{"id":6142,"date":"2026-10-15T13:33:12","date_gmt":"2026-10-15T12:33:12","guid":{"rendered":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/?p=6142"},"modified":"2026-10-15T13:48:15","modified_gmt":"2026-10-15T12:48:15","slug":"gestaakte-exploitatie-en-huurachterstand-rechter-wijst-ontruiming-bedrijfsruimte-in-kort-geding-toe","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/gestaakte-exploitatie-en-huurachterstand-rechter-wijst-ontruiming-bedrijfsruimte-in-kort-geding-toe\/","title":{"rendered":"Einstellung des Betriebs und Mietr\u00fcckstand: Richter ordnet im Eilverfahren die R\u00e4umung von Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen an!"},"content":{"rendered":"

Ein Mieter, der monatelang keine Miete zahlt und den Betrieb einstellt, l\u00e4uft Gefahr, die gemieteten R\u00e4umlichkeiten r\u00e4umen zu m\u00fcssen. Selbst wenn der Mieter erhebliche Betr\u00e4ge in das Unternehmen investiert hat und hofft, dieses an einen Dritten zu \u00fcbertragen, muss dies einer R\u00e4umung nicht im Wege stehen. Dies geht aus einem aktuellen Urteil des Amtsgerichts Overijssel vom 18. September 2026 (ECLI:NL:RBOVE:2026:5560)<\/a>.<\/p>\n

Worum ging es in diesem Fall?<\/u><\/em><\/p>\n

Der Vermieter hatte mit Wirkung zum 1. M\u00e4rz 2023 eine Gewerbefl\u00e4che an eine offene Handelsgesellschaft vermietet. Bei dem Mietobjekt handelte es sich um eine Gewerbefl\u00e4che im Sinne von \u00a7 7:290 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs (BW), zu der zudem eine an die Gewerbefl\u00e4che angeschlossene Betriebswohnung im zweiten Stock geh\u00f6rte. Die Fl\u00e4che war f\u00fcr den Betrieb eines Restaurants vorgesehen.<\/p>\n

Im Laufe der Mietdauer kam es zu erheblichen Mietr\u00fcckst\u00e4nden. Die letzte Zahlung in H\u00f6he von 1.000 \u20ac erfolgte am 22. M\u00e4rz 2026. Danach hatte der Vermieter keine Miete mehr erhalten. Auch der Betrieb des Restaurants war inzwischen eingestellt worden.<\/p>\n

Die Vermieterin sah darin Anlass, im Eilverfahren die R\u00e4umung des Mietobjekts zu beantragen. Neben den Mietr\u00fcckst\u00e4nden wies sie auf weitere M\u00e4ngel hin, darunter mangelhafte Instandhaltung, L\u00e4rmbel\u00e4stigung und den Erricht einer Wintergartenanlage ohne Genehmigung.<\/p>\n

Die Mieterin widersetzte sich der geforderten R\u00e4umung. Sie machte unter anderem geltend, dass die Probleme unter anderem durch das Verschulden der Vermieterin entstanden seien. Zudem habe sie nach eigenen Angaben \u00fcber 130.000 \u20ac in das Unternehmen und das Mietobjekt investiert. Eine R\u00e4umung w\u00fcrde es ihr ihrer Ansicht nach unm\u00f6glich machen, das Unternehmen noch an einen Dritten zu \u00fcbertragen.<\/p>\n

Die Mieterin machte au\u00dferdem geltend, dass der Vermieter in seinem Antrag lediglich die R\u00e4umung der Wohnung gefordert habe, w\u00e4hrend sich der Mietvertrag sowohl auf Gewerbefl\u00e4chen als auch auf Wohnfl\u00e4chen bezog.<\/p>\n

Rechtlicher Rahmen<\/u><\/em><\/p>\n

Zun\u00e4chst pr\u00fcfte das Amtsgericht, ob hinreichend plausibel war, dass der Mietvertrag in einem Hauptsacheverfahren aufgel\u00f6st werden w\u00fcrde.<\/p>\n

F\u00fcr die Stattgabe eines R\u00e4umungsantrags im Eilverfahren gilt ein zur\u00fcckhaltender Pr\u00fcfungsma\u00dfstab. Eine R\u00e4umung kann angeordnet werden, wenn mit hoher Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist, dass der Mietvertrag in einem Hauptsacheverfahren aufgel\u00f6st wird. Da es sich um ein vorl\u00e4ufiges Verfahren handelt, besteht grunds\u00e4tzlich kein Spielraum f\u00fcr eine umfassende Tatsachenfeststellung oder weitere Beweisf\u00fchrung. Der Amtsrichter st\u00fctzt seine Entscheidung daher auf Tatsachen, die anerkannt oder unbestritten sind oder die vorl\u00e4ufig plausibel geworden sind.<\/p>\n

Urteil des Gerichts<\/u><\/em><\/p>\n

Unstreitig war, dass zwei wesentliche Verpflichtungen aus dem Mietvertrag verletzt worden waren: die fristgerechte Zahlung der Miete und die tats\u00e4chliche Nutzung des Mietobjekts gem\u00e4\u00df dem vereinbarten Verwendungszweck.<\/p>\n

Der Amtsrichter erachtete diese Vertragsverletzungen als ausreichend schwerwiegend. Die \u00fcbrigen vom Vermieter vorgebrachten Vertragsverletzungen, darunter mangelhafte Instandhaltung und L\u00e4rmbel\u00e4stigung, mussten daher nicht mehr er\u00f6rtert werden.<\/p>\n

