Vor dem Gericht Noord-Holland wurde k\u00fcrzlich von einem Mieter von Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen, der erhebliche Mietr\u00fcckst\u00e4nde hatte, beantragt, die bereits angeordnete R\u00e4umung auszusetzen. Wessen Interesse wog nach Ansicht des Gerichts schwerer, das des Mieters oder das des Vermieters?<\/p>\n
Der Sachverhalt<\/u><\/em><\/p>\n Seit dem 1. April 2017 mietete der Mieter eine Gewerbefl\u00e4che, in der er ein Unternehmen betrieb. Nach einigen Jahren zahlte der Mieter die Miete regelm\u00e4\u00dfig zu sp\u00e4t und die Miete des laufenden Monats wurde in Teilbetr\u00e4gen gezahlt. Nachdem ein erheblicher R\u00fcckstand entstanden war, leitete der Vermieter ein Verfahren ein und forderte die Zahlung des R\u00fcckstands sowie die R\u00e4umung der gemieteten R\u00e4umlichkeiten. Der Mieter wurde zur Zahlung verurteilt, aber die (mit) beantragte R\u00e4umung wurde abgelehnt, da der Mieter kurz vor der Verhandlung einen erheblichen Betrag gezahlt hatte. Damit lag kein erheblicher Mietr\u00fcckstand mehr vor. Da die Mietr\u00fcckst\u00e4nde danach weiter anstiegen und der Mieter trotz wiederholter Aufforderungen nicht zahlte, beantragte der Vermieter erneut die Zahlung und R\u00e4umung. Diesmal gab der Richter im Eilverfahren auch der R\u00e4umung statt.<\/p>\n Nach Ansicht des Eilrichters ist die (rechtzeitige) Zahlung der Miete eine der wesentlichen Pflichten des Mieters. Der Mieter war dieser Pflicht wiederholt nicht nachgekommen. Trotz der Bereitschaft des Mieters, die R\u00fcckst\u00e4nde aufzuholen, gab es keine Anzeichen daf\u00fcr, dass er dazu in der Lage war und dass sich die Situation verbessern w\u00fcrde. Der Mieter hatte einger\u00e4umt, dass sein Unternehmen bei der derzeitigen H\u00f6he der Miete nicht rentabel sei und dass er auch andere Schulden habe. Der Vermieter hatte dem Mieter zudem \u00fcber einen l\u00e4ngeren Zeitraum hinweg mehrere Gelegenheiten gegeben, die gesamte Miete nachzuzahlen, was jedoch zu keinem Ergebnis gef\u00fchrt hatte. Das Interesse des Vermieters, den Mietausfall zu begrenzen und die gemietete Wohnung zu r\u00e4umen, wog daher schwerer als das Interesse des Mieters, die gemietete Wohnung weiterhin zu nutzen.<\/p>\n Der Vermieter lie\u00df dem Mieter daraufhin das Urteil zustellen und k\u00fcndigte die R\u00e4umung des Mietobjekts an. Dar\u00fcber hinaus lie\u00df der Vermieter die Wohnung des Mieters zwangsvollstrecken. Der Mieter war damit nicht einverstanden und legte gegen das Urteil Berufung ein. Au\u00dferdem leitete der Mieter ein Eilverfahren ein. Der Mieter beantragte, die Vollstreckung des Urteils auszusetzen, solange das Berufungsverfahren noch anh\u00e4ngig war.<\/p>\n Der Vollstreit <\/u><\/em><\/p>\n Der Mieter begr\u00fcndete seine Forderung damit, dass der Vermieter keine so schwerwiegenden (rechtlich zu respektierenden) Interessen habe, dass die Entscheidung in der Berufungsinstanz nicht abgewartet werden k\u00f6nne, w\u00e4hrend er selbst ein schwerwiegendes Interesse an der Aussetzung der Vollstreckung habe. Eine R\u00e4umung w\u00fcrde ihm die M\u00f6glichkeit nehmen, Einnahmen zu erzielen und das Unternehmen (privat) zu verkaufen, womit die Forderung des Vermieters (gesch\u00e4tzt auf ca. 150.000 bis 200.000 Euro) beglichen werden k\u00f6nnte. Au\u00dferdem w\u00fcrde ihm dadurch ein erheblicher zus\u00e4tzlicher Schaden entstehen. Der Zwangsverkauf seines Hauses w\u00fcrde zu hohen Vollstreckungskosten und einem niedrigen(eren) Kaufpreis f\u00fchren.