Vor dem Gericht in Den Haag wurde k\u00fcrzlich ein Fall verhandelt, in dem ein Projektentwickler eine Immobilie ohne Finanzierungsvorbehalt gekauft hatte, sich jedoch weigerte, diese zu \u00fcbernehmen. Der Verk\u00e4ufer wandte sich an das Gericht und beantragte im Eilverfahren die Zahlung der vertraglichen Vertragsstrafe. Der Richter im Eilverfahren sprach einen Vorschuss in H\u00f6he von 40.000 \u20ac zu, obwohl der K\u00e4ufer eine Milderung aufgrund finanzieller R\u00fcckschl\u00e4ge geltend gemacht hatte.<\/p>\n
Worum ging es in diesem Fall?<\/strong><\/p>\n Im Dezember 2024 schlossen ein privater Verk\u00e4ufer und ein Projektentwickler einen Kaufvertrag \u00fcber eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 825.000 \u20ac ab. Ein Finanzierungsvorbehalt war nicht vereinbart worden. Der Kaufvertrag enthielt die \u00fcbliche Vertragsstrafe, wonach bei Nichterf\u00fcllung die s\u00e4umige Partei eine Vertragsstrafe in H\u00f6he von 10 % des Kaufpreises zu zahlen hat. Als Sicherheit musste der K\u00e4ufer eine Bankb\u00fcrgschaft in dieser H\u00f6he vorlegen.<\/p>\n Im Dezember 2024 schlossen ein privater Verk\u00e4ufer und ein Projektentwickler einen Kaufvertrag \u00fcber eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 825.000 \u20ac ab. Ein Finanzierungsvorbehalt war nicht vereinbart worden. Der Kaufvertrag enthielt die \u00fcbliche Vertragsstrafe, wonach bei Nichterf\u00fcllung die s\u00e4umige Partei eine Vertragsstrafe in H\u00f6he von 10 % des Kaufpreises zu zahlen hat. Als Sicherheit musste der K\u00e4ufer eine Bankb\u00fcrgschaft in dieser H\u00f6he vorlegen.<\/p>\n Die \u00dcbergabe war f\u00fcr den 1. Mai 2025 vorgesehen. Der K\u00e4ufer nahm die Immobilie zu diesem Zeitpunkt nicht in Besitz. Auf Antrag des K\u00e4ufers wurde die \u00dcbergabe zweimal verschoben: zun\u00e4chst auf den 28. Mai 2025 und anschlie\u00dfend auf den 17. Juli 2025. Die Parteien hielten dies in einem Nachtrag fest, in dem auch eine Verzugsentsch\u00e4digung in H\u00f6he von insgesamt 14.000 \u20ac vereinbart wurde. Der K\u00e4ufer zahlte die erste Rate in H\u00f6he von 5.000 \u20ac, nahm die Immobilie aber auch zu den sp\u00e4teren Terminen nicht ab.<\/p>\n Standpunkte der Parteien<\/strong><\/p>\n Der Verk\u00e4ufer machte im Eilverfahren geltend, der K\u00e4ufer solle den Notar anweisen, ihm die Kaution in H\u00f6he von 82.500 \u20ac auszuzahlen, da der K\u00e4ufer seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht erf\u00fcllt habe. Dar\u00fcber hinaus forderte er die noch ausstehende Verzugsentsch\u00e4digung in H\u00f6he von 7.000 \u20ac, au\u00dfergerichtliche Kosten sowie Prozesskosten.<\/p>\n Die K\u00e4uferin r\u00e4umte ein, ihren Verpflichtungen nicht nachgekommen zu sein, berief sich jedoch auf eine Milderung der Vertragsstrafe gem\u00e4\u00df Art. 6:94 BW. Sie machte geltend, dass sie durch ein ungl\u00fcckliches Zusammentreffen von Umst\u00e4nden, darunter die Insolvenz einer verbundenen GmbH, ohne eigenes Verschulden in finanzielle Schwierigkeiten geraten sei. Als angehende Projektentwicklerin h\u00e4tte die Vertragsstrafe f\u00fcr sie weitreichende Folgen, und ihrer Ansicht nach bestehe ein Missverh\u00e4ltnis zwischen dem Schaden des Verk\u00e4ufers (gut 25.000 \u20ac) und der vollen Vertragsstrafe in H\u00f6he von 82.500 \u20ac. Zudem bestritt sie das dringende Interesse an der Verzugsentsch\u00e4digung.<\/p>\n Das Urteil des Richters<\/strong><\/p>\n Der Richter im Eilverfahren stellte zun\u00e4chst fest, dass bei der Gew\u00e4hrung einer Geldforderung im Eilverfahren Zur\u00fcckhaltung geboten sei. Es sei zu pr\u00fcfen, ob die Forderung hinreichend plausibel sei, ob eine sofortige Anordnung erforderlich sei und ob ein R\u00fcckerstattungsrisiko bestehe, falls das Hauptsachegericht anders entscheiden sollte.