Kann ein Vermieter von einem Mieter eine h\u00f6here Miete verlangen, indem er einen Mietvertrag f\u00fcr Gewerbefl\u00e4chen k\u00fcndigt?<\/p>\n
Vor dem Obersten Gerichtshof wurde k\u00fcrzlich er\u00f6rtert, ob ein Vermieter bei der Vermietung von Gewerbefl\u00e4chen gem\u00e4\u00df Art. 7:290 einen unbefristeten Mietvertrag k\u00fcndigen kann, nur um von einem anderen Mieter eine h\u00f6here Miete zu erhalten. Der Oberste Gerichtshof zog eine klare Grenze: Dies darf nicht einfach als Druckmittel eingesetzt werden.<\/p>\n
Worum ging es in diesem Fall?<\/strong><\/p>\n In diesem Fall ging es um eine Gewerbefl\u00e4che in Amsterdam, die bereits seit 1989 von Ahold gemietet wurde. Der Mietvertrag hatte urspr\u00fcnglich eine Laufzeit von zehn Jahren und wurde danach mehrmals verl\u00e4ngert. Seit 2019 bestand ein unbefristeter Mietvertrag zu einem Mietpreis von zuletzt rund 488.000 \u20ac pro Jahr.<\/p>\n Die Parteien befanden sich seit 2019 in Verhandlungen \u00fcber eine Mieterh\u00f6hung und den Abschluss eines neuen Mietvertrags. Ahold hatte vorgeschlagen, die H\u00f6he der Miete in einem Verfahren gem\u00e4\u00df Art. 7:303 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs (BW) festsetzen zu lassen. Die Vermieter stimmten dem nicht zu. Ein anderer Marktteilnehmer war bereit, f\u00fcr die Gewerbefl\u00e4che eine Miete von 775.000 \u20ac pro Jahr zu zahlen. Die Vermieter schlossen mit diesem Marktteilnehmer einen bedingten Mietvertrag ab.<\/p>\n Im Juni 2021 k\u00fcndigten die Vermieter den Mietvertrag zum 1. Juli 2022 und boten Ahold die M\u00f6glichkeit, den Mietpreis von 775.000 \u20ac zu erreichen.<\/p>\n Ahold stimmte der K\u00fcndigung nicht zu und schlug vor, die Miete auf 541.650 \u20ac pro Jahr festzusetzen. Die Vermieter lehnten dies ab und klagten schlie\u00dflich in einem Verfahren auf der Grundlage von Art. 7:296 Abs. 3 BW auf Beendigung des Mietvertrags und R\u00e4umung des Mietobjekts.<\/p>\n Urteil des Amtsgerichts und des Berufungsgerichts<\/strong><\/p>\n Sowohl das Amtsgericht als auch das Berufungsgericht wiesen die Klagen der Vermieter ab.<\/p>\n Nach Ansicht des Berufungsgerichts l\u00e4sst das gesetzliche System eine K\u00fcndigung, die ausschlie\u00dflich auf die Erlangung eines h\u00f6heren Mietpreises abzielt, nicht zu:<\/p>\n In der gesetzlichen Regelung f\u00fcr \u00a7 7:290-Gewerbefl\u00e4chen genie\u00dft der Mieter K\u00fcndigungsschutz in dem Sinne, dass der Mietvertrag nur aufgrund der im Gesetz abschlie\u00dfend aufgef\u00fchrten K\u00fcndigungsgr\u00fcnde gek\u00fcndigt werden kann, darunter die Interessenabw\u00e4gung gem\u00e4\u00df Art. 7:296 Abs. 3 BW (sofern der Mietvertrag zehn Jahre oder l\u00e4nger bestanden hat). Dem steht die M\u00f6glichkeit des Vermieters gegen\u00fcber, nach einiger Zeit eine Mietanpassung auf der Grundlage von Art. 7:303 BW zu verlangen. Dadurch entsteht ein Gleichgewicht in dem Sinne, dass der Vermieter einerseits \u00fcber einen l\u00e4ngeren Zeitraum keine K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses erwirken kann, andererseits