Gebreken aan het gehuurde leveren vaak discussie op tussen een huurder en verhuurder. In het geval de verhuurder niet of niet snel genoeg tot herstel overgaat is een huurder al gauw geneigd om de betaling van de huur stop te zetten om zo druk uit te oefenen op de verhuurder. Is dit wel zo verstandig?

Wat is een gebrek?

Een gebrek is een staat of eigenschap van een woning of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de woning aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat deze bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden soortgelijke woning. Of er sprake is van een gebrek wordt bepaald door de concrete feiten en omstandigheden Er is geen sprake van een gebrek als de beperking van het genot wordt veroorzaakt door een omstandigheid die aan de huurder zelf toe te rekenen is bijvoorbeeld als er vocht- en schimmelproblemen ontstaan doordat de huurder onvoldoende ventileert.

De verhuurder is niet verantwoordelijk voor al het onderhoud. De huurder is verantwoordelijk voor het uitvoeren van zogenaamde ‘’kleine herstellingen’’. Een opsomming van wat hieronder valt is te vinden in het “’Besluit kleine herstellingen”. Te denken valt aan het verven of behangen van binnenmuren, tuinonderhoud, garnituur voor wc en douche en het vernieuwen van onderdelen als hang- en sluitwerk. In de huurovereenkomst mag hiervan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Bij bedrijfsruimte ligt dit overigens anders en is het wel toegestaan om gebreken contractueel uit te sluiten.

Kijkplicht huurder

Wanneer de huurder een gebrek constateert, is hij verplicht dit altijd eerst te melden aan de verhuurder en de verhuurder in de gelegenheid te stellen om het gebrek te verhelpen. Meldt de huurder het gebrek niet meteen, dan is de huurder aansprakelijk voor de schade die ontstaat als gevolg van deze nalatigheid, bijvoorbeeld bij een lekkage. Dit wordt gezien als een schending van de verplichting zich als een goed huurder te gedragen. Een verhuurder hoeft gebreken niet te verhelpen als dit onmogelijk is of zodanig hoge kosten met zich meebrengt dat het maken van die kosten in redelijkheid niet van de verhuurder gevergd kan worden. Daarvan is echter niet snel sprake.

Actiemiddelen huurder

Wat kan de huurder doen als de verhuurder weigert om een gebrek te verhelpen of als de werkzaamheden onsuccesvol blijven?

1. Indien de verhuurder het gebrek wel kan verhelpen, maar nalaat dit binnen een redelijke termijn te doen, dan mag de huurder zelf, op kosten van de verhuurder, het gebrek verhelpen. De redelijke kosten die hiervoor worden gemaakt mogen in mindering worden gebracht op de huurprijs. Let op: als achteraf blijkt dat de huurder ten onrechte kosten met de huurprijs heeft verrekend, kan dit wanprestatie opleveren met alle gevolgen van dien!
2. Daarnaast kan de huurder een evenredige vermindering van de huurprijs vorderen.
   Let op: een huurprijsvermindering mag niet eigenmachtig worden doorgevoerd. Er dient een vordering tot huurprijsvermindering aan de rechter te worden voorgelegd. Voorwaarde voor het ontstaan van het recht op huurvermindering is dat de verhuurder op de hoogte is gebracht van het bestaan van het gebrek en gelegenheid heeft gehad om het gebrek te onderzoeken.
3. De huurder kan ook, als dat contractueel tenminste niet is uitgesloten, de huur geheel of gedeeltelijk opschorten. Let op: dit betekent slechts uitstel van betaling zolang het gebrek niet is verholpen maar geen afstel! Na het verhelpen van het gebrek dient de huur alsnog met terugwerkende kracht volledig te worden betaald. Een onevenredige opschorting kan bovendien tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden.
4. Wanneer het gebrek dusdanig groot is dat het huurgenot (bijna) volledig is verdwenen, bijvoorbeeld door een brand, is het onder voorwaarden mogelijk om de huurovereenkomst te ontbinden.
5. Tenslotte heeft de huurder nog het recht om schadevergoeding te vorderen als hij schade heeft geleden ten gevolge van het gebrek, zoals directe zaakschade. Schadevergoeding is aan de orde als de verhuurder aansprakelijk is voor het ontstaan van het gebrek of het gebrek kende of behoorde te kennen voor aanvang van de huur.

.
Heeft u een conflict met uw huurder of verhuurder over gebreken aan het gehuurde of heeft u hulp nodig bij het vastleggen van afspraken in een (huur)contract? Neem dan vrijblijvend contact op met een van onze advocate,. Wij zijn u graag van dienst.