<\/p>\n Der Vermieter machte geltend, dass grunds\u00e4tzlich davon auszugehen sei, dass eine ausgesprochene Verurteilung w\u00e4hrend des Berufungsverfahrens vollstreckt werden k\u00f6nne und dass die Vollstreckung des Urteils nicht rechtswidrig sei. Die Mietr\u00fcckst\u00e4nde h\u00e4tten sich seit dem Urteil nicht wesentlich ver\u00e4ndert, und angesichts der fr\u00fcheren Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nde habe der Vermieter kein Vertrauen mehr, dass der Mieter sich an weitere Vereinbarungen halten w\u00fcrde. Die Argumente des Mieters, warum die Vollstreckung des Urteils ausgesetzt werden sollte, waren nicht ausreichend begr\u00fcndet, und auch der Verkaufswert des Unternehmens war nicht ausreichend begr\u00fcndet. Dar\u00fcber hinaus war nicht ersichtlich, dass es bereits einen K\u00e4ufer bzw. Investor f\u00fcr das Unternehmen des Mieters gab.<\/p>\n Die Beurteilung<\/u><\/em><\/p>\n Ausgangspunkt ist, dass ein rechtskr\u00e4ftiges Urteil, solange ein Rechtsmittel anh\u00e4ngig ist, vollstreckbar sein muss und ohne die Bedingung einer Sicherheitsleistung vollstreckt werden kann. Eine Abweichung von diesem Grundsatz kann durch Umst\u00e4nde gerechtfertigt sein, die dazu f\u00fchren, dass das Interesse des Verurteilten an der Aufrechterhaltung des bestehenden Zustands, solange \u00fcber den von ihm eingelegten Rechtsbehelf noch nicht entschieden ist, oder sein Interesse an einer Sicherheitsleistung auch unter Ber\u00fccksichtigung dieses Grundsatzes schwerer wiegt als das Interesse desjenigen, der die Verurteilung in dem zu vollstreckenden Urteil erwirkt hat, bei der vorl\u00e4ufigen Vollstreckbarkeit desselben oder bei dieser Vollstreckbarkeit, ohne dass damit die Bedingung der Sicherheitsleistung verbunden ist.<\/p>\n Bei der Anwendung dieses Ma\u00dfstabs in einem Eilverfahren ist von den Entscheidungen in der zu vollstreckenden Entscheidung und den ihr zugrunde liegenden Feststellungen und Urteilen auszugehen. Die Erfolgsaussichten der gegen diese Entscheidung eingelegten oder noch einzulegenenden Rechtsmittel bleiben unber\u00fccksichtigt, mit der Ma\u00dfgabe, dass der Richter im Eilverfahren in seiner Beurteilung ber\u00fccksichtigen kann, ob die zu vollstreckende(n) Entscheidung(en) auf einem offensichtlichen Irrtum beruht (beruhen).<\/p>\n Der Richter stellte fest, dass der Mieter seit geraumer Zeit seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht (vollst\u00e4ndig bzw. rechtzeitig) nachgekommen war, dass der Zahlungsr\u00fcckstand nach wie vor unvermindert hoch war und dass der Mieter auch nach der Urteilsverk\u00fcndung weiterhin mit der rechtzeitigen Zahlung der Miete in Verzug war. Au\u00dferdem hatte der Mieter seit der Urteilsverk\u00fcndung keine konkreten Schritte unternommen, um den Verkauf des Unternehmens zu realisieren. Daher gab es zu diesem Zeitpunkt keine konkrete Aussicht, dass die Mietr\u00fcckst\u00e4nde durch den Verkauf des Unternehmens an den Vermieter beglichen werden konnten. Dar\u00fcber hinaus hatte der Mieter nicht nachgewiesen, dass der von ihm vorgeschlagene \u201eTilgungsplan\u201d in H\u00f6he von 2.250 \u20ac pro Woche eine strukturelle Zahlungsm\u00f6glichkeit darstellte, die er bis zur Entscheidung \u00fcber die Berufung weiterhin erf\u00fcllen w\u00fcrde (k\u00f6nnte). Nach Ansicht des Richters im Eilverfahren hatte der Mieter gegen\u00fcber dem Interesse des Vermieters, nicht das Risiko einer weiteren Erh\u00f6hung der Mietr\u00fcckst\u00e4nde einzugehen, kein ausreichendes Interesse an einer vollst\u00e4ndigen Aussetzung des Urteils bis zur Entscheidung in der Berufungsinstanz.<\/p>\n Dem stand jedoch nach Ansicht des Richters in der einstweiligen Verf\u00fcgung gegen\u00fcber, dass eine R\u00e4umung des Mietobjekts unbestreitbar zu einem gro\u00dfen Schaden f\u00fcr den Mieter f\u00fchren w\u00fcrde, da das Unternehmen dann von einem m\u00f6glichen K\u00e4ufer nicht mehr als \u201egoing concern\u201d weitergef\u00fchrt werden k\u00f6nnte. Die sofortige R\u00e4umung des in den gemieteten R\u00e4umlichkeiten betriebenen Unternehmens w\u00fcrde somit unmittelbar zu einem Ausfall des Umsatzes (und jeder M\u00f6glichkeit, diesen zu generieren) f\u00fchren, wodurch der Mieter ab