<\/p>\n Die Einrede der Milderung seitens des K\u00e4ufers wurde vom Richter weitgehend zur\u00fcckgewiesen. Der Richter bekr\u00e4ftigte die st\u00e4ndige Rechtsprechung: Eine Milderung kommt nur dann in Betracht, wenn die Anwendung der Vertragsstrafe unter den gegebenen Umst\u00e4nden zu einem unverh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfigen und unzumutbaren Ergebnis f\u00fchren w\u00fcrde. Dabei ber\u00fccksichtigt der Richter nicht nur das Verh\u00e4ltnis zwischen dem tats\u00e4chlichen Schaden und der H\u00f6he der Vertragsstrafe, sondern auch die Art des Vertrags, den Inhalt und den Sinn der Klausel sowie die Umst\u00e4nde, unter denen sie geltend gemacht wurde.<\/p>\n Eine Vertragsstrafe von 10 % ist in Kaufvertr\u00e4gen f\u00fcr Immobilien \u00fcblich und dient als Anreiz zur Erf\u00fcllung der Kernverpflichtungen. Die K\u00e4uferin war eine gewerbliche Partei, die die Immobilie ohne Finanzierungsvorbehalt f\u00fcr gesch\u00e4ftliche Zwecke erworben hatte. Dass sie angab, eine angehende Projektentwicklerin zu sein, \u00e4nderte daran nichts. Auch in diesem Fall kann von ihr erwartet werden, dass sie sich bei Vertragsabschluss der Folgen der Vertragsstrafe bewusst war. Die Tatsache, dass die Nichterf\u00fcllung nicht auf Unwillen, sondern auf einem ungl\u00fccklichen Zusammentreffen von Umst\u00e4nden beruhte, macht die Vertragsstrafe noch nicht unverh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig und damit unzumutbar. Zudem war die \u00dcbergabe bereits zweimal auf Wunsch der K\u00e4uferin verschoben worden, hatte sie die Immobilie danach erneut nicht abgenommen und war die Immobilie schlie\u00dflich zu einem niedrigeren Preis verkauft worden, was dem Verk\u00e4ufer einen plausiblen Schaden verursachte.<\/p>\n Der Richter urteilte, dass zwar m\u00f6glicherweise ein gewisser Grund f\u00fcr eine Milderung bestand, auch unter Ber\u00fccksichtigung der teilweise gezahlten Verzugsentsch\u00e4digung, dass jedoch nicht zu erwarten war, dass in einem Hauptsacheverfahren eine Milderung auf weniger als 40.000 \u20ac erfolgen w\u00fcrde. Da seitens des Verk\u00e4ufers kein R\u00fcckerstattungsrisiko geltend gemacht worden war oder sich ergeben hatte, stand der Gew\u00e4hrung eines Vorschusses in H\u00f6he von 40.000 \u20ac nichts im Wege.<\/p>\n Die Verzugsentsch\u00e4digung in H\u00f6he von 7.000 \u20ac sprach der Richter in voller H\u00f6he zu. Der K\u00e4ufer hatte inhaltlich keine Einw\u00e4nde gegen das Bestehen dieser Forderung erhoben. Zudem hatte der Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer des K\u00e4ufers in der m\u00fcndlichen Verhandlung erkl\u00e4rt, dass die GmbH technisch insolvent sei. Vom Verk\u00e4ufer konnte nicht erwartet werden, dass er den Ausgang eines Hauptsacheverfahrens f\u00fcr eine feststehende Forderung abwarten w\u00fcrde. Die geforderten Handelszinsen wurden teilweise zur\u00fcckgewiesen, da der Verk\u00e4ufer nicht glaubhaft gemacht hatte, dass es sich bei dem Nachtrag um ein Handelsgesch\u00e4ft handelte; stattdessen wurden die regul\u00e4ren gesetzlichen Zinsen ab dem Tag der Ladung zugesprochen.<\/p>\n Fazit<\/strong><\/p>\n Dieses Urteil unterstreicht erneut, dass Richter bei der Milderung vertraglicher Vertragsstrafen im Rahmen von Immobilientransaktionen sehr zur\u00fcckhaltend sind. Ein professioneller K\u00e4ufer, der eine Immobilie ohne Finanzierungsvorbehalt erwirbt, geht ein erhebliches Risiko ein, wenn die Verpflichtungen nicht erf\u00fcllt werden.<\/p>\n Finanzielle Schwierigkeiten, eine entt\u00e4uschende Gesch\u00e4ftsentwicklung oder ein geringerer tats\u00e4chlicher Schaden des Verk\u00e4ufers stellen in der Regel keinen Grund f\u00fcr eine Milderung dar und stehen der Gew\u00e4hrung eines erheblichen Vorschusses im Eilverfahren nicht entgegen.<\/p>\n Haben Sie Fragen zu einem Kaufvertrag, einer Vertragsstrafe oder einem drohenden Eilverfahren in einer Immobiliensache? Dann wenden Sie sich unverbindlich an einen unserer Rechtsanw\u00e4lte. Wir stehen Ihnen gerne zur Verf\u00fcgung.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Bij de Rechtbank Den Haag speelde onlangs een zaak over een projectontwikkelaar die zonder financieringsvoorbehoud een woning had gekocht maar weigerde af te nemen. De verkoper stapte naar de rechter en vroeg in kort geding om uitbetaling van de contractuele boete. 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