Der Oberste Gerichtshof hat k\u00fcrzlich ein sehr interessantes Urteil gef\u00e4llt, in dem die Frage aufkam, ob eine Vereinbarung (zur Best\u00e4tigung) \u00fcber die R\u00e4umungsfrist, die zwischen dem Vermieter und den erwachsenen Kindern, die nach dem Tod eines Mieters im Haus leben, getroffen wurde, als Mietvertrag angesehen werden sollte.<\/p>\n
Was war der Sachverhalt?<\/strong><\/p>\n Eine Wohnungsbaugesellschaft vermietete eine Wohnung an eine Mutter und ihre beiden erwachsenen Kinder. Nachdem die Mutter verstorben war, was die Kinder der Wohnungsbaugesellschaft gemeldet hatten, wurden die Kinder in der Wohnung von einem Mitarbeiter der Wohnungsbaugesellschaft besucht. Dieser Mitarbeiter hatte eine Vergleichsvereinbarung mit ihr, die w\u00e4hrend des Besuchs unterzeichnet wurde. Der Zweck dieser Vereinbarung bestand darin, den Kindern mehr Zeit f\u00fcr den Auszug aus dem Haus zu geben, damit sie in der Zwischenzeit nach einer anderen Unterkunft suchen konnten.<\/p>\n Die Vergleichsvereinbarung enthielt Folgendes: .<\/span><\/p>\n .<\/span> Die Kinder verlie\u00dfen das Grundst\u00fcck jedoch nicht.<\/p>\n Das Verfahren vor dem Amtsgericht und dem Berufungsgericht<\/strong><\/p>\n Die Wohnungsbaugesellschaft leitete daraufhin ein R\u00e4umungsverfahren ein. \nDas Amtsgericht entschied zun\u00e4chst, dass beide Vereinbarungen als Mietvertr\u00e4ge zu betrachten seien, sodass die Kinder Anspruch auf Mieterschutz h\u00e4tten. Die Klage der Wohnungsbaugesellschaft wurde daher abgewiesen.<\/p>\n In der Berufung wurde das Urteil des Amtsgerichts anschlie\u00dfend aufgehoben. Die Kinder wurden angewiesen, das Haus innerhalb von drei Monaten nach Zustellung des Urteils zu r\u00e4umen. Dar\u00fcber hinaus wurden die Kinder gesamtschuldnerisch dazu verurteilt, einen monatlichen Betrag in H\u00f6he der Miete zu zahlen, solange das Haus nicht vollst\u00e4ndig ger\u00e4umt und der Wohnungsbaugesellschaft zur Verf\u00fcgung gestellt worden war. Urteil des Obersten Gerichtshofs<\/strong><\/p>\n Der Oberste Gerichtshof schloss sich der Auffassung des Berufungsgerichts an und urteilte wie folgt: Um beurteilen zu k\u00f6nnen, ob eine Vereinbarung als Mietvertrag eingestuft werden sollte, muss zun\u00e4chst festgestellt werden, welche Rechte und Pflichten die Parteien vereinbart haben, und zwar durch Auslegung auf der Grundlage des Haviltex-Standards. Nachdem der Inhalt des Vertrags \u2013 also die gegenseitigen Rechte und Pflichten \u2013 festgestellt wurde (Auslegung), muss beurteilt werden, ob der Vertrag als Mietvertrag angesehen werden kann (Qualifizierung). Wenn die vereinbarten Rechte und Pflichten der gesetzlichen Definition eines Mietvertrags entsprechen, muss der Vertrag als solcher angesehen werden. F\u00fcr diese Einstufung ist es nicht wichtig, ob die Parteien beabsichtigt haben, dass die Vereinbarung unter die gesetzliche Regelung des Mietvertrags f\u00e4llt.<\/em><\/p>\n Wenn die Vereinbarung Elemente enth\u00e4lt, auf deren Grundlage die gesetzliche Definition von Miete an sich erf\u00fcllt ist, ist es m\u00f6glich, dass die Vereinbarung unter den gegebenen Umst\u00e4nden, unter Ber\u00fccksichtigung ihres Inhalts und Umfangs, doch nicht als Mietvertrag betrachtet werden sollte. Bei der Beurteilung, ob diese Ausnahme zutrifft, ist es auch wichtig, die Situation zu ber\u00fccksichtigen, f\u00fcr die die Parteien Vereinbarungen treffen wollten, und ob eine andere Einstufung als ein Mietvertrag in dieser Situation mit dem obligatorischen Schutzsystem f\u00fcr Mietvertr\u00e4ge in Bezug auf Wohnimmobilien vereinbar ist.