{"id":5529,"date":"2025-01-13T09:23:48","date_gmt":"2025-01-13T08:23:48","guid":{"rendered":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/?p=5529"},"modified":"2025-01-13T09:25:17","modified_gmt":"2025-01-13T08:25:17","slug":"de-hoge-raad-geeft-duidelijkheid-over-oneerlijke-huurprijswijzigingsbedingen","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/de-hoge-raad-geeft-duidelijkheid-over-oneerlijke-huurprijswijzigingsbedingen\/","title":{"rendered":"Oberster Gerichtshof kl\u00e4rt \u201emissbr\u00e4uchliche\u201c Miet\u00e4nderungsklauseln"},"content":{"rendered":"

Am 29. November beendete der Oberste Gerichtshof die Ungewissheit, die \u00fcber den K\u00f6pfen der Vermieter schwebte, nachdem fr\u00fchere Urteile entschieden hatten, dass eine vereinbarte Mieterh\u00f6hungsklausel im Wohnungseigentum gegen das europ\u00e4ische Recht verst\u00f6\u00dft. Eine Mieterh\u00f6hungsklausel, die eine j\u00e4hrliche Mieterh\u00f6hung von bis zu 3 % \u00fcber den Inflationsausgleich hinaus vorsieht, wird grunds\u00e4tzlich nicht als missbr\u00e4uchlich angesehen (ECLI:NL:HR:2024:1780).<\/a><\/p>\n

Fr\u00fchere Rechtsprechung<\/u><\/em>
\n<\/u><\/em>In zwei fr\u00fcheren Rechtssachen ging es um die Frage, ob eine im liberalisierten Sektor verwendete Miet\u00e4nderungsklausel mit einem Zuschlag von bis zu 3 % zus\u00e4tzlich zu einer auf dem Verbraucherpreisindex basierenden Indexierungsklausel missbr\u00e4uchlich im Sinne der Richtlinie 93\/13 ist. W\u00fcrde die gesamte Klausel (sowohl die Inflationskomponente als auch die Aufschlagskomponente) als missbr\u00e4uchlich angesehen, h\u00e4tte dies weitreichende Folgen f\u00fcr Vermieter, da alle in der Vergangenheit gezahlten Erh\u00f6hungen zur\u00fcckgezahlt werden m\u00fcssten. Diese F\u00e4lle veranlassten das Amtsgericht Amsterdam, dem Obersten Gerichtshof Fragen zum Umfang und zu den Folgen der Nichtigkeit einer missbr\u00e4uchlichen Mieterh\u00f6hungsklausel vorzulegen, einschlie\u00dflich der M\u00f6glichkeit einer Aufteilung zwischen dem missbr\u00e4uchlichen und dem angemessenen Teil der Klausel, der M\u00f6glichkeit der Verrechnung der gezahlten Mieterh\u00f6hungen mit einem geltend gemachten Mietr\u00fcckstand, der Verj\u00e4hrung oder einer anderen M\u00f6glichkeit der Beschr\u00e4nkung der R\u00fcckforderung.<\/p>\n

Vorlagefragen
\n<\/u><\/em>Der Oberste Gerichtshof hat dieser Unsicherheit nun ein Ende gesetzt und die folgenden Fragen beantwortet:<\/p>\n

    \n
  1. Ist eine Mietzins\u00e4nderungsklausel, die sowohl eine Indexierungs- als auch eine Aufbewarungskomponente enth\u00e4lt, als eine einzige Klausel oder als zwei getrennt anfechtbare Klauseln zu betrachten?<\/li>\n
  2. Ist eine Aufbewahrungsklausel von bis zu 3 % eine missbr\u00e4uchliche Klausel?<\/li>\n
  3. Welche Folgen hat es, wenn eine missbr\u00e4uchliche Klausel unwirksam ist?<\/li>\n
  4. Was soll und kann das Gericht von Amts wegen tun, wenn eine missbr\u00e4uchliche Klausel vorliegt?
    \n.<\/span><\/li>\n<\/ol>\n

