Kann ein Vermieter dem Mieter bei Zahlungsverzug nicht einfach den Mietgenuss verweigern, indem er die Schl\u00f6sser auswechselt, anstatt ein Verfahren mit allen damit verbundenen Kosten einzuleiten? Nach allgemeiner Auffassung kann ein Vermieter seine Verpflichtung zur Gew\u00e4hrung von Mietvergn\u00fcgen nicht aussetzen. Generalanwalt W.L. Valk hat diese Auffassung jedoch k\u00fcrzlich in zwei F\u00e4llen in ein anderes Licht ger\u00fcckt.<\/p>\n
Fall eines B\u00fcromietvertrags<\/strong><\/p>\n In dem ersten Fall ging es um die Vermietung von B\u00fcror\u00e4umen. Der Mieter vertrat den Standpunkt, dass die R\u00e4ume unzureichend seien, weil sie nicht renoviert worden seien. Bei der geplanten Fertigstellung der gemieteten R\u00e4ume erschien der Mieter nicht, und der Mieter betrat die R\u00e4ume auch danach nicht. Nach Auffassung des Amtsgerichts und des Berufungsgerichts war der Raum in unrenoviertem Zustand vermietet worden. Der vom Vermieter beantragten Aufl\u00f6sung wurde stattgegeben, und der Mieter wurde u. a. zur Zahlung der geschuldeten Miete verurteilt.<\/p>\n Der Mieter legte Kassationsbeschwerde ein. Dort wurde argumentiert, das Berufungsgericht habe verkannt, dass ein Vermieter die Erf\u00fcllung seiner Verpflichtung, das Mietobjekt zur Verf\u00fcgung zu stellen (Abschnitt 7:203 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs), nicht wegen Zahlungsverzug des Mieters aussetzen kann.<\/p>\n A-G Valk kam zu dem Schluss, dass diese Ansicht seiner Meinung nach falsch ist. Ein Eigeninteresse des Vermieters, der z. B. von sich aus die Schl\u00f6sser der Mietsache austauscht und damit den Mieter benachteiligt, sei unzul\u00e4ssig.<\/p>\n Um Eigeninteresse ging es in diesem Fall aber nicht. Der Mieter hatte sich zu Unrecht auf den Standpunkt gestellt, dass die \u00dcberlassung der B\u00fcror\u00e4ume in renoviertem Zustand vereinbart worden sei, und die Mitwirkung an der \u00dcbergabe der Mietsache verweigert. Diese Weigerung hatte den Mieter in Gl\u00e4ubigerverzug gebracht. Der Mieter blieb daher verpflichtet, die vereinbarte Gegenleistung zu erbringen. Der Mieter sei auch nie auf diese Weigerung zur\u00fcckgekommen. Die Frage, ob der Vermieter ein Aussetzungsrecht hatte, wurde daher gar nicht erst gepr\u00fcft.<\/p>\n Fall der Gesch\u00e4ftsraummiete<\/strong><\/p>\n In einem anderen Fall, in dem die gleiche Auffassung vertreten wurde, dass ein Vermieter die Verpflichtung zur Gew\u00e4hrung des Mietverh\u00e4ltnisses nicht aussetzen kann, kam Valk zu demselben Ergebnis. Weder die Rechtsprechung noch das spezifische Mietrecht bieten eine Grundlage f\u00fcr eine solche Annahme. Mit anderen Worten: Ein Vermieter kann einem Mieter bei Mietr\u00fcckst\u00e4nden den Zugang zum Mietobjekt verweigern, sofern dies nicht eine Form der Selbstbelastung darstellt.<\/p>\n In diesem Fall ging es um die Vermietung von zwei Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen, die dem Mieter mit Wirkung vom 1. Juni 2016 f\u00fcr eine Dauer von f\u00fcnf Jahren vermietet wurden, die jeweils um f\u00fcnf Jahre verl\u00e4ngert werden kann, wobei das Mietverh\u00e4ltnis zum Ende der laufenden Laufzeit gek\u00fcndigt werden kann.