<\/em><\/p>\n In einer Situation wie der vorliegenden, in der die Person, die Anspruch auf eine Wohnung hat, den Bewohner kurzfristig zum Auszug zwingen k\u00f6nnte, ist es aufgrund der mit der R\u00e4umung verbundenen Nachteile f\u00fcr den Bewohner w\u00fcnschenswert, dass der Berechtigte dem Bewohner nicht mit der Begr\u00fcndung eine Frist einr\u00e4umt, dass er sich sonst zwischen der Fortsetzung der Nutzung ohne (oder mit nur geringer) Entsch\u00e4digung oder dem Abschluss eines Mietvertrags mit dem damit verbundenen Schutz f\u00fcr den Bewohner entscheiden m\u00fcsste. In einem solchen Fall schlie\u00dft das obligatorische Schutzsystem f\u00fcr Mietvertr\u00e4ge eine Regelung nicht aus, wonach der Bewohner gegen Zahlung f\u00fcr einen bestimmten Zeitraum in der Wohnung bleiben darf, um sich nach einer anderen Unterkunft umzusehen, und der Eigent\u00fcmer somit f\u00fcr diesen Zeitraum von einer R\u00e4umung absieht, da dies nicht als Mietvertrag gilt. Die Rechtsstellung des Bewohners ist in dieser Situation gesch\u00fctzt, da der Abschluss einer Vereinbarung, die eine (verl\u00e4ngerte) R\u00e4umungsfrist gew\u00e4hrt, an sich das Recht des Bewohners nicht beeintr\u00e4chtigen kann, weiterhin die Fortsetzung des Mietvertrags auf der Grundlage von Artikel 7:268 Absatz 2 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs zu verlangen, solange die geltende Frist noch l\u00e4uft. Wenn der Bewohner dieses Recht weiterhin aus\u00fcbt, hat die Vereinbarung keine rechtliche Wirkung in Bezug auf das vereinbarte R\u00e4umungsdatum. Anders verh\u00e4lt es sich, wenn der Bewohner, um die Ungewissheit oder einen Streit \u00fcber das Recht auf Aufenthalt in der Wohnung zu beenden, mit der berechtigten Partei eine Vergleichsvereinbarung abschlie\u00dft, in der er auf diese m\u00f6glichen Rechte verzichtet. Schlie\u00dflich kann eine solche Vergleichsvereinbarung Vereinbarungen enthalten, die im Widerspruch zu zwingenden gesetzlichen Bestimmungen stehen (Art. 7:902 BW).<\/em>\"<\/p>\n Bei der Beurteilung der Beschwerden in dieser konkreten Situation wurde davon ausgegangen, dass die Kinder nicht argumentiert hatten, dass sie aufgrund von Artikel 7:268(2) des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches berechtigt gewesen w\u00e4ren, die Immobilie weiter zu mieten, weil sie mit ihrer Mutter einen langj\u00e4hrigen gemeinsamen Haushalt gef\u00fchrt hatten. Ihr Argument war, dass sie durch die beiden Vereinbarungen zu Mietern geworden waren. Angesichts dessen konnte das Berufungsgericht laut dem Obersten Gerichtshof bei der Einstufung dieser Vereinbarungen davon ausgehen, dass die Kinder nicht berechtigt waren, den Mietvertrag gem\u00e4\u00df Artikel 7:268 Absatz 2 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches fortzusetzen, und das Haus kurzfristig h\u00e4tten verlassen m\u00fcssen, ohne die beiden Vereinbarungen zu ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n Das Berufungsgericht legte dann den Haviltex-Standard zugrunde, um den Inhalt der beiden Vereinbarungen zu bestimmen, und kam zu dem Schluss, dass die Parteien nicht vereinbart hatten, dass die Wohnungsbaugesellschaft den Kindern die Wohnung gegen Bezahlung zur Verf\u00fcgung stellen w\u00fcrde, sondern dass die Parteien sich darauf beschr\u00e4nkt h\u00e4tten, den Zeitraum zu vereinbaren, in dem