Vor kurzem hatte das Berufungsgericht Arnhem-Leeuwarden \u00fcber einen Fall zu entscheiden, in dem es um die Rechtm\u00e4\u00dfigkeit einer Entscheidung einer Eigent\u00fcmergemeinschaft ging. In einem Apartmentkomplex wurden die gemeinsamen Kosten seit dem Zeitpunkt, zu dem die Apartments bezogen wurden, zu gleichen Teilen auf die Eigent\u00fcmer verteilt. Gem\u00e4\u00df der Teilungserkl\u00e4rung mussten die Eigent\u00fcmer jedoch Beitr\u00e4ge entsprechend den ihnen gem\u00e4\u00df der Teilungserkl\u00e4rung zustehenden Bruchteilen leisten. Die Eigent\u00fcmergemeinschaft beschloss, die Teilungserkl\u00e4rung zu \u00e4ndern und an die Praxis anzupassen.<\/p>\n
Was war der Sachverhalt? <\/u><\/em><\/p>\n Auf der Mitgliederversammlung der Eigent\u00fcmergemeinschaft am 29. September 2020 wurde \u00fcber den Beschluss zur \u00c4nderung der Teilungserkl\u00e4rung abgestimmt, damit die Nebenkosten gleichm\u00e4\u00dfig auf die Wohnungseigent\u00fcmer verteilt werden. F\u00fcnf Mitglieder stimmten gegen den Beschluss. Die \u00fcbrigen Mitglieder stimmten f\u00fcr den Beschluss. Die Eigent\u00fcmergemeinschaft stellte fest, dass der Vorschlag mit 86 % der Stimmen angenommen worden war.<\/p>\n F\u00fcr die Beschl\u00fcsse der Mitgliederversammlung waren insgesamt f\u00fcnfzehn Vollmachten erteilt worden. Diese Vollmachten waren dem Vorstand der Eigent\u00fcmergemeinschaft von drei Eigent\u00fcmern erteilt worden.<\/p>\n In dem darauf folgenden Gerichtsverfahren wurde entschieden, dass der Beschluss mit der erforderlichen Stimmenmehrheit rechtswirksam gefasst worden war und nicht anfechtbar war.<\/p>\n Die Entscheidung des Berufungsgerichts<\/u><\/em><\/p>\n Das Gericht kam jedoch zu dem Schluss, dass der Beschluss zur \u00c4nderung der Teilungserkl\u00e4rung nicht mit der erforderlichen Stimmenmehrheit gefasst worden war, da die Vollmachten nicht den daf\u00fcr geltenden Anforderungen entsprachen.<\/p>\n In der Berufung wurde geltend gemacht, dass die dem Vorstand der Eigent\u00fcmergemeinschaft durch Vollmacht erteilten Stimmen nicht mitgez\u00e4hlt werden k\u00f6nnten. Die Vollmachten waren nicht an eine (juristische) Person, sondern an ein Organ einer juristischen Person (den Vorstand der Eigent\u00fcmergemeinschaft) erteilt worden, so dass die mit diesen Vollmachten abgegebenen Stimmen nicht rechtswirksam waren. W\u00fcrden diese Stimmen nicht ber\u00fccksichtigt, w\u00e4re die erforderliche Vierf\u00fcnftelmehrheit nicht erreicht worden, so dass der Beschluss nicht zustande gekommen oder nichtig w\u00e4re.<\/p>\n Das Gericht stellte Folgendes fest: Die Eigent\u00fcmergemeinschaft machte noch geltend, dass die Vollmachten in diesem Fall dennoch rechtswirksam an den Vorstand erteilt worden seien, da die Musterordnung von 1992 diese M\u00f6glichkeit vorsehe. Die Behauptung, dass die Musterordnung von 1992 die Erteilung von Vollmachten an den Vorstand zulasse, sei jedoch nach Ansicht des Gerichts nicht begr\u00fcndet. Die Musterordnung von 1992 enthalte keine solche Bestimmung, und die Eigent\u00fcmergemeinschaft habe diese Bestimmung auch auf Nachfrage nicht angegeben.