{"id":6126,"date":"2026-09-18T10:54:36","date_gmt":"2026-09-18T09:54:36","guid":{"rendered":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/?p=6126"},"modified":"2026-09-18T10:54:36","modified_gmt":"2026-09-18T09:54:36","slug":"jarenlang-gedoogde-airco-is-geen-vrijbrief-vve-kan-verwijdering-van-buitenunits-afdwingen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/jarenlang-gedoogde-airco-is-geen-vrijbrief-vve-kan-verwijdering-van-buitenunits-afdwingen\/","title":{"rendered":"Eine jahrelang geduldete Klimaanlage ist kein Freibrief: Die Eigent\u00fcmergemeinschaft kann die Entfernung von Au\u00dfenger\u00e4ten durchsetzen"},"content":{"rendered":"

Wir haben bereits fr\u00fcher \u00fcber Streitigkeiten innerhalb von Eigent\u00fcmergemeinschaften (VvE) berichtet. Aufgrund unserer umfangreichen Erfahrung im Wohnungseigentumsrecht und in der rechtlichen Beratung von Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften, Wohnungseigent\u00fcmern und Verwaltern besprechen wir diesmal ein aktuelles Urteil zu zwei regelm\u00e4\u00dfig auftretenden Themen: r\u00fcckst\u00e4ndige Beitr\u00e4ge zur Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft und ohne Genehmigung angebrachte Anlagen in gemeinschaftlichen Bereichen. Ein Wohnungseigent\u00fcmer, der mit der Kostenverteilung innerhalb einer Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft nicht einverstanden ist, kann nicht eigenm\u00e4chtig beschlie\u00dfen, die Beitr\u00e4ge zur Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft nicht mehr zu zahlen. Auch die Tatsache, dass eine Klimaanlage jahrelang geduldet wurde, bedeutet nicht automatisch, dass hierf\u00fcr eine Genehmigung erteilt wurde. Wer ohne Zustimmung der Eigent\u00fcmerversammlung Anlagen in einem Gemeinschaftsbereich austauscht oder erweitert, l\u00e4uft Gefahr, dass diese nachtr\u00e4glich entfernt werden m\u00fcssen. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Nordholland vom 17. Juni 2026 (ECLI:NL:RBNHO:2026:7053<\/a>) hervor.<\/p>\n

Worum ging es in diesem Fall?<\/strong><\/p>\n

Dieser Fall betraf eine Gewerbefl\u00e4che in einem 1975 aufgeteilten Mehrfamilienhaus. Das Geb\u00e4ude umfasste 186 Wohnungseigentumsrechte, darunter drei Gewerbefl\u00e4chen. In der Teilungsurkunde war unter anderem festgelegt, wie die gemeinsamen Kosten auf die Wohnungseigent\u00fcmer verteilt wurden. Dabei wurde mit Bruchteilen gearbeitet.<\/p>\n

Die Eigent\u00fcmerin einer dieser Gewerbefl\u00e4chen erwarb am 30. August 2021 das Wohnungseigentumsrecht. Ab dem Zeitpunkt, an dem die Eigent\u00fcmerin das Wohnungseigentumsrecht erwarb, zahlte sie keine Vorauszahlungen an die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft.<\/p>\n

Der Grund daf\u00fcr war, dass sie die angewandte Kostenverteilung f\u00fcr unangemessen hielt. Ihrer Ansicht nach basierten die Bruchteile nicht auf der Fl\u00e4che der Wohnungen, und das gew\u00e4hlte System f\u00fchrte zu einer ungerechten Verteilung der Nebenkosten.<\/p>\n

\u00dcber diese Angelegenheit war bereits zuvor gerichtlich verhandelt worden. Versuche der Eigent\u00fcmerin, Beschl\u00fcsse der Eigent\u00fcmerversammlung \u00fcber die Beitr\u00e4ge anzufechten und eine \u00c4nderung der Teilungsurkunde zu erwirken, blieben erfolglos.<\/p>\n

In der Zwischenzeit entstand ein zweiter Streitfall. An dem Geb\u00e4ude waren bereits zwei Au\u00dfenger\u00e4te vorhanden. Der Eigent\u00fcmer ersetzte diese durch neue Anlagen und installierte dar\u00fcber hinaus ein drittes Au\u00dfenger\u00e4t. F\u00fcr diese Arbeiten war keine Genehmigung der Eigent\u00fcmerversammlung eingeholt worden.
\nDie Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft forderte daraufhin unter anderem die Zahlung der r\u00fcckst\u00e4ndigen Beitr\u00e4ge und die Entfernung aller drei Au\u00dfenger\u00e4te.<\/p>\n

