Das Bundesgerichtshof Den Haag wurde k\u00fcrzlich mit einem Fall befasst, in dem es um die Frage ging, ob ein Immobilienmakler seinen Verpflichtungen aus einem mit einem Vermieter geschlossenen Vermittlungs- und Verwaltungsvertrag nicht nachgekommen war. Das Amtsgericht befand, dass der Immobilienmakler seine Pflichten nicht erf\u00fcllt hatte, und l\u00f6ste den Vertrag auf. Stimmt das Bundesgerichtshof dem Amtsgericht zu?<\/p>\n
Der Sachverhalt<\/em> Der Makler fand in der Folge Mieter, die das Objekt vom 19. September 2019 bis zum 30. September 2020 zu einer Anfangsmiete von 1.295 Euro pro Monat anmieteten. Der Vermieter zahlte dem Makler 1.152,53 \u20ac f\u00fcr die Vermittlung und 319,17 \u20ac f\u00fcr die Verwaltung.<\/p>\n Der Mietvertrag endete am 30. September 2020. Zu diesem Zeitpunkt hatten die Mieter Mietr\u00fcckst\u00e4nde in H\u00f6he von 9 250 \u20ac. Auf Antrag des Vermieters wurden die Mieter mit Vers\u00e4umnisurteil vom 11. M\u00e4rz 2021 zur Zahlung des genannten Betrags und der Prozesskosten verurteilt. Die Mieter hatten keinen bekannten Wohnsitz oder Aufenthaltsort innerhalb oder au\u00dferhalb der Niederlande, und der Vermieter war nicht in der Lage, die r\u00fcckst\u00e4ndigen Mieten einzutreiben.<\/p>\n Verfahren vor dem Amtsgericht<\/em> Das Amtsgericht entschied, dass der Makler bei der Auswahl der Mieter (Vermittlung) seine Sorgfaltspflicht gegen\u00fcber dem Vermieter nicht erf\u00fcllt hatte. Dies galt auch f\u00fcr die finanzielle \u00dcberwachung (Verwaltung). Der Vertrag mit dem Makler wurde aufgel\u00f6st und nur ein kleiner Teil der Forderung des Vermieters zugesprochen. Das Amtsgericht sah keinen Grund f\u00fcr eine Entsch\u00e4digung (als Schadensersatz) f\u00fcr die nicht gezahlte Miete, da der Vermieter bereits einen Titel hatte, um die Miete von den Mietern einzuziehen. Daran \u00e4nderte auch die unsubstantiierte Behauptung des Vermieters nichts, dass es keine Chance gebe, die Miete einzutreiben.\nDer Vermieter war damit nicht zufrieden und legte Berufung ein.<\/p>\n Urteil des Berufungsgerichts<\/em> Das Wesen der Arbeit des Maklers besteht darin, dass er im Voraus beurteilt, ob die potenziellen Mieter die Miete (weiterhin) p\u00fcnktlich und vollst\u00e4ndig zahlen k\u00f6nnen. Dies ist in gewisser Weise eine Einsch\u00e4tzung. Von einem professionellen Vermittler, der \u00fcberdies bekannt gibt, dass er eine \"gr\u00fcndliche Pr\u00fcfung\" vornimmt und dass die \u00fcberpr\u00fcften Informationen ein positives Bild ergeben, kann erwartet werden, dass er diese Einsch\u00e4tzung auf einer soliden, \u00fcberpr\u00fcfbaren Grundlage vornimmt. Daran hat es gefehlt.<\/p>\n Es war klar, dass ein Mieter \u00fcber keinen (festen) Arbeitsplatz verf\u00fcgte, auf den er zur\u00fcckgreifen konnte, und dass er erst kurz vor Abschluss des Mietvertrags seine T\u00e4tigkeit als Selbst\u00e4ndiger aufgenommen hatte. Nach dem Auszug aus der Handelskammer handelte es sich bei den Arbeiten dieses Mieters um Maurer- und Fugenarbeiten, f\u00fcr die er den eher bescheidenen Betrag von 20 \u20ac pro Stunde ausgehandelt hatte. Der andere Mieter hatte zu diesem Zeitpunkt weder eine Arbeit noch ein Einkommen. Die Unterlagen des Mieters (\u00dcberpr\u00fcfung) bezogen sich nur auf einen kurzen Zeitraum (5 Wochen), in dem die Abrechnung sehr unterschiedlich ausfiel und zwischen 136,50 \u20ac und 760,50 \u20ac pro Woche lag. Au\u00dferdem gab es keine Belege daf\u00fcr, dass die vorgelegten Rechnungen tats\u00e4chlich bezahlt worden waren.