    Frage 1: Ist eine Miet\u00e4nderungsklausel, die sowohl eine Indexierungs- als auch eine Aufbewahrungskomponente enth\u00e4lt, als eine Klausel oder als zwei getrennt \u00fcberpr\u00fcfbare Klauseln anzusehen?
    \n<\/u><\/em>Nach Auffassung des Obersten Gerichtshofs sollte das Gericht unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde des betreffenden Vertrags und der einschl\u00e4gigen Vorschriften des nationalen Rechts nach objektiven Ma\u00dfst\u00e4ben beurteilen, ob die missbr\u00e4uchliche Komponente einer Klausel in einer vertraglichen Verpflichtung besteht, die von den anderen Klauseln getrennt ist und deren Missbr\u00e4uchlichkeit gesondert gepr\u00fcft werden kann. Dabei geht es um die Frage, ob zwei Klauseln oder zwei Teile einer Klausel aus materiellen Gr\u00fcnden, wie etwa dem Zweck oder der Funktion der Klauseln oder Teile davon, getrennt werden k\u00f6nnen. Es kommt nicht darauf an, ob es sich um eine einzige Klausel oder um mehrere Klauseln aus rein textlicher Sicht handelt. Der durch die Richtlinie 93\/13 gew\u00e4hrte Schutz k\u00f6nnte ansonsten leicht durch die Art und Weise, wie die Vertragsklauseln formuliert oder abgefasst sind, beeintr\u00e4chtigt werden.<\/p>\n

    Eine Indexierungsklausel und eine Aufbewahrungsklausel haben unterschiedliche Zwecke. Eine Indexierungsklausel zielt darauf ab, eine Geldentwertung auszugleichen. Der Zweck einer Aufbewahrungsklausel besteht in der Regel darin, Kostensteigerungen zu Lasten des Vermieters, die \u00fcber die Inflation hinausgehen, auszugleichen und den Mietzins an die Wertentwicklung der Immobilie anzupassen.<\/p>\n

    Der Oberste Gerichtshof entschied daher, dass sich die Aufbewahrungsklausel und die Indexierungsklausel aus materiellen Gr\u00fcnden unterscheiden. Eine Aufbewahrungsklausel im Mietvertrag ist von einer Indexierungsklausel, wie sie in derselben Bestimmung enthalten ist, im Hinblick auf die Beurteilung ihrer Missbr\u00e4uchlichkeit zu unterscheiden. Die Missbr\u00e4uchlichkeit der Aufbewahrungsklausel kann und muss daher gesondert gepr\u00fcft werden. Dies \u00e4ndert nichts an der Tatsache, dass die (kumulative) Wirkung der anderen Klausel bei dieser Pr\u00fcfung ber\u00fccksichtigt werden sollte.<\/p>\n

    Wenn also die Aufbewahrungsklausel als missbr\u00e4uchlich angesehen wird, hat dies grunds\u00e4tzlich keinen Einfluss auf die G\u00fcltigkeit der Indexierungsklausel.<\/p>\n

    Frage 2: Ist eine Aufbewahrungsklausel von bis zu 3 % eine missbr\u00e4uchliche Klausel?
    \n<\/u><\/em>Die n\u00e4chste Frage lautete, ob eine Aufbewahrungsklausel, die den Mieter zur Zahlung eines j\u00e4hrlichen Zuschlags auf die Miete von bis zu 3 % zus\u00e4tzlich zur Indexierung nach dem Verbraucherpreisindex verpflichtet, missbr\u00e4uchlich im Sinne der Richtlinie 93\/13 ist.
    \nNach Ansicht des Obersten Gerichtshofs ist diese Frage grunds\u00e4tzlich zu verneinen. Die Begr\u00fcndung lautet wie folgt:<\/p>\n

