Das Amtsgericht Den Haag befasste sich k\u00fcrzlich mit einem Fall, in dem es um die Frage ging, ob die Vermietung von Zimmern in einer Wohnung gegen die Teilungserkl\u00e4rung verst\u00f6\u00dft.<\/p>\n
Die Eigent\u00fcmervereinigung (VVE) verlangte die Unterlassung der Nutzung durch den Eigent\u00fcmer unter Androhung einer Vertragsstrafe, da laut Teilungserkl\u00e4rung nur die private Wohnnutzung durch die Eigent\u00fcmer oder Nutzer und deren Familien erlaubt sei und die Vermietung von Zimmern an Wanderarbeiter dem zuwiderlaufe. Wurde den Klagen der VVE stattgegeben?<\/p>\n
Der Sachverhalt<\/u><\/strong><\/p>\n Die Beklagte ist Eigent\u00fcmerin von zwei Wohnungen in dem Wohnkomplex und erhielt Mitte 2019 eine Genehmigung f\u00fcr die Umwandlung der beiden abgeschlossenen Wohnungen in nicht abgeschlossene Wohneinheiten f\u00fcr f\u00fcnf Personen pro Wohnung. Beide Wohnungen werden seither von mehreren Personen bewohnt.<\/p>\n Artikel 16.4 der Teilungsurkunde lautet wie folgt:<\/p>\n \" Der Zweck der Wohnungsrechte mit den Indizes A-5 bis A-22 ist der einer Wohnung mit zugeh\u00f6rigem Abstellraum zur privaten Wohnnutzung durch die Eigent\u00fcmer oder Nutzer und deren Familien.\"<\/em><\/p>\n Am 23. Januar 2020 sandte die VVE als Reaktion auf Beschwerden \u00fcber Bel\u00e4stigungen eine E-Mail an die Beklagte, die, soweit relevant, den folgenden Text enthielt<\/p>\n \" Der Zweck der Wohnungsrechte a5 bis a22 ist der einer Wohnung mit zugeh\u00f6rigem Abstellraum zur privaten Wohnnutzung durch die Eigent\u00fcmer oder Nutzer und deren Familien. Nach der Teilungserkl\u00e4rung ist die Vermietung, wie Sie sie derzeit betreiben, nicht zul\u00e4ssig. Wir fordern Sie daher auf, die Vermietung in dieser Form zu beenden.\"<\/em><\/p>\n Am 19. Februar 2020 und am 19. Mai 2020 forderte die VVE den Beklagten erneut auf, diese Art der Nutzung einzustellen, doch der Beklagte kam dem nicht nach.<\/p>\n In der Mitgliederversammlung vom 18. Juli 2022 wurde der Vorstand beauftragt, ein Verfahren gegen den Beklagten einzuleiten. Am 24. Juli 2020 forderte die VVE die Beklagte zum letzten Mal erfolglos auf, die Nutzung einzustellen.<\/p>\n Anspr\u00fcche der VVE<\/u><\/strong><\/p>\n Zusammenfassend beantragte die VVE in dem Verfahren, festzustellen, dass die Art und Weise, in der der Beklagte die Wohnungsrechte nutzte, gegen (Artikel 16) der Teilungserkl\u00e4rung verstie\u00df, den Beklagten zu verurteilen, die widerspr\u00fcchliche Nutzung innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils unter Androhung eines Zwangsgelds einzustellen (oder einstellen zu lassen), und dem Beklagten die Kosten des Verfahrens und die gesetzlichen Zinsen darauf aufzuerlegen.<\/p>\n Standpunkt der VVE<\/u><\/strong><\/p>\n Die VVE macht geltend, dass die Art der Nutzung durch den Beklagten, n\u00e4mlich die Vermietung an mehrere Mieter, die keine Familie bilden, gegen Artikel 16.4 der Teilungserkl\u00e4rung verst\u00f6\u00dft: private Wohnnutzung durch die Eigent\u00fcmer oder Nutzer und ihre Familien. Die Mieter bilden keine Familie, da sie keine famili\u00e4ren Bindungen haben, keine dauerhaften und affektiven Bindungen zwischen ihnen bestehen und sie sich nicht gegenseitig versorgen und unterst\u00fctzen. Damit werden die Wohnungen von der Beklagten entgegen der Aufteilungsurkunde tats\u00e4chlich als Gewerbe betrieben, indem sie mehreren, wechselnden Personen f\u00fcr kurze Zeit zur Nutzung \u00fcberlassen werden.<\/p>\n Auslegung der Teilungserkl\u00e4rung<\/u><\/strong><\/p>\n Das Gericht entschied wie folgt:<\/p>\n \"Die zu beantwortende Frage ist, ob die Beklagte gegen Artikel 16.4 der Teilungserkl\u00e4rung versto\u00dfen hat. Bei der Auslegung dieser Urkunde (die aus den \u00f6ffentlichen Registern bekannt ist) ist auf die Absicht derjenigen abzustellen, die die Teilung vorgenommen haben. Diese Absicht muss objektiv aus der Beschreibung in dieser Urkunde abgeleitet werden, wobei die Urkunde als Ganzes zu betrachten ist. Die Rechtssicherheit gebietet es, dass nur Informationen ber\u00fccksichtigt werden d\u00fcrfen, die Dritten aus den in den \u00f6ffentlichen Registern eingetragenen Spaltungsunterlagen oder auf deren Grundlage bekannt sind. Lassen die eingetragenen Spaltungsunterlagen unterschiedliche Auslegungen zu, muss das Gericht ermitteln, welche Auslegung dieser Unterlagen nach objektiven Ma\u00dfst\u00e4ben am plausibelsten ist. Bei der Auslegung kann jedoch die Plausibilit\u00e4t der Rechtsfolgen ber\u00fccksichtigt werden, zu denen die eine oder die andere Auslegung f\u00fchren k\u00f6nnte.\u00a0<\/em><\/p>\n \u00a0<\/em>Artikel 16.4 der Teilungserkl\u00e4rung sieht vor, dass die Wohnungen nur von den Eigent\u00fcmern oder Nutzern und ihren Familien zu privaten Wohnzwecken genutzt werden d\u00fcrfen. In diesem Zusammenhang ist von Bedeutung, dass das Berufungsgericht Amsterdam <\/em>(<\/em>ECLI:NL:GHAMS:2016:3750<\/a>) entschieden hat, dass die Vermietung oder andere Formen der Nutzung mit der Zoneneinteilung im Teilungsvertrag vereinbar sind, da sie zu einer \"privaten Wohnnutzung\" durch die Mieter\/Nutzer selbst f\u00fchren.<\/em><\/p>\n