Bei einer erfolgreichen Berufung auf einen Irrtum kann der Richter, anstatt den Vertrag f\u00fcr nichtig zu erkl\u00e4ren, dessen Folgen \u00e4ndern, um den Nachteil aufzuheben. Dabei gilt als Ausgangspunkt, dass der Irrende in die Situation versetzt werden muss, in der er sich befunden h\u00e4tte, wenn er keinen Irrtum begangen h\u00e4tte. Das bedeutet, dass ein Vergleich zwischen der tats\u00e4chlichen Situation \u2013 in der unter dem Einfluss einer falschen Darstellung der Sachlage ein Vertrag geschlossen wurde \u2013 und der hypothetischen Situation, in der die richtigen Informationen bekannt gewesen w\u00e4ren, anzustellen ist. Dies gilt auch f\u00fcr Personen, die beim Kauf einer Immobilie einen Irrtum begangen haben. Auch dann muss der K\u00e4ufer bei Aufrechterhaltung des Vertrags in die Situation versetzt werden, in der er sich ohne diesen Irrtum befunden h\u00e4tte. Dass sich dieser Grundsatz nicht \u00e4ndert, wenn die Immobilie anschlie\u00dfend an Wert gewonnen hat, best\u00e4tigt der Oberste Gerichtshof in seinem Urteil vom 6. Februar 2026.<\/p>\n
Der Sachverhalt<\/strong><\/p>\n Der Fall vor dem Gericht betraf den Kauf einer Immobilie gegen\u00fcber einem landwirtschaftlichen Betrieb, f\u00fcr den bereits unwiderrufliche Genehmigungen f\u00fcr den Bau eines gro\u00dfen Schweinestalls erteilt worden waren. Die Verk\u00e4ufer hatten zuvor gegen diese Genehmigungen Einspruch erhoben, aber die K\u00e4ufer waren dar\u00fcber bei Abschluss des Kaufvertrags nicht informiert.<\/p>\n Das Gericht stellte fest, dass die Verk\u00e4ufer ihre Informationspflicht verletzt hatten, indem sie die erteilten Genehmigungen nicht erw\u00e4hnt hatten. Dadurch hatten die K\u00e4ufer bei Vertragsabschluss eine falsche Vorstellung von den Umst\u00e4nden. Das Gericht hielt es auch f\u00fcr plausibel, dass die K\u00e4ufer das Haus zwar gekauft h\u00e4tten, wenn sie von den Genehmigungen gewusst h\u00e4tten, aber zu einem niedrigeren Preis.<\/p>\n Bei der Beurteilung der geforderten Vertrags\u00e4nderung auf der Grundlage von Artikel 6:230 Absatz 2 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches ging das Gericht davon aus, dass die K\u00e4ufer in die Situation versetzt werden m\u00fcssten, in der sie sich ohne Irrtum befunden h\u00e4tten. Dies erfordert einen Vergleich zwischen der tats\u00e4chlichen Situation und der hypothetischen Situation, in der die richtigen Informationen bekannt gewesen w\u00e4ren. In diesem hypothetischen Szenario w\u00e4re der Kauf zu einem niedrigeren Kaufpreis zustande gekommen.<\/p>\n Dennoch wies das Gericht die Klage ab. Ausschlaggebend war f\u00fcr das Gericht, dass der Megastall letztendlich nicht realisiert wurde und dass der Wert der Immobilie inzwischen gestiegen war. Nach Ansicht des Gerichts erlitten die K\u00e4ufer dadurch keinen Nachteil mehr, wenn der Vertrag aufrechterhalten wurde.<\/p>\n Das Urteil des Obersten Gerichtshofs<\/strong><\/p>\n Der Oberste Gerichtshof stellt klar, dass dieses Urteil nicht mit dem eigenen Grundsatz des Gerichts vereinbar ist.<\/p>\n Wenn die K\u00e4ufer in dem hypothetischen Fall, dass sie sich nicht geirrt h\u00e4tten, die Wohnung zu einem niedrigeren Preis gekauft h\u00e4tten, w\u00e4re ihnen der Wertzuwachs, der sich aus der Tatsache ergibt, dass der Megastall letztendlich nicht realisiert wurde, zugute gekommen. Daraus kann nur folgen, dass ein Nachteil im Sinne von Art. 6:230 Abs. 2 BW vorliegt.<\/p>\n Nach Ansicht des Gerichts hatte die unerlaubte Handlung (Verletzung der Informationspflicht) keine nachteilige \u00c4nderung f\u00fcr die K\u00e4ufer zur Folge, da der Megastall nicht realisiert werden w\u00fcrde und die K\u00e4ufer damals also f\u00fcr das bezahlt hatten, was sie jetzt besitzen. Damit hat das Gericht laut Oberster Gerichtshof den Grundsatz au\u00dfer Acht gelassen, dass in der hypothetischen Situation, in der die Verk\u00e4ufer ihrer Informationspflicht nachgekommen w\u00e4ren, die K\u00e4ufer das Haus zu einem niedrigeren Preis gekauft h\u00e4tten (woraufhin ihnen der sp\u00e4tere Wertzuwachs aufgrund der Nichtrealisierung des Megastalls zugute gekommen w\u00e4re).<\/p>\n Die K\u00e4ufer haben also durchaus einen Schaden erlitten, weil sie damals, als noch nicht bekannt war, dass der Megastall nicht realisiert werden w\u00fcrde, und die Genehmigungen f\u00fcr den Megastall erteilt worden waren, ohne dass die K\u00e4ufer dar\u00fcber von den Verk\u00e4ufern informiert worden waren, zu viel f\u00fcr die Immobilie bezahlt haben.<\/p>\n