      \n
    • Bei einem Wohnraummietvertrag handelt es sich um einen langfristigen Vertrag, der in der Regel f\u00fcr einen l\u00e4ngeren Zeitraum abgeschlossen wird. Der Vermieter kann das Mietverh\u00e4ltnis nur aus bestimmten Gr\u00fcnden k\u00fcndigen. Daher hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran, die Ausgangsmiete j\u00e4hrlich anzupassen, unter anderem im Zusammenhang mit der Geldentwertung. Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse daran, dass die Miete bezahlbar bleibt.<\/li>\n<\/ul>\n
        \n
      • Die finanziellen Folgen einer Aufbewahrungsklausel mit einem j\u00e4hrlichen H\u00f6chstsatz von 3 % sind f\u00fcr den Mieter vorhersehbar, weil die H\u00e4ufigkeit der Miet\u00e4nderung, die Berechnung der Mieterh\u00f6hung und die maximale Mieterh\u00f6hung festgelegt sind. Obwohl es f\u00fcr den Mieter nicht vorhersehbar ist, in welchem Umfang und aus welchen Gr\u00fcnden der Vermieter die Aufbewahrungsklausel anwenden wird, und eine Anwendung der Klausel durch den Vermieter f\u00fcr den Mieter in der Praxis nur schwer \u00fcberpr\u00fcfbar ist, ist es f\u00fcr den Mieter bei der Beurteilung der m\u00f6glichen Folgen der Klausel besonders wichtig, vorhersehen zu k\u00f6nnen, um welchen maximalen Prozentsatz und wie oft die Miete erh\u00f6ht werden kann.<\/li>\n
      • Bei einem unbefristeten Mietvertrag hat der Mieter die M\u00f6glichkeit, den Mietvertrag zu k\u00fcndigen, wenn der Vermieter die Miete aufgrund der Miet\u00e4nderungsklausel erh\u00f6ht. Allerdings wird der Mieter von dieser M\u00f6glichkeit nicht so schnell Gebrauch machen (k\u00f6nnen), insbesondere in Zeiten eines angespannten Wohnungsmarktes.<\/li>\n<\/ul>\n
          \n
        • Die niederl\u00e4ndischen Rechtsvorschriften f\u00fcr den liberalisierten Mietsektor gehen von der Pr\u00e4misse aus, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse daran hat, die Miete j\u00e4hrlich zu \u00e4ndern. Das am 1. Mai 2021 in Kraft getretene Gesetz \u00fcber maximale Mieterh\u00f6hungen (liberalisierte Mietvertr\u00e4ge) und das am 1. Juli 2024 in Kraft getretene Gesetz \u00fcber erschwingliche Mieten gehen von der Existenz und Zul\u00e4ssigkeit einer Miet\u00e4nderungsklausel aus. Das Gesetz \u00fcber maximale Mieterh\u00f6hungen und das Gesetz \u00fcber erschwingliche Mieten regeln zwingend die maximal zul\u00e4ssige j\u00e4hrliche Mieterh\u00f6hung, wobei ein maximaler Prozentsatz f\u00fcr Zuschl\u00e4ge auf die Mietindexierung vorgeschrieben ist. Abschnitt 7:248(3) des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs sieht f\u00fcr Mietvertr\u00e4ge \u00fcber Wohnraum im liberalisierten Sektor vor, dass die Klausel in dem Ma\u00dfe, in dem die Anwendung einer Mietpreis\u00fcberpr\u00fcfungsklausel zu einer Mieterh\u00f6hung \u00fcber das gesetzlich zul\u00e4ssige Ma\u00df hinaus f\u00fchrt, in diesem Umfang nichtig ist und die Miete dann als um die maximal zul\u00e4ssige Erh\u00f6hung erh\u00f6ht gilt.
          \n.<\/span><\/li>\n<\/ul>\n

          Der Oberste Gerichtshof kam daher zu dem Schluss, dass eine Aufbewahrungsklausel als solche nicht als missbr\u00e4uchlich einzustufen ist. Auch eine Klausel, die einen Zuschlag von bis zu 3 % vorsieht, ist nicht missbr\u00e4uchlich, weil dieser Prozentsatz vern\u00fcnftigerweise notwendig sein kann, um dem Vermieter die Erreichung der genannten Ziele der Zuschlagsklausel zu erm\u00f6glichen, w\u00e4hrend die finanziellen Folgen f\u00fcr den Mieter bei Abschluss des Mietvertrags vorhersehbar waren und die j\u00e4hrliche Mietzinserh\u00f6hung bei einem H\u00f6chstwert dieses Prozentsatzes in der Regel in einem akzeptablen Rahmen bleibt. Dies kann jedoch im Einzelfall aufgrund zus\u00e4tzlicher Umst\u00e4nde, die bei Abschluss des Mietvertrages eingetreten sind, anders sein.<\/p>\n

