is bestemd voor de bouw van een woning.  Vorige maand heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan.

Wat speelde hier?

Een verkoper had in augustus 2021 een perceel te koop aangeboden op Funda. In de advertentie stond: “bouwkavel voor het bouwen van een vrijstaand woonhuis met bijgebouw(en).”  Het perceel was krachtens publiekrechtelijke bestemming (mede) bestemd voor de bouw van een woning.

Enkele dagen later werd het perceel bezichtigd door de koper. Op dezelfde dag bracht hij per e-mail een bod van € 550.000,– uit op het perceel. Het bod werd door de verkoper aanvaard. Daarna werd door de makelaar een conceptkoopovereenkomst aan de koper toegestuurd.

Vervolgens werd door de koper aan de makelaar van de verkoper medegedeeld dat hij afzag van de koop van het perceel. Het perceel is vervolgens in maart 2022 aan een derde partij verkocht voor een koopsom van € 465.000,–.

De procedure

De verkoper startte een procedure tegen de koper en vorderde veroordeling van de koper tot betaling van, onder meer, € 85.000,–. Volgens de verkoper was er tussen partijen een koopovereenkomst tot stand gekomen en is art. 7:2 lid 1 BW daarop niet van toepassing omdat er geen woning op het perceel staat. De koper is toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van deze koopovereenkomst waardoor hij schade heeft geleden ten bedrage van € 85.000,–.

De koper voerde onder meer aan, dat het perceel een tot bewoning bestemde onroerende zaak is en art. 7:2 lid 1 BW daarom van toepassing is. Volgens hem is niet aan het schriftelijkheidsvereiste van deze bepaling voldaan en is dus geen koopovereenkomst tot stand gekomen.

De rechtbank heeft bij tussenvonnis de volgende prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad:

Is een perceel grond met de bestemming wonen (Wet ruimtelijke ordening) een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan in de zin van art. 7:2 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek? En zo ja, onder welke voorwaarden of omstandigheden?

Oordeel Hoge Raad

Het antwoord van de Hoge Raad luidt als volgt:

De prejudiciële vragen stellen aan de orde wat moet worden verstaan onder “de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan” in art. 7:2 lid 1 BW.

Art. 7:2 BW luidt als volgt:

  1. “De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan.
  2. De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zes maanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, dan ontstaat het recht niet opnieuw.”

.

Blijkens de parlementaire geschiedenis moet onder “een tot bewoning bestemde onroerende zaak” worden verstaan een gebouw of gedeelte daarvan dat woondoeleinden dient, hetgeen hierna, in navolging van de parlementaire geschiedenis, kortweg wordt aangeduid als ‘een woning’.

Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een koop van een dergelijke onroerende zaak is beslissend of de verkoper zich bij de overeenkomst tegenover de koper heeft verplicht om een woning te leveren (‘geven’ in de bewoordingen van art. 7:1 BW) respectievelijk of de koper tegenover de verkoper recht heeft op levering van een woning. Voor de kwalificatie als koopovereenkomst in de zin van art. 7:2 BW zijn immers de rechten en verplichtingen die partijen zijn overeengekomen bepalend.

Of ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst sprake is van een woning – de feitelijke situatie ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst – is een belangrijk gezichtspunt bij de beantwoording van de vraag wat het object van de koop is, maar is niet beslissend voor de beantwoording van de vraag of deze overeenkomst moet worden gekwalificeerd als een koopovereenkomst in de zin van art. 7:2 BW.

Uit het hiervoor overwogene volgt dat indien de verkoper zich bij de overeenkomst tegenover de koper – een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf – heeft verplicht tot het leveren van een woning, het schriftelijkheidsvereiste van art. 7:2 lid 1 BW en de bedenktijd van art. 7:2 lid 2 BW van toepassing zijn.

Heeft de verkoper zich tegenover de koper daarentegen verplicht tot het leveren van een perceel grond (zonder woning), dan is art. 7:2 BW niet van toepassing. Dat geldt ook indien dat perceel de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ heeft, indien het perceel als bouwkavel is verkocht, of indien de verkoper weet dat de koper het voornemen heeft om op het perceel een woning te (laten) bouwen.

Op grond van het vorenstaande moeten de prejudiciële vragen aldus worden beantwoord dat een koopovereenkomst waarbij de verkoper zich tegenover de koper verplicht tot het leveren van een perceel grond met de publiekrechtelijke bestemming ‘wonen’ niet een koopovereenkomst in de zin van art. 7:2 lid 1 BW is.

Conclusie

Bij de verkoop van een perceel grond bestemd voor woningbouw geldt dus geen schriftelijkheidsvereiste en geen bedenktijd. De vordering tot schadevergoeding van de verkoper zal in deze zaak worden toegewezen omdat er wel een koopovereenkomst tussen de verkoper en koper tot stand is gekomen en de koper toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen.

Wilt u meer weten of heeft u vragen over uw positie als koper of verkoper? Neem dan gerust vrijblijvend contact op met een van onze advocaten. Wij zijn u graag van dienst en houden u van de verdere ontwikkelingen op de hoogte!

SPEE advocaten & mediation Maastricht

Zoeken

Recente artikelen