Nach Ansicht der Mieterin waren die Vertragsverletzungen jedoch auch durch das Verschulden des Vermieters entstanden. Damit wollte sie offenbar darlegen, dass die Probleme nicht vollst\u00e4ndig ihr angelastet werden k\u00f6nnten. Der Amtsrichter folgte dieser Argumentation nicht. F\u00fcr die Aufl\u00f6sung eines Vertrags ist es nicht erforderlich, dass der Versto\u00df dem Schuldner zugerechnet werden kann (siehe \u00a7 6:265 BW: Ein Versto\u00df berechtigt grunds\u00e4tzlich zur Aufl\u00f6sung, es sei denn, seine besondere Art oder geringe Bedeutung rechtfertigt eine Aufl\u00f6sung mit ihren Folgen nicht).<\/p>\n

Anschlie\u00dfend pr\u00fcfte der Amtsrichter, ob die R\u00e4umung im Vorgriff auf eine m\u00f6gliche Vertragsaufl\u00f6sung tats\u00e4chlich angeordnet werden m\u00fcsse.<\/p>\n

Die Mieterin war anderer Meinung, da sie das Unternehmen, in das sie \u00fcber 130.000 \u20ac investiert hatte, nicht mehr an einen Dritten \u00fcbertragen k\u00f6nnte, wenn sie nun zur R\u00e4umung gezwungen w\u00fcrde.<\/p>\n

Der Amtsrichter folgte der Mieterin in diesem Punkt nicht und befand, dass das Interesse des Vermieters an der R\u00e4umung schwerer wiegen m\u00fcsse als das Interesse der Mieterin am Erhalt einer m\u00f6glichen \u00dcbernahmem\u00f6glichkeit. Es gab n\u00e4mlich keine konkrete Aussicht auf einen Kandidaten, der bereit war, das Unternehmen zu \u00fcbernehmen. Auch war nicht glaubhaft gemacht worden, dass der Mietvertrag tats\u00e4chlich \u00fcbernommen werden k\u00f6nnte, beispielsweise im Rahmen eines Subrogationsverfahrens (\u00a7 7:307 BW).<\/p>\n

Auch die Einrede des Mieters, der Vermieter habe die R\u00e4umung \u201eder Wohnung\u201c verlangt, w\u00e4hrend das Mietobjekt aus einer Gewerbefl\u00e4che mit einer dazugeh\u00f6rigen Betriebswohnung bestand, wurde vom Gericht zur\u00fcckgewiesen.<\/p>\n

Aus der Ladung ging hinreichend klar hervor, dass der Vermieter die R\u00e4umung des gesamten Mietobjekts beabsichtigte. Auch aus der inhaltlichen Einrede der Mieterin ging hervor, dass sie dies verstanden hatte. Der Amtsrichter verwies dabei auf das Urteil des Obersten Gerichtshofs vom 12. Januar 2024 (ECLI:NL:HR:2024:22): Bei der Auslegung eines Klageantrags ist nicht nur auf dessen Wortlaut zu achten, sondern es kommt auch dem Inhalt der der Klage zugrunde liegenden Sachverhalte, der Art und Weise, wie die Gegenpartei die Klage verstanden hat und vern\u00fcnftigerweise h\u00e4tte verstehen m\u00fcssen, sowie dem \u00fcbrigen Parteivorgang Bedeutung zu.<\/p>\n

Der Amtsrichter gab daher dem R\u00e4umungsantrag statt und verurteilte den Mieter, die R\u00e4umlichkeiten innerhalb von vierzehn Tagen nach Zustellung des Urteils zu r\u00e4umen.<\/p>\n

Schlussfolgerung<\/u><\/em><\/p>\n

Dieser Fall zeigt, dass ein Vermieter, der mit erheblichen Mietr\u00fcckst\u00e4nden in Verbindung mit der Einstellung der Gesch\u00e4ftst\u00e4tigkeit konfrontiert ist, in einer guten Position ist, um im Eilverfahren die R\u00e4umung des Mietobjekts zu beantragen.<\/p>\n

Ein Mieter, der sich auf Umst\u00e4nde berufen m\u00f6chte, die eine R\u00e4umung verhindern sollten, wie beispielsweise eine m\u00f6gliche Betriebs\u00fcbertragung, muss diese Umst\u00e4nde konkret begr\u00fcnden.<\/p>\n

M\u00f6chten Sie mehr \u00fcber die Verpflichtungen erfahren, die sich f\u00fcr Mieter und Vermieter aus einem Mietvertrag ergeben, und\/oder \u00fcber die M\u00f6glichkeiten, die Ihnen zur Verf\u00fcgung stehen, wenn eine Verpflichtung nicht erf\u00fcllt wird? Dann wenden Sie sich gerne unverbindlich an einen unserer Rechtsanw\u00e4lte. Wir helfen Ihnen gerne weiter!<\/p>\n

Rechtsanw\u00e4ltin Marion L.C.P.M. van Acker<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Een huurder die maandenlang geen huur betaalt en de exploitatie staakt, loopt het risico het gehuurde te moeten ontruimen. Ook wanneer de huurder aanzienlijke bedragen in de onderneming heeft ge\u00efnvesteerd en hoopt deze aan een derde over te dragen, hoeft dat niet aan ontruiming in de weg te staan. Dat volgt uit een recent vonnis […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":3261,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[],"class_list":["post-6142","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-actualiteiten"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6142","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6142"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6142\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":6145,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6142\/revisions\/6145"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3261"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6142"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6142"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6142"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}