Ein Kaufvertrag \u00fcber eine Immobilie enth\u00e4lt in der Regel eine Vertragsstrafenklausel, in der kurz und b\u00fcndig festgelegt ist, dass die s\u00e4umige Partei eine Vertragsstrafe von mindestens 10 % des Kaufpreises verwirkt. Das Landgericht Midden-Nederland hatte k\u00fcrzlich \u00fcber einen Fall zu entscheiden, in dem der Verk\u00e4ufer einer Immobilie den Standpunkt vertrat, dass der K\u00e4ufer nicht nur die Vertragsstrafe, sondern auch zus\u00e4tzlichen Schadenersatz zu zahlen habe, weil der tats\u00e4chliche Schaden den Betrag der Vertragsstrafe \u00fcbersteige. Die Vertragsstrafenklausel war jedoch unklar formuliert. Worum ging es in diesem Fall?<\/p>\n
Das Verfahren<\/u><\/em><\/p>\n Die K\u00e4ufer und der Verk\u00e4ufer hatten am 22. Februar 2021 einen Kaufvertrag \u00fcber eine Immobilie geschlossen. Der Kaufvertrag wurde von den K\u00e4ufern am 18. Mai 2021 au\u00dfergerichtlich r\u00fcckg\u00e4ngig gemacht. Mit Urteil vom 20. April 2022 entschied das Landgericht Midden-Nederland \u00fcber die Klage der K\u00e4ufer, dass der Kaufvertrag zwischen den Parteien wirksam aufgel\u00f6st worden sei. Das Gericht verurteilte den Verk\u00e4ufer zur Zahlung der geforderten Vertragsstrafe in H\u00f6he von 88.000,00 \u20ac zuz\u00fcglich der gesetzlichen Zinsen. Gegen dieses Urteil wurde keine Berufung eingelegt. Das Urteil wurde vom Verk\u00e4ufer befolgt.<\/p>\n In diesem Verfahren forderten die K\u00e4ufer den Ersatz des ihnen tats\u00e4chlich entstandenen Schadens, den sie auf 350.470,43 \u20ac bezifferten, zuz\u00fcglich gesetzlicher Zinsen, Sachverst\u00e4ndigenkosten (3.427,33 \u20ac), au\u00dfergerichtliche Inkassokosten (6.775,00 \u20ac) und Gerichtskosten.<\/p>\n Standpunkt der K\u00e4ufer<\/u><\/em><\/p>\n Nach Angaben der K\u00e4ufer hatten die Parteien vereinbart, dass im Falle eines Verzugs die s\u00e4umige Partei eine Vertragsstrafe von mindestens 10 % des Kaufpreises verwirkt, unbeschadet des Rechts der anderen Partei, ihren tats\u00e4chlichen Schaden in Form einer zus\u00e4tzlichen Entsch\u00e4digung geltend zu machen. Den K\u00e4ufern zufolge war ihr tats\u00e4chlicher Schaden wesentlich h\u00f6her als der vom Verk\u00e4ufer bereits gezahlte Betrag der Vertragsstrafe. Dieser Schaden bestand aus dem entgangenen Gewinn, der beabsichtigten Wertsteigerung des Grundst\u00fccks durch die Sanierung und der k\u00fcnftigen Verwertung des Grundst\u00fccks.<\/p>\n Der Standpunkt des Verk\u00e4ufers<\/u><\/em><\/p>\n Nach Ansicht des Verk\u00e4ufers hatten die K\u00e4ufer keinen Anspruch auf zus\u00e4tzlichen Schadenersatz, da es sich bei der Vertragsstrafe um einen pauschalierten Schadenersatz handelte. Au\u00dferdem, so der Verk\u00e4ufer, h\u00e4tten die Parteien vereinbart, dass die Immobilie \"wie sie ist und wo sie ist\" geliefert werde, was bedeute, dass der Verk\u00e4ufer keine Garantien f\u00fcr die beabsichtigte Verwertung durch die K\u00e4ufer \u00fcbernommen habe. Auch aus diesem Grund k\u00f6nnten die K\u00e4ufer keinen Schadenersatz f\u00fcr entgangenen Gewinn und\/oder die nicht erfolgte Realisierung der beabsichtigten Nutzung der Immobilie verlangen. Der Verk\u00e4ufer vertrat ferner die Auffassung, dass die K\u00e4ufer entweder ihr Recht auf zus\u00e4tzlichen Schadenersatz wahrgenommen oder gegen die Angemessenheit und Billigkeit gehandelt h\u00e4tten. Schlie\u00dflich machte der Verk\u00e4ufer auch geltend, dass kein Kausalzusammenhang zwischen dem sch\u00e4digenden Ereignis und dem behaupteten Schaden bestehe, und bestritt die H\u00f6he des geltend gemachten Schadens.<\/p>\n Assessment by the court<\/u><\/em><\/p>\n Das Gericht wies die Anspr\u00fcche der K\u00e4ufer zur\u00fcck und begr\u00fcndete dies wie folgt.<\/p>\n Nach Ansicht des Gerichts stand zwischen den Parteien fest, dass der Verk\u00e4ufer den Vertrag gebrochen und aus diesem Grund eine Vertragsstrafe verwirkt hatte. Die Frage, um die es in diesem Verfahren ging, war, ob die K\u00e4ufer neben der Vertragsstrafe, die der Verk\u00e4ufer bereits gezahlt hatte, Anspruch auf zus\u00e4tzlichen Schadensersatz hatten.<\/p>\n Diese Frage wurde vom Gericht verneint, da die erste Einrede des Verk\u00e4ufers erfolgreich war.