Das Berufungsgericht in Den Haag verhandelte k\u00fcrzlich einen Fall, in dem der Eigent\u00fcmer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus keine Genehmigung f\u00fcr den Bau eines zus\u00e4tzlichen Stockwerks auf seinem Haus erhalten hatte. Das Amtsgericht hatte eine Ersatzgenehmigung erteilt. Das Berufungsgericht musste dann entscheiden, ob diese Genehmigung f\u00fcr nichtig erkl\u00e4rt werden sollte, beantwortete jedoch zun\u00e4chst die Frage, ob ein Rechtsmittel rechtzeitig eingelegt worden war.<\/p>\n
Der Sachverhalt<\/strong><\/p>\n Im Jahr 2003 wurde ein Geb\u00e4ude in zwei Wohnungsrechte aufgeteilt: das Wohnungsrecht im Erdgeschoss, Keller und ersten Stock (die Wohnung von Eigent\u00fcmer 1) und das Wohnungsrecht in der Wohnung im zweiten und dritten Stock und Keller (die Wohnung von Eigent\u00fcmer 2). Diese Wohnung wurde nicht von Eigent\u00fcmer 2 selbst bewohnt, sondern es wurden Zimmer an Studenten vermietet.<\/p>\n In der Teilungserkl\u00e4rung wurde festgelegt, dass die Parteien, die Anspruch auf das Wohnungsrecht haben, jeweils zur H\u00e4lfte am gemeinschaftlichen Eigentum beteiligt sind und dass sie jeweils eine Stimme in der Eigent\u00fcmerversammlung haben (die Gesamtzahl der Stimmen betrug also zwei).<\/p>\n In der Teilungserkl\u00e4rung hie\u00df es: Und in den Musterregelungen f\u00fcr die Aufteilung in Wohnungsrechte vom Januar 1992, die f\u00fcr anwendbar erkl\u00e4rt wurden, hie\u00df es:<\/p>\n \u201cArtikel 9.<\/span><\/em><\/p>\n .<\/span>Artikel 13.<\/span><\/em><\/p>\n .<\/span> Auf der Hauptversammlung der Eigent\u00fcmergemeinschaft am 27. Juni 2022 stimmten die Eigent\u00fcmer \u00fcber den Bauplan von Eigent\u00fcmer 2 ab. Eigent\u00fcmer 2 stimmte daf\u00fcr, Eigent\u00fcmer 1 dagegen. Damit erteilte die Eigent\u00fcmergemeinschaft keine Genehmigung f\u00fcr die Umsetzung des Bauplans.<\/p>\n Das Verfahren in erster Instanz<\/strong><\/p>\n Eigent\u00fcmer 2 beantragte daraufhin beim Amtsgericht, die Entscheidung der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft, die Genehmigung f\u00fcr seinen Bauplan zu verweigern, auf der Grundlage der Artikel 2:15 und 5: 130 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches zu entscheiden, die Entscheidung der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft, die Genehmigung f\u00fcr seinen Bauplan nicht zu erteilen, mit der Begr\u00fcndung aufzuheben (und auszusetzen), dass sie gegen die Grunds\u00e4tze der Angemessenheit und Fairness verst\u00f6\u00dft, und ihm eine Ersatzgenehmigung zu erteilen, um seinen Bauplan auf der Grundlage von Artikel 5:121 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches zu realisieren (oder realisieren zu lassen).<\/p>\n Mit dem Beschluss vom 13. Dezember 2022 wurde der Beschluss vom 27. Juni 2022 aufgehoben und das Amtsgericht erm\u00e4chtigt, dem Eigent\u00fcmer 2 zu gestatten, die Dachkonstruktion im obersten Stockwerk in \u00dcbereinstimmung mit der erteilten Umweltgenehmigung zu realisieren (oder realisieren zu lassen), auch wenn keine Genehmigung der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft vorliegt. Kurz gesagt entschied das Amtsgericht, dass die Eigent\u00fcmerversammlung die Genehmigung f\u00fcr die Dachgeschosserweiterung nach Abw\u00e4gung aller Interessen und Umst\u00e4nde vern\u00fcnftigerweise nicht h\u00e4tte verweigern d\u00fcrfen. Die Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft war damit nicht einverstanden und legte Berufung ein.<\/p>\n Frist f\u00fcr die Berufung<\/strong><\/p>\n Die erste Frage, die im Rahmen der Berufung zu kl\u00e4ren war, war, ob die Berufung rechtzeitig eingelegt worden war.<\/p>\n Die Frist f\u00fcr die Einlegung einer Berufung gegen eine Entscheidung \u00fcber einen Antrag auf Aufhebung einer Entscheidung eines Organs der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft betr\u00e4gt einen Monat (Art. 5:130 Abs. 3 BW). Das Amtsgericht hatte die Entscheidung der Hauptversammlung der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft vom 27. Juni 2022 am 13. Dezember 2022 aufgehoben. Erst fast drei Monate sp\u00e4ter wurde Berufung eingelegt. In der Berufungsbegr\u00fcndung wurde die Aufhebung des Beschlusses vom 27. Juni 2022 durch das Amtsgericht nicht (zumindest nicht eindeutig) angefochten. H\u00e4tte sich die Berufung gegen diese Aufhebung gerichtet, w\u00e4re sie nicht rechtzeitig eingelegt worden und die Berufung w\u00e4re unzul\u00e4ssig gewesen.