Standpunkte der Parteien<\/strong><\/p>\n

Die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft vertrat den Standpunkt, dass der Eigent\u00fcmer gem\u00e4\u00df der geltenden Teilungsurkunde und den Beschl\u00fcssen der Eigent\u00fcmerversammlung zur Zahlung der Beitr\u00e4ge verpflichtet sei. Nach Ansicht der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft bestand kein Spielraum, die Zahlungsverpflichtung eigenm\u00e4chtig zu mindern, da der Eigent\u00fcmer mit den angewandten Anteilen nicht einverstanden war. Die fr\u00fcheren Verfahren hatten zudem nicht zur Aufhebung der relevanten Beschl\u00fcsse oder zur \u00c4nderung der Teilungsurkunde gef\u00fchrt. Au\u00dferdem war die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft der Ansicht, dass die drei Au\u00dfenger\u00e4te ohne Genehmigung aufgestellt worden waren. Die Teilungsurkunde schreibt f\u00fcr bestimmte \u00c4nderungen am Geb\u00e4ude die vorherige Zustimmung der Eigent\u00fcmerversammlung vor. Diese Zustimmung war nicht erteilt worden. Die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft verlangte daher die Entfernung der Ger\u00e4te und forderte eine Zwangsstrafe, um sicherzustellen, dass dieser Verpflichtung tats\u00e4chlich nachgekommen w\u00fcrde.<\/p>\n

Die Eigent\u00fcmerin bestritt insbesondere die H\u00f6he der geschuldeten Beitr\u00e4ge. Sie war der Ansicht, dass die in der Teilungsurkunde festgelegten Anteile zu einer unangemessenen Kostenverteilung f\u00fchrten, und machte geltend, dass die Beitr\u00e4ge daher nicht in voller H\u00f6he geschuldet seien. In Bezug auf die Au\u00dfenger\u00e4te f\u00fchrte sie an, dass die beiden urspr\u00fcnglichen Ger\u00e4te bereits seit Jahren am Geb\u00e4ude vorhanden waren, ohne dass die Eigent\u00fcmergemeinschaft dagegen vorgegangen sei. Ihrer Ansicht nach durfte sie daher darauf vertrauen, dass ein Austausch dieser Ger\u00e4te ohne gesonderte Genehmigung m\u00f6glich sei. In Bezug auf das dritte Ger\u00e4t wies sie darauf hin, dass sie vor der Mitgliederversammlung einen Antrag gestellt habe. Sie machte geltend, die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft habe nicht genug unternommen, um ihr die Realisierung der gew\u00fcnschten Installation zu erm\u00f6glichen.<\/p>\n

Urteil des Gerichts<\/strong><\/p>\n

Zun\u00e4chst entschied das Gericht, dass die Eigent\u00fcmerin die von der Hauptversammlung festgelegten Abschlagsbeitr\u00e4ge zahlen m\u00fcsse. Die Eigent\u00fcmerin r\u00e4umte ein, dass sie als Wohnungseigent\u00fcmerin grunds\u00e4tzlich einen Beitrag schulde. Ihr Einwand richtete sich gegen die Art und Weise, wie dessen H\u00f6he berechnet worden war. Das Gericht schloss sich der Auffassung der Eigent\u00fcmerin nicht an.<\/p>\n

Entscheidend war nach Ansicht des Gerichts, dass die bestehende Teilungsurkunde weiterhin in Kraft war. Auch die Beschl\u00fcsse der Eigent\u00fcmerversammlung, in denen die Haushaltspl\u00e4ne und Vorauszahlungsbeitr\u00e4ge f\u00fcr die betreffenden Jahre festgelegt worden waren, waren nicht f\u00fcr nichtig erkl\u00e4rt worden. Fr\u00fchere Verfahren, in denen der Eigent\u00fcmer genau diese Themen zur Sprache gebracht hatte, waren zudem ohne das gew\u00fcnschte Ergebnis zu Ende gegangen. Damit stand f\u00fcr dieses Verfahren fest, dass die bestehende Regelung den Ausgangspunkt bildete.<\/p>\n

Das Gericht betonte im Grunde, dass ein Eigent\u00fcmer einer gew\u00fcnschten \u00c4nderung der Teilungsurkunde nicht vorgreifen kann. Solange diese \u00c4nderung nicht rechtswirksam zustande gekommen ist, gilt weiterhin der bestehende Verteilungsschl\u00fcssel. Ein neuer Antrag auf \u00c4nderung der Teilungsurkunde \u00e4nderte daran in diesem Fall nichts. Der Eigent\u00fcmer war daher verpflichtet, die von der Eigent\u00fcmerversammlung festgelegten Vorauszahlungen zu leisten.<\/p>\n

In Bezug auf die Au\u00dfenger\u00e4te wies das Gericht darauf hin, dass die Teilungsurkunde vorsieht, dass ein Auf-, An- oder Unterbau ohne Zustimmung der Eigent\u00fcmerversammlung nicht zul\u00e4ssig ist. Nach Ansicht des Gerichts gilt diese Vorschrift nicht nur f\u00fcr die Installation einer v\u00f6llig neuen Anlage, sondern auch f\u00fcr den Austausch bestehender Au\u00dfenger\u00e4te.<\/p>\n

