Das Amtsgericht Amsterdam hat k\u00fcrzlich \u00fcber einen Fall entschieden, bei dem es um die Frage ging, ob die vom Vermieter geforderte r\u00fcckst\u00e4ndige Miete vom Mieter zu zahlen ist. W\u00e4hrend der Laufzeit des Mietvertrags hatte sich der Mietzins unter Anwendung der vereinbarten Miet\u00e4nderungsklausel fast verdoppelt. Wurde der Forderung des Vermieters stattgegeben?<\/p>\n
\u00a0<\/strong>Der Sachverhalt<\/u><\/em><\/p>\n Seit 2005 mieteten die Mieter vom Vermieter Bouwinvest ein Haus f\u00fcr eine Miete von 865 \u20ac pro Monat. Mit einem fr\u00fcheren Urteil vom 22. August 2022 wurden die Mieter vom Amtsgericht zur Zahlung r\u00fcckst\u00e4ndiger Mieten verurteilt. Der Aufl\u00f6sungs- und R\u00e4umungsklage wurde im Rahmen einer sogenannten Gnadenfrist bedingt stattgegeben.<\/p>\n In diesem Verfahren beantragte Bouwinvest die Aufl\u00f6sung des Mietvertrags und die R\u00e4umung der Wohnung sowie die Verurteilung der Mieter zur Zahlung der r\u00fcckst\u00e4ndigen Miete in H\u00f6he von 4.425,27 \u20ac zuz\u00fcglich au\u00dfergerichtlicher Kosten, Zinsen und Gerichtskosten. Nach Ansicht von Bouwinvest sind die Mieter der (rechtzeitigen) Zahlung der Miete schuldhaft nicht nachgekommen. Es liege ein wiederholter Vertragsbruch vor. Bouwinvest kann nicht mehr verpflichtet werden, den Mietvertrag fortzusetzen.<\/p>\n Die Mieter r\u00e4umen ein, dass es Mietr\u00fcckst\u00e4nde gibt. Eine Vielzahl von Umst\u00e4nden hat zu Zahlungsproblemen gef\u00fchrt. Sie m\u00f6chten eine Zahlungsvereinbarung treffen und weiterhin in der Wohnung leben.<\/p>\n \u00a0<\/strong>Richtlinie \u00fcber missbr\u00e4uchliche Klauseln<\/p>\n <\/u><\/em><\/u>Der Mietvertrag, um den es in diesem Verfahren geht, wurde mit einem Verbraucher geschlossen, so dass eine Beurteilung von Amts wegen nach europ\u00e4ischem und niederl\u00e4ndischem Verbraucherrecht, insbesondere der Richtlinie 93\/13 EG (Richtlinie \u00fcber missbr\u00e4uchliche Klauseln), erfolgen muss.<\/p>\n Aus dem Vergleich der urspr\u00fcnglichen Miete mit der von Bouwinvest geforderten Miete ergibt sich, dass die Miete erheblich erh\u00f6ht wurde.<\/p>\n Das Amtsgericht muss von Amts wegen pr\u00fcfen, ob die Miet\u00e4nderungsklausel im Vertrag missbr\u00e4uchlich im Sinne der Richtlinie \u00fcber missbr\u00e4uchliche Klauseln ist. Bei der Beurteilung der Missbr\u00e4uchlichkeit einer Klausel kommt es darauf an, ob diese Klausel entgegen Treu und Glauben das Gleichgewicht zwischen den Rechten und Pflichten der Parteien aus dem Vertrag zum Nachteil des Verbrauchers erheblich st\u00f6rt. Dabei sind alle Umst\u00e4nde des Vertragsschlusses und alle anderen Vertragsklauseln zu ber\u00fccksichtigen, wobei die Art der vom Vertrag erfassten Waren oder Dienstleistungen zu ber\u00fccksichtigen ist. Der Beurteilungszeitpunkt sollte auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abgestellt werden. Unerheblich f\u00fcr diese Pr\u00fcfung ist daher die tats\u00e4chliche Anwendung und Durchf\u00fchrung der Klauseln oder eine nachtr\u00e4glich abgegebene Erkl\u00e4rung.