<\/p>\n Seit Januar 2019 wurde vom Mieter keine Miete mehr gezahlt. Nachdem Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nde aufgetreten waren, r\u00e4umte der Mieter das Mietobjekt im Mai 2019. Anschlie\u00dfend tauschte der Vermieter die Schl\u00f6sser aus. In der Korrespondenz zwischen den Anw\u00e4lten der Parteien kam zur Sprache, dass der Vermieter nicht mehr gewillt war, dem Mieter im Zusammenhang mit dem Zahlungsverzug erneut Mietvergn\u00fcgen zu bereiten. Der Vermieter vermietete eine der beiden Einheiten zum 1. Dezember 2019 an einen Dritten. Die andere Einheit wurde zum 1. April 2020 an einen anderen Dritten vermietet.<\/p>\n Der Vermieter beantragte vor dem Amtsgericht die Aufl\u00f6sung des Mietverh\u00e4ltnisses und verurteilte den Mieter unter anderem zur Zahlung der \u00fcberf\u00e4lligen Mietraten. Im Wege der Widerklage beantragte die Mieterin die Feststellung, dass der Vermieter ihr gegen\u00fcber rechtswidrig gehandelt habe, und die Verurteilung des Vermieters, der Mieterin den dadurch entstandenen Schaden zu ersetzen. Das Amtsgericht gab der Klage des Vermieters statt und wies die Klage der Mieterin ab. Die Mieterin legte Berufung ein, die jedoch erfolglos blieb. Das Berufungsgericht best\u00e4tigte das Urteil des Amtsgerichts.<\/p>\n In der Berufung machte die Mieterin u. a. geltend, dass sie keine Miete schulde, weil der Vermieter ihr die Nutzung des Mietobjekts vorenthalten habe, indem er sie zur R\u00e4umung des Mietobjekts und zur R\u00fcckgabe der Schl\u00fcssel aufgefordert und die Schl\u00f6sser des Mietobjekts ausgetauscht habe, ohne ihr die Schl\u00fcssel f\u00fcr die neuen Schl\u00f6sser auszuh\u00e4ndigen. Das Gericht kam jedoch zu dem Schluss, dass der Vermieter der Mieterin den Genuss der Miete bereits entzogen hatte, da die Mieterin zuvor in Verzug geraten war, indem sie die Miete ab dem 1. Januar 2019 nicht gezahlt hatte. Daher konnte von dem Vermieter nicht erwartet werden, dass er dem Mieter den Genuss der Miete gew\u00e4hrt. Der Mieter war nicht befugt, die Mietzahlungen auszusetzen. Obwohl der Mieter das Mietobjekt Anfang Mai 2019 verlassen hatte, lief das Mietverh\u00e4ltnis weiter und der Mieter musste die Miete zahlen, bis der Vermieter das Mietobjekt an einen Dritten vermietet hatte.<\/p>\n Der Mieter hat daraufhin ein Kassationsverfahren angestrengt. Allen Beschwerden des Mieters lag die Auffassung zugrunde, dass sich ein Vermieter w\u00e4hrend der Laufzeit eines Mietvertrags nicht (vor\u00fcbergehend) einseitig von seiner Verpflichtung entbinden kann, dem Mieter den Mietgenuss zu gew\u00e4hren, weil der Mieter die Miete nicht zahlt oder nicht gezahlt hat. Zumindest als Ausgangspunkt kann die Verpflichtung, dem Mieter den Mietgenuss zu gew\u00e4hren, nicht ausgesetzt werden, noch kann die Erf\u00fcllung dieser Verpflichtung anderweitig w\u00e4hrend der Dauer des Mietverh\u00e4ltnisses eingestellt werden.<\/p>\n Bisherige Rechtsprechung und Literatur<\/strong><\/p>\n F\u00fcr diese Auffassung konnte sich der Mieter auf verschiedene Entscheidungen von Amts- und Berufungsgerichten sowie auf einige Literatur berufen. Begr\u00fcndet wird dies in der Regel damit, dass es sich bei der \u00dcberlassungspflicht um eine Dauerschuld handelt, die nicht f\u00fcr die Vergangenheit erf\u00fcllt werden kann, wenn der Mieter seine R\u00fcckst\u00e4nde ausgleicht. Manchmal wird ein anderes Argument angef\u00fchrt, n\u00e4mlich dass eine solche Aussetzung die Aufl\u00f6sung durch das Gericht vorwegnimmt und somit dem Grundgedanken von Abschnitt 7:231 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs widerspricht (wonach die Aufl\u00f6sung eines Mietvertrags \u00fcber ein bebautes Grundst\u00fcck nur durch das Gericht erfolgen kann). In der Rechtsprechung wird auch erw\u00e4hnt (in der Regel am Rande), dass die Verpflichtung, die Nutzung des Mietobjekts zu gew\u00e4hrleisten, die Hauptpflicht des Vermieters ist.