aber bei Bedarf eine Mietpreisanpassung erreichen kann, indem er gerichtlich eine Mietpreisneufestsetzung auf das m\u00f6glicherweise inzwischen gestiegene Mietpreisniveau vergleichbarer Gewerbefl\u00e4chen fordert. Der Gesetzgeber hat sich in der gesetzlichen Regelung ausdr\u00fccklich f\u00fcr eine Anpassung an das Mietpreisniveau laufender Mietvertr\u00e4ge f\u00fcr vergleichbare Gewerbefl\u00e4chen vor Ort entschieden und nicht f\u00fcr eine Anpassung an den Marktwert im Sinne des Preisniveaus, zu dem zum Zeitpunkt der Mietpreisneufestsetzung neue Mietvertr\u00e4ge abgeschlossen werden.<\/p>\n Im Jahr 1995 wurde ein Gesetzentwurf, der eine nachtr\u00e4gliche Anpassung an den Marktwert vorsah, vom Gesetzgeber nicht angenommen, und auch im Jahr 2003 wurde in der \u00fcberarbeiteten gesetzlichen Regelung f\u00fcr \u00a7 7:290-Gewerbefl\u00e4chen keine \u00c4nderung in diese Richtung vorgenommen. Es ist unklar, warum der alte Art. 7A:1631 Abs. 2 c BW nicht in die gesetzliche Regelung von 2003 aufgenommen wurde. Es gibt keine Anhaltspunkte daf\u00fcr, dass der Gesetzgeber damit beabsichtigt hat, die K\u00fcndigungsm\u00f6glichkeit auf F\u00e4lle auszuweiten, in denen das Interesse des Mieters ausschlie\u00dflich in einer Mieterh\u00f6hung liegt. Die Regelung des Art. 7:296 Abs. 4 c BW, wonach ein Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrags nicht auf eine Mieterh\u00f6hung abzielen darf, wurde in der Regelung des Art. 7:290 beibehalten, was mit einer solchen Ausweitung schwer vereinbar ist. Diese Beibehaltung deutet vielmehr darauf hin, dass der Gesetzgeber beabsichtigt hat, dass eine auf eine Mieterh\u00f6hung gerichtete K\u00fcndigung auch ab 2003 nicht zur Beendigung f\u00fchren kann. Andernfalls k\u00f6nnte die Regelung des Art. 7:296 Abs. 4 c BW auf diese Weise n\u00e4mlich leicht umgangen werden.<\/p>\n Aus all dem ist abzuleiten, dass der Gesetzgeber beabsichtigt hat, das System des Art. 7:290 f\u00fcr Gewerbefl\u00e4chen und das darin enthaltene Gleichgewicht zwischen K\u00fcndigungsschutz und Mietpreisneufestsetzung w\u00e4hrend der Laufzeit des Mietvertrags aufrechtzuerhalten. Vor diesem Hintergrund kann bei der Interessenabw\u00e4gung gem\u00e4\u00df Art. 7:296 Abs. 3 BW das blo\u00dfe Interesse an der Erzielung eines h\u00f6heren Mietpreises nicht zur Beendigung des Mietvertrags f\u00fchren, da das Gesetz eine Regelung zur Mietpreisanpassung vorsieht.<\/p>\n Aufgrund des Vorstehenden gilt der Grundsatz, dass das Interesse der Vermieter an einer Mieterh\u00f6hung nicht ausreicht, um eine K\u00fcndigung des Mietvertrags zu begr\u00fcnden.<\/p>\n Urteil des Obersten Gerichtshofs<\/strong><\/p>\n Die Vermieter lie\u00dfen es nicht dabei bewenden und legten daraufhin Kassationsbeschwerde ein, doch der Oberste Gerichtshof schloss sich dem Berufungsgericht an und wies die Kassationsbeschwerde zur\u00fcck.<\/p>\n 7A:1631 Abs. 2, Einleitung und c, (altes) BW, folgte nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs, dass die K\u00fcndigung des Mietvertrags durch den Vermieter, der nach Ablauf der ersten Laufzeit verl\u00e4ngert worden war, nichtig war, wenn diese K\u00fcndigung darauf abzielte, eine Erh\u00f6hung des Mietpreises zu bewirken.