          Frage 3: Folgen der Nichtanwendung einer missbr\u00e4uchlichen Klausel<\/u><\/em>
          \n<\/u>Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs ist eine f\u00fcr missbr\u00e4uchlich befundene Aufbewahrungsklausel unwirksam und der Zustand, in dem sich der Mieter ohne diese Klausel rechtlich und tats\u00e4chlich befunden h\u00e4tte, wiederherzustellen, sofern der Mieter nicht widerspricht. Eine Mietzinserh\u00f6hung auf der Grundlage einer f\u00fcr missbr\u00e4uchlich befundenen Aufbewahrungsklausel ist daher weder f\u00fcr die Vergangenheit noch f\u00fcr die Zukunft m\u00f6glich. Au\u00dferdem ist jede vom Mieter aufgrund einer missbr\u00e4uchlichen Aufbewahrungsklausel gezahlte Mieterh\u00f6hung eine unzul\u00e4ssige Zahlung im Sinne von Artikel 6:203 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs, so dass der Mieter grunds\u00e4tzlich einen Anspruch auf R\u00fcckzahlung hat.<\/p>\n

          Frage 4: Was muss und darf das Gericht von Amts wegen tun?<\/u><\/em>
          \n<\/u>Bei der Beurteilung der Zul\u00e4ssigkeit einer Klage auf Zahlung r\u00fcckst\u00e4ndiger Miete muss das Gericht von Amts wegen eine Mieterh\u00f6hung aufgrund einer missbr\u00e4uchlichen Klausel au\u00dfer Acht lassen. Gibt das Gericht also im Falle der Missbr\u00e4uchlichkeit einer Aufbewahrungsklausel der Klage auf Zahlung von Mietr\u00fcckst\u00e4nden statt, so muss es von Amts wegen einen Abzug in H\u00f6he der aufgrund der Aufbewahrungsklausel vorgenommenen Mieterh\u00f6hungen von dem Betrag der zu gew\u00e4hrenden Mietr\u00fcckst\u00e4nde vornehmen. Dies bedeutet nicht, dass das Gericht nur die zu Beginn festgelegte Miete zusprechen kann. So bleiben Indexierungen, die in der Vergangenheit auf der Grundlage einer Indexierungsklausel vorgenommen wurden, die nicht als missbr\u00e4uchlich befunden wurde, unber\u00fchrt.<\/p>\n

          Das Gericht darf die Forderung eines Mieters f\u00fcr Mietr\u00fcckst\u00e4nde nicht mit seiner Forderung gegen den Vermieter wegen unrechtm\u00e4\u00dfiger Zahlung f\u00fcr vergangene Mieterh\u00f6hungen, die auf der Grundlage der missbr\u00e4uchlichen Klausel gezahlt wurden, verrechnen. Dies ergibt sich aus Artikel 6:127 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs, der vorsieht, dass, wenn ein zur Aufrechnung berechtigter Schuldner gegen\u00fcber seinem Gl\u00e4ubiger erkl\u00e4rt, dass er seine Schuld mit einer Forderung verrechnen wird, beide Verpflichtungen in ihrer gemeinsamen H\u00f6he erl\u00f6schen. Die Aufrechnung muss also geltend gemacht werden.<\/p>\n

          Beruht die H\u00f6he des Mietzinses zum Teil auf der Anwendung einer missbr\u00e4uchlichen Klausel, sollte das Gericht bei der Beurteilung eines Anspruchs des Vermieters auf Aufl\u00f6sung des Mietvertrags und R\u00e4umung des Mietobjekts wegen Nichterf\u00fcllung der Mietzahlungspflicht von Amts wegen pr\u00fcfen, ob die Nichterf\u00fcllung nach den Umst\u00e4nden des Falles die Aufl\u00f6sung rechtfertigt (auf der Grundlage der \u201ees sei denn\u201c-Bestimmung von Artikel 6:265 Absatz 1 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs). Dabei kann von Bedeutung sein, ob der Mieter in der Vergangenheit aufgrund der Anwendung einer f\u00fcr missbr\u00e4uchlich befundenen Klausel zu viel Miete gezahlt hat, auch in Bezug auf den Umfang der Mietr\u00fcckst\u00e4nde.<\/p>\n

          Fazit
          \n<\/u><\/em>Das Urteil des Obersten Gerichtshofs schafft Klarheit \u00fcber die G\u00fcltigkeit von Miet\u00e4nderungsklauseln. Ein Aufschlag von bis zu 3 % auf eine VPI-Indexierung wird im Prinzip nicht als missbr\u00e4uchlich angesehen. Der Oberste Gerichtshof l\u00e4sst jedoch Raum f\u00fcr die Ber\u00fccksichtigung der individuellen Umst\u00e4nde. Au\u00dferdem betont er, dass sich die Mieter ausdr\u00fccklich auf die Aufrechnung berufen m\u00fcssen.<\/p>\n

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