<\/p>\n Schlussfolgerung Valk<\/strong><\/p>\n Nach Ansicht von Valk ist die vorgenannte Auffassung nicht unbegr\u00fcndet. Im niederl\u00e4ndischen Recht gibt es keine Regel, wonach bei Dauerschuldverh\u00e4ltnissen eine Aussetzung nicht m\u00f6glich w\u00e4re. Es stimmt zwar, dass nach Begleichung der Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nde die Erf\u00fcllung des ausgesetzten Dauerschuldverh\u00e4ltnisses f\u00fcr die Vergangenheit nicht mehr m\u00f6glich ist, aber aus Artikel 6:59 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs ergibt sich, dass dies zu Lasten der Partei geht, die die Aussetzung verursacht hat. Denn eine genehmigte Aussetzung durch die andere Partei f\u00fchrt nach diesem Artikel zum Gl\u00e4ubigerverzug. W\u00e4hrend seines Verzugs bleibt der Gl\u00e4ubiger lediglich verpflichtet, die vereinbarte Gegenleistung zu erbringen. Bei Dauerschuldverh\u00e4ltnissen hat dies zwar zur Folge, dass der Gl\u00e4ubiger auch nach Beseitigung seines Verzugs einen Nachteil hat, weil die Vergangenheit nicht mehr ge\u00e4ndert werden kann, aber das \u00e4ndert nichts an der Sache. Der Sinn der Figur des Gl\u00e4ubigerverzugs besteht gerade darin, dass der Gl\u00e4ubiger die nachteiligen Folgen seines Verzugs tr\u00e4gt. Wer sich das Ges\u00e4\u00df verbrennt, muss zahlen.<\/p>\n Dass die Pflicht zur Gew\u00e4hrung von Mietvergn\u00fcgen die Hauptpflicht des Vermieters ist, ist zweifellos richtig. Das bedeutet auch nicht, dass das Ergebnis in den genannten Urteilen falsch w\u00e4re. Allen diesen F\u00e4llen war gemeinsam, dass der Vermieter dem Mieter als Reaktion auf den Zahlungsverzug einseitig den Zugang zur Mietsache verwehrt hatte, h\u00e4ufig durch Auswechseln der Schl\u00f6sser der Mietsache. Dies ist eine krasse Form des vors\u00e4tzlichen Handelns. Ihre Rechtswidrigkeit scheint kaum in Zweifel zu stehen. Die Mietsache war dem Mieter bereits zur Verf\u00fcgung gestellt worden, dies wurde jedoch durch aktives Handeln zum Nachteil des Mieters wieder r\u00fcckg\u00e4ngig gemacht.<\/p>\n Ein solches aktives Zur\u00fcckgreifen auf eine bereits erbrachte Leistung sollte auch nicht als Aussetzung bezeichnet werden. Die Aussetzung ist die Befugnis des Schuldners, die Leistung aufzuschieben (mit der Besonderheit, dass die Aufschiebung zur Aufhebung f\u00fchrt). Die R\u00fcckg\u00e4ngigmachung einer vom Schuldner bereits erbrachten Leistung angesichts der Nichterf\u00fcllung durch die andere Partei kann nicht unter Berufung auf ein Aussetzungsrecht gerechtfertigt werden. Nur innerhalb der Grenzen des Aussetzungsrechts kann von einer Legitimation der Selbsterf\u00fcllung gesprochen werden. Dar\u00fcber hinaus ben\u00f6tigt der Vermieter im Interesse des Rechtsfriedens einen vollstreckbaren Titel, um dem Mieter einseitig die Nutzung zu entziehen.