Das Landgericht Rotterdam hat k\u00fcrzlich einen VvE-Verwalter zur Zahlung von erheblichem Schadenersatz an die VvE verurteilt, weil der Verwalter bei der Beschaffung von kollektiver Energie nicht die Sorgfalt eines guten Unternehmers angewandt hatte. Was stand hier auf dem Spiel?<\/p>\n
Der Sachverhalt<\/u><\/em><\/p>\n Seit dem 1. Mai 2015 verwaltet ein Verwalter den VvE auf der Grundlage eines zwischen den Parteien geschlossenen VvE-Verwaltungsvertrags. In diesem Vertrag ist unter anderem festgelegt, dass der Verwalter gegen\u00fcber dem Verband verpflichtet ist, seine Arbeit rechtzeitig, ordnungsgem\u00e4\u00df und sorgf\u00e4ltig auszuf\u00fchren und dabei die Bestimmungen des Vertrags, des Spartenvertrags, der Spartenordnung und die Anweisungen der Mitgliederversammlung zu ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n In der Vereinbarung ist auch festgelegt, dass der Verwalter, wenn er seine Aufgaben als VvE-Verwalter nicht so wahrnimmt, wie man es von einer guten VvE-Verwaltungsorganisation erwarten kann, oder entgegen den Bestimmungen der Vereinbarung, f\u00fcr alle daraus entstehenden Sch\u00e4den f\u00fcr den Verband und f\u00fcr Dritte haftet.<\/p>\n Im Jahr 2017 schlug der Verwalter dem VvE vor, Strom und Gas gemeinsam mit anderen ihm angeschlossenen Eigent\u00fcmergemeinschaften einzukaufen, um Kosten zu sparen. Die Mitgliederversammlung beauftragte den VvE-Vorstand, einen mehrj\u00e4hrigen Vertrag f\u00fcr den Strom- und Gasverbrauch abzuschlie\u00dfen. In der Folge wurden ein Stromliefervertrag und ein Gasliefervertrag f\u00fcr den Zeitraum vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2020 zwischen dem VVE und Eneco geschlossen.<\/p>\n Im Sommer 2020 k\u00fcndigte der Verwalter die M\u00f6glichkeit an, die Tarife f\u00fcr einen l\u00e4ngeren Zeitraum festzulegen, der m\u00f6glicherweise noch niedriger als der derzeitige sein w\u00fcrde. Um dies zu erreichen, wurde eine erweiterte Genehmigung beantragt.<\/p>\n Daraufhin erkl\u00e4rte der VvE, er habe festgestellt, dass es nicht viel Wettbewerb gebe und dass Eneco sich mehr M\u00fche h\u00e4tte geben k\u00f6nnen, und wollte daher die Tarife selbst pr\u00fcfen.<\/p>\n Nach einem Erinnerungsschreiben des Verwalters erkl\u00e4rte sich der Bauausschuss bereit, einen Vertrag \u00fcber ein, zwei oder drei Jahre abzuschlie\u00dfen, wenn dies g\u00fcnstiger als die derzeitigen Tarife sei und der Vertrag vor dem 1. September, vorzugsweise fr\u00fcher, abgeschlossen werde.<\/p>\n Im Dezember gab der Verwalter bekannt, dass er neue Jahresvertr\u00e4ge mit Eneco abgeschlossen hat, die bis 2021 eine durchschnittliche Preissenkung von \u00fcber 13 % (ohne Steuern und Zuschl\u00e4ge) bewirken werden. Im Anschluss an diese Nachricht fragte der VvE den Verwalter, wann die Vertr\u00e4ge denn nun abgeschlossen worden seien. Nach Ansicht des VVE k\u00f6nnte n\u00e4mlich auch anderswo ein Vertrag ohne gemeinsame Beschaffung abgeschlossen werden, wenn der Preis sogar um mehr als 2 Cent niedriger w\u00e4re. Es stellte sich dann heraus, dass Eneco einen fast doppelt so hohen Preis verlangte, n\u00e4mlich 0,3227 \u20ac statt 0,15922 \u20ac pro m3.