<\/p>\n Das Amtsgericht hatte jedoch am 13. Dezember 2022 auch entschieden, mangels Erm\u00e4chtigung durch die Eigent\u00fcmerversammlung, Eigent\u00fcmer 2 auf der Grundlage von Artikel 5:121 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches zu erm\u00e4chtigen, die Dachkonstruktion zu realisieren oder realisieren zu lassen. F\u00fcr diese Entscheidung gilt grunds\u00e4tzlich die \u00fcbliche Frist von drei Monaten f\u00fcr die Einlegung eines Rechtsmittels. Da sich die Berufung gegen diese Genehmigungsentscheidung richtete, wurde die Berufung fristgerecht eingelegt.<\/p>\n Die Berufung erstreckte sich nicht auf die Entscheidung, die Entscheidung der Hauptversammlung der Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft vom 27. Juni 2022 aufzuheben. Das Gericht konnte jedoch \u00fcber die Entscheidung befinden, Eigent\u00fcmer 2 zu erm\u00e4chtigen, die Dachkonstruktion im obersten Stockwerk zu realisieren oder realisieren zu lassen.<\/p>\n Das Urteil des Berufungsgerichts in Den Haag<\/strong><\/p>\n Das Berufungsgericht kam zu dem Schluss, dass eine Ersatzgenehmigung auf der Grundlage von Artikel 5:121 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches nicht m\u00f6glich sei, da die Realisierung der Dachkonstruktion zu einem Konflikt mit der Teilungsurkunde f\u00fchren w\u00fcrde.<\/p>\n Das Gericht begr\u00fcndete dies wie folgt: Es steht fest, dass Eigent\u00fcmer 2 mit seinem Bauplan das Geb\u00e4ude um eine zus\u00e4tzliche Etage erweitern m\u00f6chte, die er als privaten Bereich im Rahmen seines Wohnungsrechts ausweisen und nutzen wird.<\/em><\/p>\n F\u00fcr die Durchf\u00fchrung eines solchen Bauplans ist die Genehmigung der Versammlung der Eigent\u00fcmergemeinschaft erforderlich. F\u00fcr (unter anderem) F\u00e4lle, in denen ein Wohnungseigent\u00fcmer f\u00fcr bestimmte Ma\u00dfnahmen in Bezug auf Gemeinschaftsr\u00e4ume die Genehmigung der Eigent\u00fcmergemeinschaft oder ihrer Organe ben\u00f6tigt, sieht Artikel 5:121, Absatz 1 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches vor, dass diese Genehmigung auf Antrag der Person, die sie ben\u00f6tigt, durch eine Genehmigung des Amtsgerichts ersetzt werden kann. Diese Genehmigung kann erteilt werden, wenn die Erlaubnis ohne triftigen Grund verweigert wird (oder wenn die Person, die die Erlaubnis erteilen sollte, nicht reagiert). Der Richter kann diese Genehmigung jedoch nicht erteilen, wenn die Handlungen, f\u00fcr die die Genehmigung beantragt wird, gegen die Teilungsurkunde versto\u00dfen w\u00fcrden. Schlie\u00dflich ersetzt die Genehmigung die Erlaubnis der Eigent\u00fcmergemeinschaft, und aus dem Gesetz folgt, dass eine Entscheidung der Eigent\u00fcmergemeinschaft, eine Erlaubnis zu erteilen, die im Widerspruch zur Teilungsurkunde steht, nichtig ist. In solchen F\u00e4llen muss (auch) die Teilungsurkunde ge\u00e4ndert werden.<\/em><\/p>\n Eine solche Situation liegt hier vor. Denn die Umsetzung des Bauplans f\u00fchrt zu einer anderen Aufteilung des Geb\u00e4udes als in der Teilungsurkunde und den Teilungszeichnungen. Das heutige Dach wird gr\u00f6\u00dftenteils in ein Stockwerk (f\u00fcr den Aufbau) umgewandelt und das Geb\u00e4ude wird um ein neues (viertes) Stockwerk mit neuen W\u00e4nden, Fenstern und T\u00fcren sowie einem neuen Dach erweitert. In der aktuellen Teilungsurkunde ist nichts davon enthalten und das Stockwerk ist auch nicht auf der aktuellen Teilungszeichnung eingezeichnet. Dar\u00fcber hinaus wird das neue Stockwerk (einschlie\u00dflich der geplanten Terrasse auf diesem Stockwerk) von Eigent\u00fcmer 2 privat genutzt, w\u00e4hrend laut der aktuellen Teilungsurkunde die W\u00e4nde, Fenster, (Au\u00dfen-)T\u00fcren und das Dach gemeinschaftlich sind. Dies bedeutet, dass die Realisierung der von Eigent\u00fcmer 2 gew\u00fcnschten Erweiterung ohne die damit verbundene \u00c4nderung der Teilungsurkunde und des Plans zu einem Versto\u00df gegen die Teilungsurkunde f\u00fchren w\u00fcrde.