<\/p>\n Darin lag ein Verbot f\u00fcr den Vermieter enthalten, den Vertrag zu k\u00fcndigen, um auf diesem indirekten Weg eine h\u00f6here Miete zu erlangen. Damit wurde erreicht, dass der Vermieter nicht mehr zwei M\u00f6glichkeiten hatte, eine Mieterh\u00f6hung zu erreichen. Der Vermieter konnte nur noch den auch dem Mieter offenstehenden direkten Weg der gerichtlichen Festsetzung der Miete nutzen.<\/p>\n Art. 7A:1631a Abs. 2 Nr. 4 (altes) BW enthielt dar\u00fcber hinaus einen \u2013 mit dem aktuellen Art. 7:296 Abs. 4 c BW) \u00fcbereinstimmenden \u2013 Entscheidungsgrund, der besagte, dass der Richter die K\u00fcndigung in jedem Fall zulie\u00df, wenn der Mieter einem angemessenen Angebot zum Abschluss eines neuen Vertrags \u00fcber das Mietobjekt nicht zustimmte, sofern dieses Angebot keine \u00c4nderung des Mietpreises beinhaltete. In der Begr\u00fcndung zu dieser Bestimmung wurde zu dem Satzteil \u201esofern dieses Angebot keine \u00c4nderung des Mietpreises beinhaltet<\/em>\u201c Folgendes angemerkt: Obwohl der erste Nichtigkeitsgrund im Jahr 2003 gestrichen wurde (Art. 7:296 Abs. 4c BW, wonach ein angemessenes Angebot f\u00fcr einen neuen Mietvertrag nicht ausschlie\u00dflich eine Mietpreis\u00e4nderung beinhalten darf, wurde im geltenden Recht beibehalten), hatte dies nicht zum Ziel, das bis dahin geltende gesetzliche System zu \u00e4ndern.<\/p>\n Schlussfolgerung<\/strong><\/p>\n Aus dem System des Gesetzes und aus der Gesetzgebungsgeschichte ist abzuleiten, dass es nicht m\u00f6glich ist, auf der Grundlage von Art. 7:296 Abs. 3 BW eine K\u00fcndigung eines Mietvertrags f\u00fcr Gewerbefl\u00e4chen nach Art. 7:290 zu erreichen, ausschlie\u00dflich um eine h\u00f6here Miete zu erwirken. Hierf\u00fcr steht dem Vermieter das Verfahren nach Art. 7:303 BW offen. Auf der Grundlage dieser Bestimmung kann der Richter den Mietpreis n\u00e4her festlegen. Dies gilt auch f\u00fcr einen unbefristeten Mietvertrag, wie er in diesem Verfahren zur Debatte stand.<\/p>\n Vermieter, die einen h\u00f6heren markt\u00fcblichen Mietpreis erzielen m\u00f6chten, k\u00f6nnen dies also nicht durch K\u00fcndigung erzwingen. Sie sind weiterhin auf das Mietpreis\u00fcberpr\u00fcfungsverfahren angewiesen.<\/p>\n Haben Sie Fragen oder w\u00fcnschen Sie eine Beratung zur Mietanpassung, zu K\u00fcndigungsm\u00f6glichkeiten oder anderen Mietangelegenheiten? Dann wenden Sie sich unverbindlich an einen unserer Rechtsanw\u00e4lte. Wir helfen Ihnen gerne weiter!<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Kan door een verhuurder een hogere huurprijs afgedwongen worden van een huurder, door een huurovereenkomst bedrijfsruimte te be\u00ebindigen? 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\n\u201eDie Erg\u00e4nzung des K\u00fcndigungsgrundes (\u2026) ergibt sich aus dem Verbot f\u00fcr den Vermieter, durch K\u00fcndigung eine Mieterh\u00f6hung zu erreichen.<\/em>\u201c<\/p>\n