<\/p>\n Es stellte sich schlie\u00dflich heraus, dass dies an der Art des Gasanschlusses lag, so dass der VVE den gemeinsamen Einkauf gar nicht nutzen konnte.<\/p>\n \u00a0<\/em>Nach R\u00fccksprache zwischen dem Verwalter, dem VvE und Eneco wurde anschlie\u00dfend ein neuer Gasliefervertrag f\u00fcr den Zeitraum von 2022 bis 2025 abgeschlossen. F\u00fcr das Lieferjahr 2021 wurde von Eneco als Entgegenkommen r\u00fcckwirkend ein Tarif von 0,24289 \u20ac pro m3 Gas berechnet.<\/p>\n Das Verfahren<\/u><\/em><\/p>\n Der VvE lie\u00df es jedoch nicht dabei bewenden und leitete ein Verfahren gegen den Verwalter ein. Die Klage lautete, das Gericht solle feststellen, dass der Verwalter den mit dem VvE geschlossenen Verwaltungsvertrag schuldhaft nicht eingehalten habe und daher dem VvE gegen\u00fcber schadensersatzpflichtig geworden sei. Er forderte au\u00dferdem Schadensersatz in H\u00f6he von 145.960,84 \u20ac, hilfsweise 118.835,54 \u20ac, hilfsweise einen vom Gericht nach billigem Ermessen zu bestimmenden Betrag, zuz\u00fcglich Zinsen und au\u00dfergerichtlicher Kosten.<\/p>\n Nach Ansicht des VvE hatte der Verwalter nicht so gehandelt, wie man es von einem vern\u00fcnftig handelnden, einigerma\u00dfen kompetenten Verwalter einer Eigent\u00fcmergemeinschaft erwarten kann. Der VvE hatte den Verwalter angewiesen, einen m\u00f6glichst g\u00fcnstigen mehrj\u00e4hrigen Energieliefervertrag abzuschlie\u00dfen. Der Verwalter hatte jedoch das Gegenteil getan. Er hatte dem VvE eine falsche kollektive Beschaffungsoption vorgelegt und dann durch eine nachl\u00e4ssige und intransparente Kommunikation Fehler auf Fehler geh\u00e4uft. Infolge der Handlungen des Verwalters wird der VvE im Zeitraum 2021 bis 2025 viel mehr f\u00fcr Gas bezahlen m\u00fcssen, als wenn der Verwalter seine Arbeit ordnungsgem\u00e4\u00df ausgef\u00fchrt h\u00e4tte.<\/p>\n Der Verwalter beantragte, die Klage abzuweisen und dem VvE die Kosten des Verfahrens aufzuerlegen.<\/p>\n Urteil des Gerichts<\/u><\/em><\/p>\n Das Gericht stellte zun\u00e4chst fest, dass der Verwaltungsvertrag ein Dienstleistungsvertrag ist. Der Verwaltungsvertrag beziehe sich n\u00e4mlich auf T\u00e4tigkeiten, die der Verwalter au\u00dferhalb eines Arbeitsvertrags auszuf\u00fchren habe und die nicht in der Ausf\u00fchrung eines materiellen Werks, der Lagerung von Waren, der Ver\u00f6ffentlichung von Werken oder der Bef\u00f6rderung oder Veranlassung der Bef\u00f6rderung von Personen best\u00fcnden (Artikel 7:400 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs).<\/p>\n Bei einem Dienstleistungsvertrag muss der Auftragnehmer (der Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer) bei seiner T\u00e4tigkeit die Sorgfalt eines guten Unternehmers walten lassen (Artikel 7:401 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs). Er muss so handeln, wie es ein einigerma\u00dfen kompetenter und vern\u00fcnftig handelnder Fachmann tun w\u00fcrde. Ob er dies in einer bestimmten Situation getan hat, h\u00e4ngt von den Umst\u00e4nden des Einzelfalls ab.