Letzten Monat entschied das Amtsgericht Overijssel in einem Fall, in dem es darum ging, dass ein Wohnungseigent\u00fcmer ein Dachfenster ausgetauscht und vier neue Dachfenster auf dem Dachboden seiner Wohnung angebracht hatte, ohne die erforderliche Genehmigung der VvE einzuholen. Anschlie\u00dfend ersuchte der Eigent\u00fcmer den VvE um eine Genehmigung, die dieser jedoch verweigerte. Daraufhin beantragte der Eigent\u00fcmer beim Amtsgericht eine Ersatzgenehmigung gem\u00e4\u00df Artikel 5:121 des Zivilgesetzbuchs. Hat das Amtsgericht diese Genehmigung erteilt?<\/p>\n
Der Sachverhalt<\/strong><\/p>\n Der betreffende Eigent\u00fcmer hatte sein Wohnungsrecht an eine Arbeitsagentur f\u00fcr die Unterbringung ihrer Mitarbeiter (Expats) vermietet\/genutzt.<\/p>\n Ende 2023 tauschte der Eigent\u00fcmer - nach R\u00fccksprache mit der Hausverwaltung - das vorhandene Dachfenster im Dachgeschoss aus und baute auf eigene Kosten vier neue Dachfenster ein. Aus der Teilungserkl\u00e4rung ging hervor, dass das Dach gemeinschaftlich genutzt wurde und dass ein Eigent\u00fcmer ohne Genehmigung der Versammlung keine \u00c4nderungen an den gemeinschaftlichen Teilen und den gemeinschaftlichen Gegenst\u00e4nden vornehmen durfte, selbst wenn diese sich in den privaten Teilen befanden.<\/p>\n Die nachtr\u00e4gliche Genehmigung des VvE wurde dennoch eingeholt. Auf der au\u00dferordentlichen Mitgliederversammlung am 1. Februar 2024 beschloss der VvE nach einer Abstimmung, die Genehmigung nicht zu erteilen.<\/p>\n Mit Schreiben vom 12. April 2024 wurde der Eigent\u00fcmer vom VvE aufgefordert, die fraglichen Fenster bis Dienstag, den 14. Mai, zu entfernen und das Dach bis dahin in seinen urspr\u00fcnglichen Zustand zu versetzen.<\/p>\n Das Verfahren<\/strong><\/p>\n In dem vom Eigent\u00fcmer eingeleiteten Verfahren wurde das Amtsgericht ersucht, eine Ersatzbewilligung f\u00fcr die erforderliche Genehmigung zu erteilen, die er vom VvE ben\u00f6tigte, um die neu eingebauten Oberlichter auf dem Gel\u00e4nde des privaten Teils seiner Wohnung zu ersetzen und zu realisieren.<\/p>\n Dieser Antrag st\u00fctzte sich darauf, dass er sich mit dem Verwalter beraten hatte und dieser als berufsm\u00e4\u00dfiger Vertreter des VvE dem Angebot eines anerkannten\/zertifizierten Unternehmens f\u00fcr den Austausch des vorhandenen Oberlichts und den Einbau von vier neuen Oberlichtern zugestimmt hatte. Dabei war der Eigent\u00fcmer der Ansicht, dass er das korrekte Verfahren befolgt hatte und die Erlaubnis des VvE f\u00fcr den Austausch und den Einbau der Oberlichter besa\u00df. Dar\u00fcber hinaus argumentierte der Eigent\u00fcmer, dass das blo\u00dfe Vers\u00e4umnis, eine vorherige Genehmigung des VvE einzuholen, kein angemessener Grund f\u00fcr eine Ablehnung sei. Dabei wies der Eigent\u00fcmer darauf hin, dass die fraglichen Oberlichter von der Stra\u00dfenseite aus praktisch nicht sichtbar sind und dass \u00e4hnliche Oberlichter bereits in dem Geb\u00e4ude und in anderen Geb\u00e4uden in der unmittelbaren Umgebung vorhanden sind, die denselben Betreiber haben. Der Eigent\u00fcmer war der Ansicht, dass sein Interesse an einer (noch) nicht erteilten Genehmigung das Interesse des VvE an einer Verweigerung der Genehmigung \u00fcberwiegt.