Der Eigent\u00fcmer konnte sich daher nicht darauf berufen, dass die alten Ger\u00e4te bereits seit Jahren vorhanden waren. Dass die Eigent\u00fcmergemeinschaft in der Vergangenheit nicht gegen diese Ger\u00e4te vorgegangen war, reichte nicht aus, um anzunehmen, dass eine Genehmigung f\u00fcr den Austausch erteilt worden war oder dass der Eigent\u00fcmer darauf vertrauen durfte.<\/p>\n

Die blo\u00dfe Tatsache, dass die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft \u00fcber einen l\u00e4ngeren Zeitraum hinweg nicht gegen eine bestehende Situation vorgegangen ist, bedeutet nicht automatisch, dass damit eine Zustimmung zu einer neuen Situation erteilt wurde. Der Eigent\u00fcmer hatte nicht hinreichend glaubhaft gemacht, dass die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft tats\u00e4chlich den Eindruck erweckt hatte, ein Austausch sei ohne vorherige Genehmigung zul\u00e4ssig.<\/p>\n

Bei der dritten Einheit war die Position der Eigent\u00fcmerin noch schw\u00e4cher. Die Eigent\u00fcmerin hatte w\u00e4hrend der Hauptversammlung um Zustimmung gebeten, diese war jedoch nicht erteilt worden. Die Versammlung hatte erkl\u00e4rt, dass zun\u00e4chst zus\u00e4tzliche Informationen erforderlich seien, unter anderem \u00fcber die baulichen Auswirkungen und die technischen Eigenschaften der Anlage. Die Eigent\u00fcmerin installierte die dritte Einheit daraufhin dennoch.<\/p>\n

Nach Ansicht des Gerichts durfte die Generalversammlung vern\u00fcnftigerweise zus\u00e4tzliche Informationen verlangen, bevor sie ihre Zustimmung erteilte. Der Eigent\u00fcmerin wurde zudem die M\u00f6glichkeit einger\u00e4umt, ihren Antrag sp\u00e4ter erneut, versehen mit den erforderlichen Informationen, der Generalversammlung vorzulegen. Dies hatte sie jedoch nicht getan. Damit fehlte auch f\u00fcr die dritte Einheit die erforderliche Zustimmung.<\/p>\n

Die Eigent\u00fcmerin wurde daher verurteilt, die drei Einheiten innerhalb von vierzehn Tagen zu entfernen und entfernt zu halten. Mit dieser Verpflichtung war ein Zwangsgeld in H\u00f6he von 1.000 \u20ac pro Tag verbunden, mit einem H\u00f6chstbetrag von 100.000 \u20ac.<\/p>\n

Schlussfolgerung<\/strong><\/p>\n

In diesem Fall ging es um zwei Themen, die in Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaften regelm\u00e4\u00dfig zu Diskussionen f\u00fchren: die Verteilung der Gemeinschaftskosten und die Anbringung von Einrichtungen an einem Mehrfamilienhaus. Das Gericht hat in diesem Fall klare Grenzen gezogen.<\/p>\n

Ein Wohnungseigent\u00fcmer kann nicht eigenm\u00e4chtig festlegen, dass die Beitr\u00e4ge zur Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft nicht oder nur teilweise f\u00e4llig sind, weil die Kostenverteilung unangemessen sei. Solange die Teilungsurkunde und die darauf basierenden Beschl\u00fcsse rechtswirksam bestehen, m\u00fcssen die sich daraus ergebenden Verpflichtungen erf\u00fcllt werden.<\/p>\n

Ebenso kann ein Eigent\u00fcmer nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass eine seit Jahren vorhandene Einrichtung ohne Zustimmung ersetzt oder erweitert werden darf. F\u00fcr \u00c4nderungen an den gemeinschaftlichen Teilen ist weiterhin die Teilungsurkunde ma\u00dfgebend. Eine Zustimmung ist erforderlich, wenn die Teilungsurkunde diese vorschreibt.<\/p>\n

M\u00f6chten Sie mehr erfahren oder haben Sie Fragen zu Ihrer Stellung als Wohnungseigent\u00fcmer? Dann wenden Sie sich gerne an einen unserer Rechtsanw\u00e4lte. Wir helfen Ihnen gerne weiter!<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Wij schreven al eerder over geschillen binnen Verenigingen van Eigenaren (VvE\u2019s). Vanuit onze ruime ervaring met het appartementsrecht en de juridische begeleiding van VvE\u2019s, appartementseigenaren en beheerders, bespreken wij ditmaal een recente uitspraak over twee regelmatig terugkerende kwesties: achterstallige VvE-bijdragen en zonder toestemming aangebrachte installaties aan gemeenschappelijke gedeelten. Een appartementseigenaar die het niet eens is […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":3261,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[],"class_list":["post-6126","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-actualiteiten"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6126","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=6126"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6126\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":6128,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/6126\/revisions\/6128"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3261"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=6126"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=6126"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=6126"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}