Das Landgericht Rotterdam befasste sich k\u00fcrzlich mit einem Fall, bei dem es um den Verkauf einer Penthousewohnung f\u00fcr 1.100.000 \u20ac ging. In dem Kauf-\/Bauvertrag war vereinbart worden, dass dieses Penthouse Teil eines Geb\u00e4udes mit ausschlie\u00dflich Eigentumswohnungen sein sollte. Ein gro\u00dfer Teil des Geb\u00e4udes war jedoch an einen Investor verkauft worden, der die Wohnungen vermieten wollte. Nach Ansicht des K\u00e4ufers lag ein Mangel seitens des Verk\u00e4ufers vor, da das Penthouse nicht den Erwartungen entsprach, die er zu Recht hatte. Hatte der K\u00e4ufer Recht?<\/p>\n
Was war der Sachverhalt?<\/em><\/p>\n Der K\u00e4ufer hatte im November 2022 mit dem Verk\u00e4ufer einen Kauf- und zwei Bauvertr\u00e4ge f\u00fcr ein Penthouse mit Parkpl\u00e4tzen zu einem Gesamtbetrag von 1 100 000 \u20ac unterzeichnet. Das Penthouse befand sich in einem Geb\u00e4ude, das zu einem Projekt geh\u00f6rte, das aus zwei Geb\u00e4uden mit Mietwohnungen und zwei Geb\u00e4uden mit insgesamt 90 Eigentumswohnungen bestand. Nach Abschluss des Vertrags wurden 65 der insgesamt 90 Eigentumswohnungen an einen Investor verkauft, der die Wohnungen vermieten wollte. Der K\u00e4ufer wollte daraufhin von den Kaufvertr\u00e4gen zur\u00fccktreten, weil die gelieferte Penthousewohnung nicht dem entsprach, was er nach dem Vertrag erwarten durfte. Er wollte nicht in einer Wohnanlage leben, von der er erwartete, dass sie eine hohe Fluktuation und einen geringen sozialen Zusammenhalt aufweisen w\u00fcrde (wegen der Vermietungen). Er verlangte daher die Aufl\u00f6sung oder Annullierung des Kauf- und des Bauvertrags.<\/p>\n Was haben die Parteien vereinbart?<\/em><\/p>\n Der Kaufvertrag und die Bauvertr\u00e4ge (die mit dem Kaufvertrag eine untrennbare Einheit bilden) k\u00f6nnen aufgel\u00f6st werden, wenn festgestellt wird, dass der Verk\u00e4ufer seine Verpflichtungen aus diesen Vertr\u00e4gen nicht erf\u00fcllt hat. Der K\u00e4ufer machte einen solchen Mangel geltend, weil vereinbart worden war, dass er ein Penthouse in einem Geb\u00e4ude mit ausschlie\u00dflich Eigentumswohnungen erhalten sollte, w\u00e4hrend tats\u00e4chlich ein Penthouse in einem Geb\u00e4ude mit \u00fcberwiegend Mietwohnungen geliefert worden war. Um dies zu beurteilen, so das Gericht, m\u00fcsse zun\u00e4chst genau festgestellt werden, was die Parteien in dieser Hinsicht vereinbart h\u00e4tten. Urteil des Gerichts<\/em><\/p>\n Nach Auffassung des Landgerichts konnte der K\u00e4ufer aufgrund des Prospekts und des Kaufvertrags erwarten, dass er eine Penthouse-Wohnung in einem Geb\u00e4ude mit ausschlie\u00dflich Eigentumswohnungen erhalten w\u00fcrde.<\/p>\n Der Prospekt soll potenzielle K\u00e4ufer f\u00fcr den Erwerb einer Wohnung interessieren. Zwar enthalten die Verkaufsinformationen in diesem Prospekt einen Haftungsausschluss und keine konkreten Vereinbarungen zwischen Verk\u00e4ufer und K\u00e4ufer und auch keine Garantie, dass in dem Geb\u00e4ude nur Eigentumswohnungen realisiert werden. Dennoch weckt eine solche Verkaufsbrosch\u00fcre bei einem potenziellen K\u00e4ufer bestimmte Erwartungen, und die darin enthaltenen