Im vergangenen Monat entschied der Oberste Gerichtshof in einer Angelegenheit, in der ein Mitbewohner die Fortsetzung des Mietvertrags nach dem Tod des Mieters beantragte. Der Vermieter war der Ansicht, dass der Mitbewohner keine ausreichende Garantie f\u00fcr die ordnungsgem\u00e4\u00dfe Erf\u00fcllung des Mietvertrags gegeben hatte. Nach Ansicht des Mitbewohners sollte die Darlegungs- und Beweislast f\u00fcr die Bereitstellung einer unzureichenden Sicherheit beim Vermieter liegen.<\/p>\n
Der Sachverhalt<\/strong><\/p>\n Mit Wirkung vom 1. Juli 1985 hatte der Rechtsvorg\u00e4nger des Vermieters einen Mietvertrag mit den Eltern des Zusammenlebenden abgeschlossen. Im Jahr 2004 wurde der Vermieter Eigent\u00fcmer der Immobilie und setzte den Mietvertrag mit den Eltern fort.<\/p>\n Der Lebensgef\u00e4hrte meldete sich im Dezember 2011 unter der Adresse der Immobilie an. Gemeinsam mit seinem Vater pflegte er seine Mutter als Betreuer. Im Jahr 2012 verstarb die Mutter. Anschlie\u00dfend pflegte er informell seinen Vater, der im September 2019 verstarb. Im Oktober 2019 forderte der Verwalter des Vermieters die Erben auf, die Immobilie aufzugeben. Der Lebensgef\u00e4hrte teilte daraufhin mit, dass er sich nach einem Herzstillstand zur Rehabilitation in der Wohnung aufhalte und fragte, ob er die Wohnung sp\u00e4ter \u00fcbergeben k\u00f6nne. Der Verwalter antwortete, es sei eine \u00dcberraschung, dass der Lebensgef\u00e4hrte in der Wohnung wohne, und er d\u00fcrfe aus H\u00f6flichkeit bis zum 1. November 2020 in der Wohnung bleiben.<\/p>\n Der Lebensgef\u00e4hrte beantragte daraufhin gem\u00e4\u00df Artikel 7:268 Absatz 2 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs, ihm die Fortsetzung des Mietverh\u00e4ltnisses f\u00fcr die Wohnung zu gestatten. In der Widerklage forderte der Vermieter die R\u00e4umung der Wohnung.<\/p>\n Urteil des Amtsgerichts und des Berufungsgerichts<\/strong><\/p>\n Das Amtsgericht wies die Klage des Mitbewohners ab und verurteilte ihn, die Wohnung innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils zu r\u00e4umen.<\/p>\n Das Berufungsgericht best\u00e4tigte daraufhin das Urteil des Amtsgerichts.<\/p>\n Nach Ansicht des Berufungserichts setzte die Gew\u00e4hrung des Anspruchs des Lebensgef\u00e4hrten zumindest voraus, dass er seinen Hauptwohnsitz in der Wohnung hatte und dass er und sein verstorbener Vater einen st\u00e4ndigen gemeinsamen Haushalt f\u00fchrten. Die Klage sei u. a. abzuweisen, wenn der Lebensgef\u00e4hrte nicht glaubhaft mache, dass er diese Voraussetzungen erf\u00fclle oder in finanzieller Hinsicht keine ausreichende Gew\u00e4hr f\u00fcr die ordnungsgem\u00e4\u00dfe Zahlung der Miete biete.<\/p>\n Selbst wenn man davon ausginge, dass der Lebensgef\u00e4hrte seinen Hauptwohnsitz in dem Haus hatte (hat), k\u00f6nnte seine Klage nach Ansicht des Berufungsgerichts keinen Erfolg haben. Der Behauptung des Vermieters, der Lebensgef\u00e4hrte biete keine hinreichende Gew\u00e4hr f\u00fcr die ordnungsgem\u00e4\u00dfe Erf\u00fcllung der Mietzahlungen, hielt der Lebensgef\u00e4hrte entgegen, dass keine Mietr\u00fcckst\u00e4nde best\u00fcnden, er eine erhebliche Erbschaft erhalten habe und sein Bruder f\u00fcr die monatlichen Mietzahlungen b\u00fcrgen k\u00f6nne, w\u00e4hrend eine Vorauszahlung f\u00fcr einen l\u00e4ngeren Zeitraum zugesagt worden sei, wof\u00fcr er den Nachweis erbracht habe. Der Vermieter hat nicht bestritten, dass kein Mietr\u00fcckstand bestand. Dieser Umstand allein reiche jedoch nicht aus, um anzunehmen, dass der Lebensgef\u00e4hrte in finanzieller Hinsicht eine ausreichende Gew\u00e4hr f\u00fcr die ordnungsgem\u00e4\u00dfe Zahlung der Miete biete. Dies gelte umso mehr, als das gesamte monatliche Einkommen des Mitbewohners nur aus einer Altersrente bestehe. Seine Behauptungen, er habe eine erhebliche Erbschaft erhalten und sein Bruder k\u00f6nne f\u00fcr die monatlichen Mietraten b\u00fcrgen, w\u00e4hrend die Vorauszahlung f\u00fcr einen l\u00e4ngeren Zeitraum zugesagt worden sei, waren trotz der eindeutigen Hinweise, die das Amtsgericht in diesem Punkt bereits gegeben hatte, z.B. durch schriftliche Erkl\u00e4rungen des Notars und seines Bruders, in keiner Weise konkretisiert worden. Damit hatte der Mitbewohner die Behauptung des Vermieters, er habe keine ausreichende Gew\u00e4hr f\u00fcr die ordnungsgem\u00e4\u00dfe Erf\u00fcllung des Mietverh\u00e4ltnisses geboten, nicht hinreichend substantiiert. Sein Beweisangebot zu diesem Punkt wurde daher abgelehnt. Seine Klage auf Fortf\u00fchrung des Mietverh\u00e4ltnisses wurde daher abgewiesen.