<\/p>\n Auch in diesem zweiten Fall ging es nicht um eine Selbstbeeintr\u00e4chtigung. Zwar hatte der Vermieter die Schl\u00f6sser der Mietsache ausgetauscht, dies geschah jedoch, nachdem der Mieter im Mai 2019 freiwillig aus der Mietsache ausgezogen war. Zu diesem Zeitpunkt bestanden bereits erhebliche Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nde. Tats\u00e4chlich hatte der Mieter seit Januar 2019 keine Miete mehr gezahlt. In einer E-Mail ihres Anwalts vom 4. Juli 2019 vertrat die Mieterin dann zun\u00e4chst den Standpunkt, dass das Mietverh\u00e4ltnis in gegenseitigem Einvernehmen beendet worden sei, fragte aber auf den Standpunkt des Vermieters hin, dass das Mietverh\u00e4ltnis noch laufe, ob der Vermieter bereit sei, das Mietverh\u00e4ltnis (wieder) zu \u00fcbernehmen. Daraufhin antwortete der Vermieter, dass diese Bereitschaft aufgrund von Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nden nicht bestehe.<\/p>\n Nach Ansicht von Valk kam diese Haltung unmissverst\u00e4ndlich einer Aussetzung gleich. Nach Ansicht des Berufungsgerichts war der Zahlungsverzug des Mieters ein Grund daf\u00fcr, dass der Vermieter den Mietzins nicht zur Verf\u00fcgung stellen musste. Es sei nicht falsch oder unverst\u00e4ndlich, dass das Berufungsgericht entschieden habe, dass dem Vermieter tats\u00e4chlich ein Aussetzungsrecht zustehe. Dem stehe nicht entgegen, dass es sich bei der Pflicht zur Gew\u00e4hrung des Mietzinses um eine Dauerschuld und im \u00dcbrigen um die Hauptpflicht des Vermieters handele. Auch der Umstand, dass eine Aufl\u00f6sung durch den Vermieter nur auf gerichtlichem Wege m\u00f6glich ist, stand dem nicht entgegen.<\/p>\n Der Klarheit halber wurde Folgendes angemerkt. Nach Ansicht des Berufungsgerichts enthielt das Verhalten des Vermieters nichts Rechtswidriges. Selbstverst\u00e4ndlich darf ein Vermieter, der sich mit einem (erheblichen) Zahlungsr\u00fcckstand des Mieters konfrontiert sieht, versuchen, den Mieter zum Verlassen der Mietsache zu bewegen, solange dieser Veranlassungsversuch kein rechtswidriges Element (insbesondere auch keine Gewalt, Drohung oder Trickserei) enth\u00e4lt.<\/p>\n Fazit<\/strong><\/p>\n In Anbetracht der vorstehenden Ausf\u00fchrungen war der Mieter auch in der Kassationsbeschwerde erfolglos.<\/p>\n Daraus l\u00e4sst sich schlie\u00dfen, dass ein Vermieter seinem Mieter unter bestimmten Umst\u00e4nden den Zugang zum Mietobjekt verweigern kann. Dies bedeutet jedoch nicht, dass er, um den Mieter loszuwerden, einfach die Schl\u00f6sser ohne R\u00fccksprache austauschen kann. Hierf\u00fcr sollte weiterhin der Rechtsweg beschritten werden.<\/p>\n M\u00f6chten Sie mehr wissen, haben Sie Fragen oder brauchen Sie Rat zu einem Mietverh\u00e4ltnis? Dann nehmen Sie unverbindlich Kontakt mit einem unserer Anw\u00e4lte auf. Wir helfen Ihnen gerne weiter!<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Kan een verhuurder bij een betalingsachterstand niet gewoon aan de huurder het huurgenot ontzeggen door de sloten te vervangen in plaats van een procedure te moeten opstarten met alle kosten van dien? De algemeen aanvaarde opvatting is, dat een verhuurder zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot niet kan opschorten. Advocaat-generaal W.L. 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