Informationen spielen bei der Entscheidung f\u00fcr oder gegen den Kauf einer Wohnung eine Rolle. Die durch den Prospekt geweckte Erwartung, dass in dem Geb\u00e4ude nur Eigentumswohnungen gebaut werden, wurde sp\u00e4ter im Kaufvertrag vom 10. November 2022 best\u00e4tigt, in dem es hei\u00dft, dass das Projekt, zu dem das Penthouse geh\u00f6rt, 90 Eigentumswohnungen umfasst, darunter 65 Wohnungen in dem Geb\u00e4ude. Auch aus dem Bauvertrag geht hervor, dass die Wohnungen zu den Eigentumswohnungen geh\u00f6ren. Unter diesen Umst\u00e4nden durfte der K\u00e4ufer erwarten, dass das Geb\u00e4ude nur Eigentumswohnungen enthalten w\u00fcrde.<\/p>\n Streng genommen handelt es sich bei den an den Investor verkauften Wohnungen, wie auch der Verk\u00e4ufer vorgetragen hat, noch um Eigentumswohnungen. Nach Ansicht des Gerichts ist jedoch bei vern\u00fcnftiger Auslegung des Vertrags davon auszugehen, dass es sich bei den Eigentumswohnungen um Wohnungen handelt, die separat an einzelne K\u00e4ufer verkauft werden, die im Prinzip selbst darin wohnen werden. Die 65 in einem Verkauf an einen Investor verkauften Wohnungen, der beabsichtigt, diese Wohnungen anschlie\u00dfend zu vermieten, bedeuten, dass diese Wohnungen nicht mehr als Eigentumswohnungen im Sinne des Kaufvertrags, sondern als Mietwohnungen angesehen werden k\u00f6nnen. Dies ergibt sich auch aus der Tatsache, dass der Verk\u00e4ufer den beabsichtigten Verkauf an einen Investor der Gemeindeverwaltung vorlegen musste, die den so genannten \u201eFl\u00e4chenpass\u201c \u00e4nderte, um den Verkauf an den Investor und dessen Absicht, die Wohnungen zu vermieten, zu erm\u00f6glichen.<\/p>\n Fazit<\/em><\/p>\n Nach Ansicht des Gerichts hatte der Verk\u00e4ufer somit gegen seine vertraglichen Verpflichtungen versto\u00dfen, indem er dem K\u00e4ufer ein Penthouse \u00fcberlie\u00df, w\u00e4hrend ein gro\u00dfer Teil der anderen Wohnungen des Geb\u00e4udes inzwischen zu Vermietungszwecken verkauft worden war. Infolgedessen entsprach das Penthouse nicht dem, was der K\u00e4ufer nach dem Vertrag erwarten durfte. Dieser Mangel rechtfertigte daher die Aufl\u00f6sung der Vertr\u00e4ge.<\/p>\n M\u00f6chten Sie mehr wissen oder haben Sie Fragen zu Ihrer Position als K\u00e4ufer oder Verk\u00e4ufer einer Wohnung? Dann nehmen Sie bitte unverbindlich Kontakt mit einem unserer Anw\u00e4lte auf. Wir helfen Ihnen gerne weiter!<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Bij de rechtbank Rotterdam speelde onlangs een kwestie over de verkoop van een penthouse van \u20ac 1.100.000,-. In de koop-\/aannemingsovereenkomst was overeengekomen dat dit penthouse deel zou uitmaken van een gebouw met uitsluitend koopwoningen. Een groot deel van het gebouw was echter verkocht aan een investeerder die de appartementen ging verhuren. 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\nDabei kommt es darauf an, was die Parteien gegenseitig erkl\u00e4rt haben und was sie unter den gegebenen Umst\u00e4nden vern\u00fcnftigerweise aus den \u00c4u\u00dferungen und dem Verhalten des jeweils anderen schlie\u00dfen konnten (so genannter \u201eHaviltex\u201c-Standard).<\/p>\n