<\/p>\n Zun\u00e4chst warf der VvE dem Verwalter vor, dass er dem VvE den kollektiven Energieeinkauf im Juni 2020 angeboten hatte, obwohl er daf\u00fcr nicht in Frage kam. Das Gericht verstand diesen Vorwurf so, dass er sich nur auf den Kauf von Gas bezog. Es war zwischen den Parteien unstrittig, dass der VvE mit Eneco einen neuen Stromliefervertrag auf der Grundlage des gemeinsamen Einkaufs abgeschlossen hatte.<\/p>\n Es wurde festgestellt, dass der Verwalter im Jahr 2017 erstmals den kollektiven Einkauf von Gas (und Strom) angeboten hatte. Daraufhin wurde mit Eneco ein Gaslieferungsvertrag geschlossen. Nach Angaben des Verwalters wurde dieser Vertrag nicht auf der Grundlage eines kollektiven Einkaufs, sondern auf der Grundlage eines separaten Angebots geschlossen. Dieser bezog sich auf die Art des Gasanschlusses in der Wohnanlage. Der VVE hatte in der Anh\u00f6rung erkl\u00e4rt, dass der Verwalter diesen Vertrag mit Eneco seinerzeit selbst im Namen des VVE abgeschlossen hatte, so dass er gewusst haben musste, dass es sich um einen ma\u00dfgeschneiderten Gasliefervertrag handelte. Dies wurde auch vom Verwalter nicht bestritten. Das Gericht ging daher davon aus, dass der Verwalter zum Zeitpunkt des Angebots zur kollektiven Gas- und Strombeschaffung im Juni 2020 wusste, dass der VvE m\u00f6glicherweise nicht f\u00fcr eine kollektive Gasbeschaffung in Frage kommt.<\/p>\n Es ist auch nicht erwiesen, dass der Verwalter um Juni 2020 herum untersucht hat, ob die VvE f\u00fcr den kollektiven Gaseinkauf in Frage kommen w\u00fcrde. Es hat auch nicht den Anschein, dass der Verwalter den VvE dar\u00fcber informiert hat, dass das Angebot f\u00fcr den kollektiven Kauf von Energie nur f\u00fcr Strom gilt, oder dass der Verwalter, nachdem der VvE den Verwalter zum Kauf von Energie erm\u00e4chtigt hatte, Anstrengungen unternommen hat, ein separates Angebot f\u00fcr einen neuen Gasvertrag im Namen des Gasanschlusses des VvE einzuholen. Im Dezember 2020 habe der Verwalter dem Europarat mitgeteilt, dass ein neuer Vertrag \u00fcber die Lieferung von Strom und Gas abgeschlossen worden sei. Der Verwalter hatte in diesem Schreiben nicht geschrieben, dass dies f\u00fcr den VvE nur f\u00fcr Strom gelte. Es war auch nicht ersichtlich, dass der Verwalter die VvE anderweitig dar\u00fcber informiert hatte, dass kein Vertrag f\u00fcr die Lieferung von Gas abgeschlossen worden war. Erst im April 2021 wurde klar, dass \u00fcberhaupt kein neuer Gasliefervertrag mit Eneco abgeschlossen worden war, weil der VvE im Zusammenhang mit seinem Gasanschluss nicht f\u00fcr den kollektiven Bezug von Gas in Betracht kam.<\/p>\n Nach Ansicht des Gerichts hatte der Verwalter nicht die Sorgfalt eines ordentlichen Unternehmers walten lassen, indem er dem VvE ein (bedingungsloses) Angebot zum kollektiven Gasbezug unterbreitete, obwohl er wusste, dass der VvE (m\u00f6glicherweise) nicht dazu berechtigt war, und den VvE in der Annahme belie\u00df, dass dies schlie\u00dflich realisiert w\u00fcrde. Der Verwalter hatte somit vorwerfbar gegen seine Pflichten als Unternehmer versto\u00dfen und wurde daher f\u00fcr den Schaden haftbar gemacht, der dem VvE dadurch entstanden war.