<\/p>\n Urteil des Amtsgerichtwea<\/u><\/em><\/p>\n Die Klausel in dem mit Bouwinvest geschlossenen Mietvertrag ist ihrer Natur nach als eine Klausel anzusehen, die in mehreren Vertr\u00e4gen verwendet werden soll. Sie kann nicht als eine Kernklausel angesehen werden. Es ist auch nicht nachgewiesen, dass die Klausel ausgehandelt worden ist.<\/p>\n Bouwinvest hat in der m\u00fcndlichen Verhandlung den Standpunkt vertreten, dass die Miet\u00e4nderungsklausel nicht unangemessen belastend ist und die Interessen beider Parteien ausreichend ber\u00fccksichtigt werden.<\/p>\n Aus der Rechtsprechung ergibt sich, dass der Europ\u00e4ische Gerichtshof der G\u00fcltigkeit von Preis\u00e4nderungsklauseln weitreichende Grenzen setzt. Eine solche Klausel muss in einer klaren und verst\u00e4ndlichen Sprache abgefasst oder objektiv bestimmbar sein. Die Klausel muss die Gr\u00fcnde enthalten, aufgrund derer und auf welche Weise die Miete angepasst werden kann, und diese Gr\u00fcnde m\u00fcssen einen triftigen Grund f\u00fcr die \u00c4nderung der Miete darstellen. Die Miet\u00e4nderungsklausel muss in den Mietvertrag oder die beigef\u00fcgten allgemeinen Gesch\u00e4ftsbedingungen aufgenommen werden.<\/p>\n Weitere Umst\u00e4nde, die bei der Beurteilung, ob eine Klausel missbr\u00e4uchlich ist, eine Rolle spielen, sind: ob der Mietvertrag eine Klausel enth\u00e4lt, die besagt, dass die Mietanpassungsklausel auch zu einer Mietminderung f\u00fchren kann oder nicht, und ob der Mietvertrag vorsieht, dass der Mieter den Mietvertrag k\u00fcndigen kann, wenn die Befugnis zur \u00c4nderung der Miete ausge\u00fcbt wird, sowie ob der Mieter, nachdem er \u00fcber die Mieterh\u00f6hung informiert wurde, eine reale M\u00f6glichkeit hat, den Mietvertrag tats\u00e4chlich zu k\u00fcndigen oder aufzul\u00f6sen.<\/p>\n Grunds\u00e4tzlich ist eine Klausel, die eine \u00c4nderung des Mietzinses regelt, angemessen, wenn diese \u00c4nderung auf dem Verbraucherpreisindex beruht und erl\u00e4utert wird, wie die Mietanpassung berechnet wird, oder wenn die Klausel auf die gesetzlichen Vorschriften zur \u00c4nderung des Mietzinses verweist. Nach der jetzigen Klausel ist es jedoch m\u00f6glich, neben einer inflationsbereinigten Erh\u00f6hung auch noch eine j\u00e4hrliche Erh\u00f6hung von 5 % zu verlangen. Dadurch wird das Gleichgewicht entgegen Treu und Glauben zum Nachteil des Mieters als Verbraucher erheblich gest\u00f6rt. Dar\u00fcber hinaus erf\u00fcllt die Klausel auch nicht die oben genannten Voraussetzungen: Es fehlt in der Klausel der Grund und die Art und Weise, wie die Miete angepasst werden kann, sowie ein triftiger Grund f\u00fcr die j\u00e4hrliche Anpassung der Miete um 5 % \u00fcber den Inflationsausgleich hinaus, so dass der Mieter in diesem Punkt der Willk\u00fcr des Vermieters ausgesetzt ist.<\/p>\n Das Amtsgericht stellte daher fest, dass die Mietanpassungsklausel missbr\u00e4uchlich ist.