<\/p>\n Der VvE lehnte den Antrag mit der Begr\u00fcndung ab, dass der Hausverwalter keine Genehmigung f\u00fcr den Einbau der Oberlichter erteilt habe und dazu nicht befugt sei. Nach Ansicht des VvE hatte der Eigent\u00fcmer als erfahrener Betreiber von Immobilien, darunter auch Wohnungen, bewusst im Alleingang gehandelt, anstatt den VvE von Anfang an in seine Pl\u00e4ne zur \u00c4nderung des Daches einzubeziehen. Dieses Verhalten l\u00e4ge in der Risikosph\u00e4re des Eigent\u00fcmers. Dem VvE kann in dieser Hinsicht kein Vorwurf gemacht werden. Au\u00dferdem wies der VvE darauf hin, dass das Dachgeschoss durch die Oberlichter nicht mehr an eine Familie, sondern an mehrere Personen vermietet werden k\u00f6nne und die anderen Wohnungseigent\u00fcmer dadurch in ihrem Wohngenuss beeintr\u00e4chtigt w\u00fcrden.<\/p>\n Urteil des Amtsgerichtwea<\/strong><\/p>\n Zwischen den Parteien war unstreitig, dass der Austausch der Dachfenster, f\u00fcr den in dem Verfahren eine Austauschgenehmigung begehrt wurde, der Mitwirkung oder Zustimmung des VvE bedurfte. Dies lag daran, dass die Fenster in das Dach eingebaut worden waren, das Gemeinschaftseigentum war.<\/p>\n Es wurde festgestellt, dass der betreffende Eigent\u00fcmer keine Genehmigung des VvE f\u00fcr den Einbau der Oberlichter hatte. Obwohl er zun\u00e4chst glaubte, das richtige Verfahren zu befolgen, indem er sich an den Verwalter wandte, r\u00e4umte er in der m\u00fcndlichen Verhandlung ein, dass der Verwalter nicht (unberechtigterweise) im Namen des VvE die Erlaubnis zum Austausch und Einbau der Oberlichter erteilt hatte. Mit E-Mail vom 12. September 2023, also vor dem Einbau der Oberlichter, hatte der Verwalter den Eigent\u00fcmer auch ausdr\u00fccklich an die daf\u00fcr erforderliche Zustimmung des VvE erinnert.<\/p>\n Die entscheidende Frage in diesem Fall war daher, ob der VvE die vom Eigent\u00fcmer nachtr\u00e4glich beantragte Genehmigung zum Austausch\/Einbau von Dachfenstern in seiner Wohnung zu Recht verweigert hatte.<\/p>\n Das Amtsgericht bejahte diese Frage unter Ber\u00fccksichtigung der folgenden Ausf\u00fchrungen:<\/p>\n \u201cArtikel 5:121 Absatz 1 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs gibt, soweit hier relevant, einem Wohnungseigent\u00fcmer die M\u00f6glichkeit, beim Amtsgericht eine Ersatzgenehmigung in allen F\u00e4llen zu beantragen, in denen er die Mitwirkung oder Genehmigung von (Organen) der Eigent\u00fcmergemeinschaft ben\u00f6tigt f\u00fcr:<\/em><\/p>\n .<\/span> Der Eigent\u00fcmer vertrat den Standpunkt, dass das Amtsgericht bei der Beurteilung, ob angemessene Gr\u00fcnde vorlagen, nur die von der VvE auf der Versammlung vom 1. Februar 2024 genannten Argumente ber\u00fccksichtigen sollte. Aus dem Protokoll dieser Sitzung geht hervor, dass der einzige Grund, den der VvE f\u00fcr die Ablehnung anf\u00fchrte, darin bestand, dass vor dem Einbau der Oberlichter keine f\u00f6rmliche Genehmigung eingeholt worden war. Dies allein sei kein ausreichender Grund, um die Genehmigung zu verweigern, argumentierte der Eigent\u00fcmer.