die Kinder das Haus r\u00e4umen w\u00fcrden, und die Entsch\u00e4digung, die sie w\u00e4hrend der weiteren Nutzung des Hauses zahlen m\u00fcssten. Nach Ansicht des Berufungsgerichts hatten die Parteien mit der zweiten Vereinbarung kein anderes Ziel vor Augen als die Verl\u00e4ngerung des Zeitraums, in dem die Kinder das Haus r\u00e4umen mussten. Auf der Grundlage dieser Auslegung entschied das Berufungsgericht zu Recht, dass die Verpflichtungen aus den beiden Vereinbarungen zu wenig \u00c4hnlichkeit mit einem Mietverh\u00e4ltnis aufweisen, um die Anwendbarkeit des damit verbundenen Schutzsystems zu rechtfertigen.<\/p>\n Fazit<\/strong><\/p>\n Eine Vereinbarung, in der festgelegt wird, dass ein Haus gegen Entgelt zur Nutzung zur Verf\u00fcgung gestellt wird, kann leicht als Mietverh\u00e4ltnis angesehen werden, unabh\u00e4ngig davon, wie die Vereinbarung genannt wird. Der \u201eMieter\u201c genie\u00dft dann den Schutz des Mietrechts. Der Oberste Gerichtshof hat nun eine Nuance eingef\u00fchrt, wonach eine Vereinbarung, in der eine Partei das Mietobjekt f\u00fcr einen bestimmten Zeitraum gegen Zahlung nutzen darf, aber zu einem bestimmten Zeitpunkt r\u00e4umen muss, nicht automatisch als Mietvertrag gilt. Der Schutz, den der Gesetzgeber den Mietern gew\u00e4hren wollte, kann nicht einfach umgangen werden, aber es kann Umst\u00e4nde geben, unter denen nicht unbedingt ein Mietvertrag vorliegt.<\/p>\n Dies gibt Wohnungsbaugesellschaften die M\u00f6glichkeit, Vereinbarungen \u00fcber die R\u00e4umung und den Zeitraum, in dem sie stattfinden soll, zu treffen, anstatt sofort ein R\u00e4umungsverfahren einzuleiten, weil sie um den Mieterschutz f\u00fcrchten. Dies gibt den Bewohnern auch mehr Spielraum, eine andere Wohnung zu finden, wenn der Vermieter nicht mehr gezwungen ist, sich strikt an das Enddatum eines Mietvertrags zu halten.<\/p>\n M\u00f6chten Sie mehr erfahren oder haben Sie Fragen zu Ihrer Position als Mieter oder Vermieter? Wenden Sie sich gerne an einen unserer Anw\u00e4lte. Wir helfen Ihnen gerne weiter und halten Sie \u00fcber die weiteren Entwicklungen auf dem Laufenden!<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" De Hoge Raad heeft onlangs een zeer interessante uitspraak gedaan, waarbij de vraag aan de orde kwam of een (vaststellings-) overeenkomst ten aanzien van de ontruimingstermijn, die na het overlijden van een huurster tussen de verhuurder en in de woning wonende volwassen kinderen van huurster werd gesloten, moest worden aangemerkt als een huurovereenkomst. 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\nIm Januar 2020 berichteten die Kinder, dass sie noch kein anderes Haus gefunden hatten. Die Parteien verl\u00e4ngerten daraufhin die Vereinbarung schriftlich bis zum 30. September 2020. In dieser zweiten Vereinbarung wurde festgelegt, dass sich die Kinder verpflichteten, aktiv nach einer anderen Unterkunft zu suchen. Es wurde auch festgelegt, dass eine weitere Verl\u00e4ngerung nicht m\u00f6glich sei.<\/p>\n
\nDie Kinder waren damit nicht einverstanden und legten Berufung beim Obersten Gerichtshof ein.<\/p>\n
\n\u201cArtikel 7:201 Absatz 1 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs definiert einen Mietvertrag als eine Vereinbarung, in der sich eine Partei, der Vermieter, verpflichtet, der anderen Partei, dem Mieter, die Nutzung einer Immobilie oder eines Teils davon zu gestatten, und der Mieter sich verpflichtet, eine Gegenleistung zu erbringen.<\/em><\/p>\n