<\/p>\n Infolge der Missbr\u00e4uchlichkeit ist die genannte Klausel nach der st\u00e4ndigen Rechtsprechung des Europ\u00e4ischen Gerichtshofs vollst\u00e4ndig unwirksam. Eine teilweise Nichtigerkl\u00e4rung oder Revision ist nicht m\u00f6glich. Bouwinvest konnte sich also nie auf die Klausel berufen, und die Miete wurde daher w\u00e4hrend der Laufzeit des Mietvertrags nicht erh\u00f6ht. Dies bedeutet, dass die urspr\u00fcngliche Miete von 865,00 \u20ac pro Monat ab Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses angenommen werden muss.<\/p>\n Fazit<\/u><\/em><\/p>\n In Anbetracht der Tatsache, dass der Mietvertrag seit 2005 bestand und sich die Miete gegen\u00fcber der urspr\u00fcnglichen Miete fast verdoppelt hatte, war f\u00fcr das Amtsgericht hinreichend klar, dass kein Mietr\u00fcckstand bestehen konnte. Es war offensichtlich, dass es einen erheblichen Mietr\u00fcckstand gab. In der m\u00fcndlichen Verhandlung hatten die Mieter die Aufrechnung geltend gemacht. Die Parteien konnten die genaue H\u00f6he der Aufrechnungsforderung berechnen, n\u00e4mlich den Betrag, den die Mieter an Bouwinvest gezahlt hatten, abz\u00fcglich der Miete von 865,00 \u20ac pro Monat, multipliziert mit der Anzahl der Monate, in denen der Mietvertrag in Kraft war. Solange dieser Saldo positiv war, waren die Mieter berechtigt, die Aufrechnung geltend zu machen, wenn sie von Bouwinvest auf Zahlung der Miete verklagt wurden.<\/p>\n Aufgrund der Ablehnung der Hauptforderung sah das Amtsgericht keinen Grund f\u00fcr eine Aufl\u00f6sung und R\u00e4umung, auch nicht allein wegen der nicht immer p\u00fcnktlichen Zahlung der Miete. F\u00fcr die Vermieter endete dieses Verfahren also sehr schlecht. Es wurde nicht nur die Klage auf Zahlung r\u00fcckst\u00e4ndiger Mieten abgewiesen, sondern es konnte auch vorerst kein Anspruch auf Zahlung k\u00fcnftiger Mietzahlungen geltend gemacht werden.<\/p>\n M\u00f6chten Sie mehr wissen, haben Sie Fragen oder ben\u00f6tigen Sie Beratung zu Ihrem Mietvertrag? Dann wenden Sie sich bitte unverbindlich an einen unserer Anw\u00e4lte. Wir helfen Ihnen gerne weiter!<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" De kantonrechter te Amsterdam heeft onlangs uitspraak gedaan in een kwestie waar aan de orde kwam of de door de verhuurder gestelde huurachterstand door de huurder moest worden voldaan. Gedurende de looptijd van de huurovereenkomst was door toepassing van het overeengekomen huurprijswijzigingsbeding de huurprijs bijna verdubbeld. 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\nDer Mietvertrag enth\u00e4lt in Artikel 10 j die folgende Klausel:
\n\u201cDie Miete wird erstmals am 1. Juli nach Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses und danach j\u00e4hrlich am 1. Juli um einen vom Vermieter festzulegenden Prozentsatz erh\u00f6ht, der der prozentualen Ver\u00e4nderung der monatlichen Indexzahl f\u00fcr den Monat Februar des Verbraucherpreisindex (VPI), Reihe f\u00fcr alle Haushalte, auf der j\u00fcngsten Zeitbasis, berechnet gem\u00e4\u00df Absatz II dieser Bestimmung, entspricht, zuz\u00fcglich maximal 5 % (des vom Vermieter festzulegenden Erh\u00f6hungsprozentsatzes).\"\u201d
\n<\/em>
\nInzwischen fordert Bouwinvest eine Miete von 1.534,75 \u20ac pro Monat.<\/p>\n