<\/em><\/p>\n Aus dem Vorstehenden folgt, dass Eigent\u00fcmer 2 in diesem Verfahren keine Genehmigung auf der Grundlage von Artikel 5:121 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches erteilt werden kann, um den von ihm gew\u00fcnschten Bauplan zu realisieren oder realisieren zu lassen.<\/em>\"<\/p>\n Fazit<\/strong><\/p>\n Das Berufungsgericht entschied daher, dass sich die Berufung inhaltlich nicht eindeutig gegen die Aufhebung der Entscheidung richtete, sondern ausschlie\u00dflich gegen die erteilte Ersatzgenehmigung, f\u00fcr die die normale Berufungsfrist von drei Monaten gilt. H\u00e4tte sich die Berufung gegen die Aufhebung der Entscheidung gerichtet, w\u00e4re sie unzul\u00e4ssig gewesen. In diesem Fall konnte das Berufungsgericht daher \u00fcber die Berufung verhandeln.<\/p>\n Um eine Unzul\u00e4ssigkeit zu vermeiden, ist es daher wichtig, rechtzeitig zu \u00fcberlegen, was Sie anfechten m\u00f6chten und ob die normale Frist von drei Monaten oder die kurze Frist von einem Monat gilt.<\/p>\n Wenn Sie mehr wissen m\u00f6chten oder Fragen zu Ihrer Position als Wohnungseigent\u00fcmer haben, wenden Sie sich bitte an einen unserer Anw\u00e4lte. Wir helfen Ihnen gerne weiter!<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Het Gerechtshof Den Haag behandelde onlangs een zaak waar speelde, dat een eigenaar van een appartement van de VvE geen toestemming kreeg voor het realiseren van een dakopbouw op zijn woning. Door de kantonrechter werd een vervangende machtiging verstrekt. 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\n\u201cAlle Entscheidungen werden einstimmig getroffen.<\/em>\"<\/p>\n\n
\na. die Fundamente, tragenden W\u00e4nde und S\u00e4ulen, das Tragwerk des Geb\u00e4udes mit dem Untergrund, das Rohmauerwerk sowie die Fu\u00dfb\u00f6den mit Ausnahme der Deckschichten in den privaten Bereichen, die Au\u00dfenw\u00e4nde einschlie\u00dflich der Fensterrahmen mit Glas, der T\u00fcren, die sich in der Au\u00dfenfassade befinden oder die Trennung zwischen dem Gemeinschafts- und dem Privatbereich bilden, der Balkonkonstruktionen, der Br\u00fcstungen, der Galerien, der Terrassen und der Korridore, der D\u00e4cher, der Schornsteine und der L\u00fcftungskan\u00e4le, der Treppenh\u00e4user und (...)<\/em>
\nEin Eigent\u00fcmer oder Nutzer darf ohne Genehmigung der Versammlung keine \u00c4nderungen an den Gemeinschaftsbereichen und dem Gemeinschaftseigentum vornehmen, auch wenn sich diese in den privaten Bereichen befinden.\n(\u2026)<\/em>
\n(\u2026)<\/em><\/li>\n<\/ol>\n\n
\nEigent\u00fcmer 2 wollte sein Haus durch einen Anbau und eine Dachterrasse (ein zus\u00e4tzliches Stockwerk) auf dem Dach des Geb\u00e4udes vergr\u00f6\u00dfern. Dadurch k\u00f6nnte er mit seiner Familie dort wohnen. Er hatte bei der Gemeinde eine Umweltgenehmigung f\u00fcr seinen Bauplan beantragt. Diese Genehmigung war im M\u00e4rz 2022 erteilt worden und seitdem unwiderruflich.<\/p>\n
\n\u201cGem\u00e4\u00df der Teilungsurkunde besteht das Geb\u00e4ude aus f\u00fcnf Stockwerken (Keller, Erdgeschoss und erste bis dritte Etage) mit privaten und gemeinschaftlichen Bereichen. Der Urkunde ist ein Plan aller Stockwerke beigef\u00fcgt, der die Grenzen der verschiedenen privaten Bereiche des Geb\u00e4udes und des Grundst\u00fccks zeigt (eine Teilungszeichnung). Das Dach des Geb\u00e4udes befindet sich \u00fcber dem dritten Stock. Zu den Gemeinschaftsbereichen geh\u00f6ren die Fundamente, die tragenden W\u00e4nde, die Au\u00dfenw\u00e4nde (einschlie\u00dflich Fensterrahmen), die Terrassen, die B\u00f6den (mit Ausnahme der Deckschichten in privaten Bereichen) und das Dach. Diese Bereiche sind daher gemeinsames Eigentum beider Wohnungseigent\u00fcmer, die jeweils zu gleichen Teilen daran beteiligt sind.<\/em><\/p>\n