<\/em><\/p>\n Das Amtsgericht folgte diesem Standpunkt nicht. Es kommt darauf an, ob der VvE einen vern\u00fcnftigen Grund f\u00fcr die Verweigerung der Genehmigung hat. Dass dieser Grund im Protokoll festgehalten werden muss, ergibt sich nicht aus dem Gesetz und w\u00e4re auch nicht vern\u00fcnftig, wenn man bedenkt, dass Protokolle oft eine kurze Zusammenfassung dessen sind, was in einer Sitzung besprochen wurde, und dass Protokolle von nicht fachkundigen Parteien angenommen werden. Wenn der Eigent\u00fcmer mit den Gr\u00fcnden des VvE f\u00fcr die Verweigerung der Genehmigung nicht vertraut war, h\u00e4tte er w\u00e4hrend oder nach der Sitzung um eine Erl\u00e4uterung bitten k\u00f6nnen. Die bei der m\u00fcndlichen Anh\u00f6rung anwesenden Vorstandsmitglieder des VvE vertreten die Versammlung und nehmen deren Interessen wahr.<\/em><\/p>\n Der Eigent\u00fcmer machte als seine Interessen geltend, dass das vorhandene und bereits veraltete Dachfenster undicht sei und Wassersch\u00e4den verursache, und dass er im Interesse seiner (Unter-)Mieter mit den vier neuen Dachfenstern mehr Licht in das Dachgeschoss bringen wolle. Nach Ansicht des Eigent\u00fcmers verbietet die Teilungserkl\u00e4rung die Vermietung nicht ausdr\u00fccklich, die Vermietung verst\u00f6\u00dft nicht gegen das Wohngebiet und ist daher zul\u00e4ssig. Er wies darauf hin, dass seine Wohnung vor kurzem mit einem erheblichen Aufwand von ca. 60.000 \u20ac renoviert worden sei und dass ein R\u00fcckbau der Oberlichter nicht mehr m\u00f6glich sei, da die urspr\u00fcnglichen Dachziegel nicht mehr vorhanden seien.<\/em><\/p>\n Dem hielt der VvE als Interessenlage entgegen, dass die Vermietungsaktivit\u00e4t des Eigent\u00fcmers den Wohngenuss der Bewohner durch (L\u00e4rm-)Bel\u00e4stigung, intensivere Nutzung der Gemeinschaftsfl\u00e4chen (auch nachts), ein erh\u00f6htes Unsicherheitsgef\u00fchl und die Unkontrollierbarkeit des Aufenthalts in der Wohnung des Eigent\u00fcmers beeintr\u00e4chtige. Au\u00dferdem m\u00f6chte der VvE nicht, dass das architektonische Erscheinungsbild des Geb\u00e4udes ver\u00e4ndert wird, er m\u00f6chte keine Pr\u00e4zedenzf\u00e4lle schaffen, und der Einbau der Oberlichter hat negative Auswirkungen auf die M\u00f6glichkeit, in Zukunft Sonnenkollektoren zu installieren.<\/em><\/p>\n Das Amtsgericht vertrat die Auffassung, dass es sich hierbei um offensichtliche und legitime Interessen der VVE handelt, weshalb nicht gesagt werden kann, dass die Entscheidung der VVE, die Genehmigung zu verweigern, nach den Ma\u00dfst\u00e4ben der Angemessenheit und Fairness unannehmbar ist, selbst wenn die Interessen des Eigent\u00fcmers in die Bewertung einbezogen werden. Die M\u00f6glichkeit, in der Zukunft Sonnenkollektoren zu installieren, ist an sich schon ein ausreichender Grund, die beantragte Genehmigung zu verweigern. Dass diese durch die Oberlichter erheblich eingeschr\u00e4nkt wird, ist vom Eigent\u00fcmer nicht bestritten worden.<\/em><\/p>\n Auch der zugrundeliegende Streit zwischen den Parteien \u00fcber die gewerbliche (Zimmer-)Vermietung der Wohnung des Eigent\u00fcmers und deren Zul\u00e4ssigkeit ist f\u00fcr die VvE ein triftiger Grund, die beantragte Genehmigung zu verweigern. Es kann n\u00e4mlich argumentiert werden, dass sich die Nutzung und der Zweck der Wohnung des Eigent\u00fcmers durch die neu eingebauten Oberlichter ge\u00e4ndert haben, da sie nun f\u00fcr die Vermietung von R\u00e4umen an mehrere Personen geeignet ist. Der Umstand, dass die Gemeinde dem zugestimmt hat, \u00e4ndert hieran nichts. Schlie\u00dflich hat der VvE in dieser Angelegenheit Vorrang.