demselben Datum auch seinen Zahlungsverpflichtungen gegen\u00fcber dem Vermieter nicht mehr nachkommen k\u00f6nnte. Au\u00dferdem w\u00fcrde das Inventar des Unternehmens bei sofortiger Entfernung aus dem gemieteten Geb\u00e4ude infolge der R\u00e4umung einen geringeren Goodwill erzielen als beim Verkauf des Unternehmens einschlie\u00dflich aller Zubeh\u00f6rteile. Mit anderen Worten: Die sofortige Vollstreckung des Urteils w\u00fcrde aller Wahrscheinlichkeit nach zu einer erheblichen Kapitalvernichtung f\u00fcr den Mieter f\u00fchren, mit dem zus\u00e4tzlichen Nachteil, dass sich auch die M\u00f6glichkeiten zur R\u00fcckzahlung der Schulden des Mieters gegen\u00fcber dem Vermieter erheblich verringern w\u00fcrden. Hinzu kam, dass der Vermieter in der Verhandlung angegeben hatte, noch keinen neuen Mieter zu haben, so dass er auch nach der R\u00e4umung durch den Mieter zumindest vorl\u00e4ufig keine Mieteinnahmen erzielen w\u00fcrde.<\/p>\n Angesichts der Bedeutung der Werterhaltung des Unternehmens f\u00fcr den Verkauf (und damit der M\u00f6glichkeit, die Mietschuld auf einmal zu tilgen) in Verbindung mit der Tatsache, dass der Vermieter bei einer sofortigen R\u00e4umung vorl\u00e4ufig keine Mieteinnahmen erhalten w\u00fcrde, war der Richter in der einstweiligen Verf\u00fcgung der Ansicht, dass das Interesse des Mieters an einer vor\u00fcbergehenden Aufrechterhaltung des bestehenden Zustands w\u00e4hrend der Verhandlung der von ihm eingelegten Berufung schwerer wog als das Interesse des Vermieters an der sofortigen Vollstreckung des Urteils.<\/p>\n Aufgrund des Vorstehenden waren nach Ansicht des Richters im Eilverfahren beide Parteien an einer vor\u00fcbergehenden Ordnungsma\u00dfnahme interessiert, die den Interessen aller gerecht wird. Sowohl dem Interesse des Vermieters an der (m\u00f6glichen) Einziehung der Mietzahlungen und der Mietr\u00fcckst\u00e4nde als auch dem Interesse des Mieters an der Erzielung ausreichender Ums\u00e4tze und der Suche nach einem \u00dcbernahmekandidaten, um seine Schulden gegen\u00fcber dem Vermieter (m\u00f6glicherweise) begleichen zu k\u00f6nnen.<\/p>\n Der Richter im Eilverfahren setzte daher die R\u00e4umung der Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume vor\u00fcbergehend aus, um dem Mieter die M\u00f6glichkeit zu geben, sein Unternehmen zu verkaufen und die Mietr\u00fcckst\u00e4nde aus dem Verkaufserl\u00f6s zu begleichen. Der Mieter musste jedoch weiterhin p\u00fcnktlich (jeden Montag) seine zugesagten w\u00f6chentlichen Zahlungen in H\u00f6he von 2.250 \u20ac leisten. Bei nicht fristgerechter Zahlung w\u00fcrde die Aussetzung erl\u00f6schen und der Vermieter k\u00f6nnte dennoch die R\u00e4umung vornehmen.<\/p>\n Fazit<\/u><\/em><\/p>\n Der Richter im Eilverfahren kam in diesem Fall im Interesse beider Parteien zu einer bedingten Aussetzung. Trotz der erheblichen Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nde erhielt der Mieter unter bestimmten Bedingungen eine vor\u00fcbergehende Aussetzung der R\u00e4umung, da eine strukturelle L\u00f6sung in Aussicht stand, die auch im Interesse des Vermieters lag. Durch den Verkauf des Unternehmens k\u00f6nnten die Mietr\u00fcckst\u00e4nde beglichen werden.<\/p>\n Haben Sie Fragen oder ben\u00f6tigen Sie Beratung zu Ihrer Position als (Unter-)Vermieter oder zu Ihrem Mietvertrag oder haben Sie einen Streit mit Ihrem (Unter-)Vermieter? Dann kontaktieren Sie uns unverbindlich. Wir helfen Ihnen gerne weiter!<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Bij de rechtbank Noord-Holland werd onlangs door een \u00a0huurder van bedrijfsruimte, die een forse huurachterstand had laten ontstaan, \u00a0gevraagd om de ontruiming die reeds was uitgesproken, \u00a0te staken. Wiens belang woog volgens de rechtbank zwaarder, dat van de huurder of dat van de verhuurder? 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