<\/p>\n Die Eigent\u00fcmergemeinschaft machte au\u00dferdem geltend, dass unter Berufung auf die Bestimmungen der Artikel 5:131 BW und 5:126 BW nicht ersichtlich sei, dass dem Vorstand keine Vollmacht erteilt werden k\u00f6nne. Das Berufungsgericht hielt die Berufung auf die Bestimmungen dieser Artikel ohne weitere Erl\u00e4uterung f\u00fcr nicht nachvollziehbar. Dass die Eigent\u00fcmergemeinschaft die Gemeinschaft verwaltet (Artikel 5:126 Absatz 1 BW) und innerhalb der Grenzen ihrer Befugnisse die gemeinsamen Wohnungseigent\u00fcmer gerichtlich und au\u00dfergerichtlich vertreten kann (Artikel 5:126 Absatz 5 BW), dass die Eigent\u00fcmergemeinschaft (wiederum) durch den Vorstand vertreten wird (Artikel 5:131 Absatz 1 BW) und dass die Versammlung in diesem Rahmen dem Vorstand Weisungen erteilen kann (Artikel 5:131 Absatz 5 BW), sind gesetzliche Bestimmungen des Vereinsrechts. Daraus folgt nicht, dass der Vorstand auf der Grundlage einer Vollmachtvereinbarung mit einem einzelnen Wohnungseigent\u00fcmer Rechtshandlungen vornehmen kann.<\/p>\n Fazit<\/u><\/em><\/p>\n Das Gericht kam daher zu dem Schluss, dass auf der Grundlage der Vollmachten an den Vorstand der Eigent\u00fcmergemeinschaft keine g\u00fcltigen Stimmen abgegeben werden konnten. Die so abgegebenen Stimmen konnten daher bei der Feststellung der Anzahl der f\u00fcr oder gegen den Beschluss abgegebenen Stimmen nicht ber\u00fccksichtigt werden. Der Beschluss wurde daher nicht mit der erforderlichen Mehrheit von vier F\u00fcnfteln der Stimmen gefasst, sodass der Beschluss nichtig war (Artikel 5:124 Absatz 2 BW in Verbindung mit Artikel 2:14 Absatz 1 BW). Dar\u00fcber hinaus wurde die Eigent\u00fcmergemeinschaft zur Tragung der Prozesskosten verurteilt.<\/p>\n \u00dcberpr\u00fcfen Sie als Eigent\u00fcmergemeinschaft daher immer sorgf\u00e4ltig, ob die abgegebenen Vollmachten rechtsg\u00fcltig sind, um zu verhindern, dass ein Beschluss aufgrund der Ung\u00fcltigkeit der Stimmen noch gekippt werden kann.<\/p>\n M\u00f6chten Sie mehr wissen oder haben Sie Fragen zu Ihrer Stellung als Wohnungseigent\u00fcmer? Dann nehmen Sie bitte unverbindlich Kontakt mit einem unserer Anw\u00e4lte auf. Wir helfen Ihnen gerne weiter!<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Onlangs speelde bij het Hof Arnhem- Leeuwarden een kwestie waarbij het hof moest beoordelen of een door een VvE genomen besluit wel rechtsgeldig was genomen. In een appartementencomplex werden al vanaf het moment dat de appartementen werden bewoond gemeenschappelijke kosten gelijkelijk over de eigenaren verdeeld. 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\n\u201eEine Vollmacht ist gem\u00e4\u00df Artikel 3:60 BW die Befugnis, die ein Vollmachtgeber einem anderen erteilt, in seinem Namen Rechtshandlungen vorzunehmen. Rechtshandlungen \u2013 wie die Stimmabgabe durch einen Wohnungseigent\u00fcmer auf der Grundlage der Teilungsordnung \u2013 k\u00f6nnen nur von nat\u00fcrlichen Personen (Artikel 3:32 Absatz 1 BW) oder juristischen Personen (Artikel 2:5 BW) vorgenommen werden. Der Vorstand der Eigent\u00fcmergemeinschaft ist keine juristische oder nat\u00fcrliche Person, sondern ein Organ einer juristischen Person. Die Stimmen, die mit den drei Vollmachten, die dem Vorstand der Eigent\u00fcmergemeinschaft erteilt wurden, abgegeben wurden, k\u00f6nnen daher nicht als abgegebene Stimmen f\u00fcr den Beschluss gez\u00e4hlt werden.\u201c<\/em><\/p>\n