<\/em><\/p>\n Das Amtsgericht ber\u00fccksichtigte ferner, dass der VvE unbestritten vorgetragen hatte, dass das vom Eigent\u00fcmer erw\u00e4hnte gro\u00dfe Dachfenster im Jahr 2012 eingebaut worden war, als der VvE nicht aktiv war und seine Zustimmung nicht erteilt hatte. Die Tatsache, dass an anderen Geb\u00e4uden verschiedene Oberlichter mit oder ohne Zustimmung des betreffenden VvE und\/oder Verwalters installiert wurden, bedeutet nicht, dass der VvE sich daran halten muss. Er kann und darf in dieser Hinsicht eine eigene Beurteilung vornehmen.<\/em><\/p>\n Dass die Oberlichter nicht r\u00fcckg\u00e4ngig gemacht werden k\u00f6nnen, liegt au\u00dferhalb des Zust\u00e4ndigkeitsbereichs des Amtsgerichts. Nat\u00fcrlich sollte dies in Absprache mit der VvE und ihrem Verwalter geschehen.<\/em>\"<\/p>\n Fazit<\/strong><\/p>\n In Anbetracht der obigen Ausf\u00fchrungen wurde der Antrag auf Ersatzbewilligung vom Amtsgericht abgelehnt. Soweit sich dieser Antrag auf den Austausch des vorhandenen Dachfensters bezog, stellte das Amtsgericht fest, dass es sich vorstellen k\u00f6nne, dass der VvE hierf\u00fcr (noch) eine Genehmigung erteile. Immerhin handelte es sich um eine regelm\u00e4\u00dfige Wartung durch ein zertifiziertes Unternehmen unter Ber\u00fccksichtigung der besonderen Dachkonstruktion.<\/p>\n Wenn Sie mehr wissen m\u00f6chten oder Fragen zu Ihrer Position als Wohnungseigent\u00fcmer haben, wenden Sie sich bitte an einen unserer Anw\u00e4lte. Wir helfen Ihnen gerne weiter!<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" De rechtbank Overijssel heeft vorige maand vonnis gewezen in een zaak waar aan de orde kwam, dat door een eigenaar van een appartement, zonder vereiste toestemming van de VvE, een dakraam was vervangen en vier nieuwe dakramen waren geplaatst in de zolderruimte van zijn appartement. 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\nDas Amtsgericht vertrat die Auffassung, dass es grunds\u00e4tzlich Sache der Vereinigung ist, \u00fcber das Gemeinschaftseigentum zu entscheiden. Artikel 5:121 kann als eine besondere Auspr\u00e4gung des Grundsatzes angesehen werden, dass die Beziehungen zwischen den Miteigent\u00fcmern innerhalb der VvE durch Angemessenheit und Fairness bestimmt werden. Dieser Grundsatz besagt, dass die Zustimmung der Miteigent\u00fcmer (ob in Form der VvE oder nicht), die f\u00fcr die Vornahme bestimmter Handlungen erforderlich ist, nicht ohne vern\u00fcnftigen Grund verweigert werden darf (HR 30. Oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2759). Bei der Feststellung, ob die Zustimmung ohne vern\u00fcnftigen Grund verweigert wurde, kommt es auf die Umst\u00e4nde des Einzelfalls an (vgl. HR 10. Februar 2012, ECLI:NL:HR:2012:BU8171), so dass die Interessen des Eigent\u00fcmers nicht v\u00f6llig au\u00dfer Acht gelassen werden d\u00fcrfen. Weder der Wortlaut von Artikel 5:121 des Zivilgesetzbuchs noch die Gesetzgebungsgeschichte dieses Artikels deuten auf eine marginale \u00dcberpr\u00fcfung der Entscheidung des VvE hin. Das bedeutet, dass die Interessen des Eigent\u00fcmers mitbestimmen, ob eine Verweigerung ohne vern\u00fcnftige Gr\u00fcnde vorliegt. Dies ist jedoch nicht gleichbedeutend mit einer v\u00f6llig offenen Interessenabw\u00e4gung, bei der die individuellen W\u00fcnsche des Eigent\u00fcmers in jeder Hinsicht genauso schwer wiegen wie die Interessen und Motive der anderen Eigent\u00fcmer (vgl. Berufungsgericht Arnheim-Leeuwarden vom 14. November 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8783).<\/em><\/p>\n