<\/p>\n Urteil des Obersten Gerichtshofs<\/strong><\/p>\n Vor dem Obersten Gerichtshof r\u00fcgte der Mitbewohner, dass das Berufungsgericht einen Rechtsfehler in Bezug auf die Beweislast und die Vermutungspflicht in Bezug auf die Stellung einer unzureichenden Sicherheit begangen habe. Die Darlegungs- und Beweislast f\u00fcr diesen Punkt liege beim Vermieter.<\/p>\n Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs entbehrt diese R\u00fcge einer sachlichen Grundlage. Das Berufungsgericht hatte entschieden, dass der Mitbewohner die Behauptung des Vermieters, er habe keine ausreichende Sicherheit f\u00fcr die ordnungsgem\u00e4\u00dfe Erf\u00fcllung des Mietverh\u00e4ltnisses geleistet, nicht hinreichend substantiiert dargelegt habe. So sei das Berufungsgericht nicht davon ausgegangen, dass derjenige, der das Mietverh\u00e4ltnis im Falle des Todes des Mieters fortsetzen wolle, darlegen und gegebenenfalls beweisen m\u00fcsse, dass er eine ausreichende Gew\u00e4hr f\u00fcr die ordnungsgem\u00e4\u00dfe Erf\u00fcllung des Mietverh\u00e4ltnisses geleistet habe.<\/p>\n Der Vollst\u00e4ndigkeit halber hat der Oberste Gerichtshof Folgendes ber\u00fccksichtigt: \n\"Nach dem Tod des Mieters kann die Person, die in der Wohnung ihren Hauptwohnsitz hat und mit dem Mieter einen st\u00e4ndigen gemeinsamen Haushalt gef\u00fchrt hat, die Feststellung verlangen, dass er das Mietverh\u00e4ltnis fortsetzt (Abschnitt 7:268(2) des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs). Das Gericht weist diesen Anspruch in jedem Fall zur\u00fcck, wenn der Kl\u00e4ger in finanzieller Hinsicht keine ausreichende Gew\u00e4hr f\u00fcr die ordnungsgem\u00e4\u00dfe Durchf\u00fchrung des Mietverh\u00e4ltnisses bietet (Abschnitt 7:268 Absatz 3 einleitende Worte und unter b des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs). Unter anderem aufgrund der Entstehungsgeschichte von Art. 7:268 DCC, die in den Schlussantr\u00e4gen des Generalanwalts unter 2.11-2.18 wiedergegeben ist, ist davon auszugehen, dass die Darlegungs- und Beweislast f\u00fcr den Umstand, dass der Kl\u00e4ger in finanzieller Hinsicht keine hinreichende Gew\u00e4hr f\u00fcr die ordnungsgem\u00e4\u00dfe Erf\u00fcllung der Miete bietet, beim Vermieter liegt. Da die Feststellung, ob der Kl\u00e4ger eine unzureichende Sicherheit leistet, die Kenntnis der finanziellen Verh\u00e4ltnisse des Kl\u00e4gers voraussetzt und die diesbez\u00fcglichen Angaben in seinen Bereich fallen, kann vom Kl\u00e4ger in der Regel verlangt werden, dass er hinreichend konkrete Angaben, insbesondere zu seinem Einkommen oder Verm\u00f6gen, macht, um seine Bestreitung der Behauptung des Vermieters, er leiste keine ausreichende Sicherheit, zu rechtfertigen.<\/em>\"<\/p>\n Damit der Mitbewohner die Behauptung des Vermieters hinreichend begr\u00fcndet bestreiten kann, muss er also ausreichend konkrete Daten vorlegen. Die Kassationsbeschwerde wurde zur\u00fcckgewiesen, und der Mitbewohner musste das Haus innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils r\u00e4umen.<\/p>\n Haben Sie Fragen zu Ihrer Situation als Mitbewohner oder m\u00f6chten Sie sich zu einem Mietvertrag beraten lassen? Dann nehmen Sie bitte unverbindlich Kontakt mit einem unserer Anw\u00e4lte auf. Wir helfen Ihnen gerne weiter.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Vorige maand heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan in een kwestie waarin een samenwoner verzocht om voortzetting van de huurovereenkomst na overlijden van de huurder. De verhuurder was van mening dat de samenwoner onvoldoende waarborg bood voor een behoorlijke nakoming van de huurovereenkomst. 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