<\/p>\n Die Parteien hatten im Kaufvertrag eine Vertragsstrafenklausel vereinbart. Artikel 6:92 Absatz 2 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs bestimmt, dass die Vertragsstrafe an die Stelle des gesetzlichen Schadensersatzes und des Ersatzschadens tritt. Dabei handelt es sich um dispositives Recht. Die Parteien k\u00f6nnen unterschiedliche Vereinbarungen treffen. Den K\u00e4ufern zufolge hatten die Parteien dies getan und auf den Wortlaut der Vertragsstrafenklausel verwiesen.<\/p>\n Die Vertragsstrafenklausel lautete wie folgt:<\/p>\n \"K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer vereinbaren, dass eine Partei, die ihre Verpflichtung aus dem Kaufvertrag nur teilweise erf\u00fcllt oder nicht erf\u00fcllt, der anderen Partei eine Vertragsstrafe in H\u00f6he von mindestens 10 % des Kaufpreises auferlegt, unbeschadet des Rechts dieser Partei, Erf\u00fcllung, Aufl\u00f6sung oder Schadensersatz zu verlangen.\"<\/em>.\u201d<\/p>\n Die Parteien waren sich also nicht einig \u00fcber den Umfang der Vertragsstrafenklausel. Dies ist eine Frage der Auslegung. Bei der Auslegung einer Vereinbarung kommt es darauf an, was die Parteien gegenseitig erkl\u00e4rt haben und was sie vern\u00fcnftigerweise aus den Erkl\u00e4rungen und dem Verhalten der jeweils anderen Partei ableiten konnten (der so genannte Haviltex-Ma\u00dfstab). Dabei sind alle Umst\u00e4nde des Falles zu ber\u00fccksichtigen und nach dem zu bewerten, was vern\u00fcnftig und angemessen ist. Auch das Verhalten der Parteien nach Vertragsabschluss kann f\u00fcr die Vertragsauslegung von Bedeutung sein.<\/p>\n Einer der Umst\u00e4nde, die bei der Erkl\u00e4rung der Absichten der Parteien eine Rolle spielen, ist der Wortlaut des Vertrags. In diesem Fall ging das Gericht von einer objektiven sprachlichen Auslegung aus, da die Parteien den Wortlaut und\/oder den Inhalt der Vertragsstrafenklausel in der vorvertraglichen Phase nicht er\u00f6rtert oder ausgehandelt hatten. Die K\u00e4ufer hatten dem Verk\u00e4ufer \u00fcber ihren Makler den Kaufvertrag vorgelegt, der auch diese Klausel enthielt, und er hatte dieser Vertragsstrafenklausel kommentarlos zugestimmt.<\/p>\n Das Landgericht stellte fest, dass die Tragweite der Klausel unklar war. Aus dem Text ergebe sich nicht ausdr\u00fccklich, wie von den K\u00e4ufern behauptet, dass neben der Vertragsstrafe auch ein Anspruch auf zus\u00e4tzlichen Schadensersatz oder auf Ersatz des tats\u00e4chlichen Schadens bestehe. Nach Ansicht des Gerichts kann der Satz \"unbeschadet des Rechts dieser Partei, Erf\u00fcllung, Aufl\u00f6sung oder Schadensersatz zu verlangen\" auf unterschiedliche Weise ausgelegt werden. Er k\u00f6nnte so ausgelegt werden, dass neben der Vertragsstrafe auch Erf\u00fcllung, Aufl\u00f6sung oder Schadensersatz verlangt werden kann. Sie kann aber auch so interpretiert werden, dass die andere Partei neben der Geldbu\u00dfe die Erf\u00fcllung oder Aufl\u00f6sung verlangen kann, oder dass sie keine Geldbu\u00dfe, aber Schadensersatz verlangen kann.<\/p>\n Da der Wortlaut der Vertragsstrafenklausel unklar war und der (Wortlaut der) Vertragsstrafe nicht ausgehandelt worden war, entschied das Gericht, dass die Klausel nach dem Grundsatz \"contra proferentem\" zu Ungunsten der K\u00e4ufer als Verfasser der Klausel auszulegen sei. Diese Auslegung entspricht auch der Absicht des Gesetzgebers, eine Vertragsstrafenklausel, deren Zweck nicht klar ist, zu Gunsten des Schuldners auszulegen.<\/p>\n Dies bedeutet, dass die Klausel so ausgelegt wurde, dass nicht von dem Rechtsgrundsatz abgewichen werden sollte, dass die Vertragsstrafe an die Stelle des gesetzlichen Schadensersatzes tritt.<\/p>\n Fazit<\/u><\/em><\/p>\n Aufgrund der unklaren Formulierung der Klausel im Vertrag zogen die K\u00e4ufer hier den K\u00fcrzeren. Ihr Schadensersatzanspruch wurde in vollem Umfang abgewiesen und sie wurden zur Tragung der Kosten des Verfahrens verurteilt.<\/p>\n Es ist daher wichtig, Bestimmungen in einem Vertrag, wie hier die Vertragsstrafenklausel, sorgf\u00e4ltig und klar zu formulieren, um unterschiedliche Auslegungen zu vermeiden. \nBrauchen Sie dabei Hilfe oder m\u00f6chten Sie einen erhaltenen Vertrag pr\u00fcfen lassen? Dann kontaktieren Sie unverbindlich einen unserer Anw\u00e4lte. Wir helfen Ihnen gerne weiter!<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" In een koopovereenkomst betreffende een onroerende zaak wordt doorgaans een boetebeding opgenomen inhoudende, kort gezegd, dat de tekortschietende partij een boete verbeurt van ten minste 10% van de koopsom. 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