<\/p>\n Sch\u00e4tzung des Schadenersatzes<\/u><\/em><\/p>\n Um den Umfang des Schadens des VvE infolge der schuldhaften Verletzung zu bestimmen, musste nach Ansicht des Gerichts ein Vergleich zwischen der aktuellen Situation und der hypothetischen Situation angestellt werden, dass der Verwalter dem VvE im Juni 2020 keinen gemeinsamen Gasbezug angeboten h\u00e4tte. Bei der Sch\u00e4tzung des Schadens reicht es aus, dass das Vorhandensein des Schadens plausibel ist, woraufhin er, wenn sein Umfang nicht genau bestimmt werden kann, durch Sch\u00e4tzung ermittelt werden kann.<\/p>\n Zwischen den Parteien war unstreitig, dass die Sachlage so war, dass sich der VvE schlie\u00dflich auf einen Gaslieferungstarif von 0,24289 \u20ac\/m3 f\u00fcr das Jahr 2021 und 0,42701 \u20ac\/m3 f\u00fcr den Zeitraum von 2022 bis 2025 einigte.<\/p>\n Das Gericht hielt es f\u00fcr plausibel, dass der VvE in der hypothetischen Situation selbst einen neuen Gasliefervertrag zu 0,13714 \u20ac pro m3 f\u00fcr den Zeitraum vom 1. Januar 2021 bis zum 31. Dezember 2021 abgeschlossen h\u00e4tte.<\/p>\n Das Gericht hielt es nicht f\u00fcr plausibel, dass der VvE in der hypothetischen Situation einen mehrj\u00e4hrigen Gaslieferungsvertrag abgeschlossen h\u00e4tte. Schlie\u00dflich war der angegebene Betrag von 0,13714 \u20ac der niedrigste Preis, den der VvE seit geraumer Zeit erhalten konnte, und dieser Preis galt f\u00fcr eine Vertragsdauer von einem Jahr.<\/p>\n Dies bedeutete, dass der VvE selbst in der hypothetischen Situation Ende 2021 den Gastarif f\u00fcr die Zeit nach dem 1. Januar 2022 neu h\u00e4tte aushandeln m\u00fcssen. Es wurde festgestellt, dass der VvE in der aktuellen Situation im November 2021 mit Eneco einen Tarif von 0,42701 \u20ac f\u00fcr den Zeitraum 2022 bis 2025 vereinbart hatte. Angesichts der Entwicklungen auf dem Gasmarkt war es nicht plausibel, dass der VvE in der hypothetischen Situation niedrigere Preise als 0,42701 \u20ac pro m3 f\u00fcr diesen Zeitraum ausgehandelt h\u00e4tte. Dies bedeutet, dass der VvE im Zeitraum 2022 bis 2025 keinen Schaden erlitten hat bzw. erleiden wird.<\/p>\n Auf dieser Grundlage sch\u00e4tzte das Gericht den Schaden f\u00fcr das Jahr 2021 auf 14.617,88 \u20ac. Der Verwalter wurde zur Zahlung dieses Betrags zuz\u00fcglich gesetzlicher Zinsen, au\u00dfergerichtlicher Kosten in H\u00f6he von 921,18 \u20ac und Gerichtskosten in H\u00f6he von 4.141,41 \u20ac verurteilt.<\/p>\n M\u00f6chten Sie mehr wissen, haben Sie Fragen oder ben\u00f6tigen Sie Beratung zu einem Verwaltervertrag oder anderen VvE-Themen? Dann nehmen Sie unverbindlich Kontakt mit einem unserer Anw\u00e4lte auf. Wir helfen Ihnen gerne weiter!<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" De rechtbank Rotterdam\u00a0heeft\u00a0onlangs\u00a0een beheerder van een Vereniging van Eigenaren (VvE) veroordeeld tot betaling van een forse schadevergoeding aan de VvE, omdat deze beheerder niet de\u00a0zorgvuldigheid\u00a0van een goed opdrachtnemer in acht had genomen\u00a0bij de inkoop van collectieve energie.\u00a0Benieuwd naar de overwegingen van de rechtbank? 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