<\/p>\n All dies bildete eine \u00e4u\u00dferst wackelige Grundlage f\u00fcr die Verpflichtung zur Zahlung der (hohen) Miete von fast 1.300 \u20ac pro Monat. Auf jeden Fall gab es keine Belege f\u00fcr ein tats\u00e4chliches Einkommen (und auch kein Arbeitsverh\u00e4ltnis, das Gewissheit bringen k\u00f6nnte). Der Umstand, dass bestimmte Informationen nicht \u00fcberpr\u00fcfbar gewesen w\u00e4ren, entbindet den Makler nicht von der Verpflichtung, \"harte Fakten\" zu sammeln, auf die er seine berechtigte Erwartung st\u00fctzen kann, dass die Miete jedes Mal in voller H\u00f6he gezahlt wird. Wenn eine solche \u00dcberpr\u00fcfung nicht m\u00f6glich ist, sollte ein solcher Mieter nicht unter Vertrag genommen werden, es sei denn, der Makler hat deutlich auf die Risiken hingewiesen, was hier nicht der Fall war.<\/p>\n Dar\u00fcber hinaus stellte das Gericht fest, dass der Makler auch seine Verwaltungspflichten verletzt hatte. Es wurde festgestellt, dass die Mieter von Beginn des Mietverh\u00e4ltnisses an mit der Zahlung der Miete im Verzug waren und dass bereits im Dezember 2019 ein Mietr\u00fcckstand bestand. Dies hatte sich im weiteren Verlauf des Mietverh\u00e4ltnisses nur noch verschlimmert. Erst im Januar 2020 sei die Miete wieder in voller H\u00f6he gezahlt worden, wodurch der Mietr\u00fcckstand f\u00fcr Dezember 2019 jedoch nicht ausgeglichen worden sei. Der Makler habe damals nicht rechtzeitig und angemessen reagiert, unter anderem durch Mahnungen an die falsche Adresse. Der Makler hatte auch nie (selbst auf Dr\u00e4ngen des Vermieters) versucht, die Mieter zum vorzeitigen Auszug zu bewegen. Nach Ansicht des Gerichts hatte der Makler seine Verwaltungsaufgaben unzureichend professionell und unangemessen wahrgenommen.<\/p>\n Aufl\u00f6sung und Schadensersatz<\/em> Die Art der Leistung des Vermieters, n\u00e4mlich die Zahlung von 1.152,53 \u20ac (Vermittlungskosten) und 329,17 \u20ac (Verwaltungskosten), konnte problemlos r\u00fcckg\u00e4ngig gemacht werden. Anders verhielt es sich mit den Verwaltungs- und Vermittlungsleistungen des Immobilienmaklers. Diese Leistungen konnten nicht r\u00fcckg\u00e4ngig gemacht werden. Nach dem Gesetz musste der Vermieter stattdessen eine Geb\u00fchr in H\u00f6he des Wertes der vom Makler erbrachten Leistung zum Zeitpunkt des Empfangs entrichten.<\/p>\n Das Gericht bewertete die vom Makler erbrachte Maklerleistung mit Null. Sie lag weit unter dem Wert und verursachte dem Vermieter vor allem Unannehmlichkeiten. Der Makler wurde verurteilt, die Vermittlungsgeb\u00fchren in voller H\u00f6he zur\u00fcckzuzahlen. Der Verwaltung wurde vom Gericht ein Betrag von 79,17 \u20ac zugesprochen.<\/p>\n Das Bundesgerichtshof entschied ferner, dass der Vermieter grunds\u00e4tzlich Anspruch auf Schadensersatz f\u00fcr die Vertragsverletzung des Maklers hat. Denn durch das Handeln des Maklers war der Mietvertrag mit wenig solventen Mietern abgeschlossen worden, woraufhin der Makler auch nicht ausreichend aufpasste, als die Mieter schnell erhebliche Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nde aufbauten. Der Umstand, dass der Vermieter ein Schuld-(Vers\u00e4umnis-)Urteil gegen die Mieter erwirkte, entband den Makler nicht von seiner Schadensersatzpflicht aus diesem Grund. In jedem Fall waren die Mieter verpflichtet, dem Vermieter den gesamten Mietr\u00fcckstand zu ersetzen. Dies galt nicht f\u00fcr den Immobilienmakler. Denn selbst wenn der Makler seine Arbeit ordnungsgem\u00e4\u00df gemacht h\u00e4tte, w\u00e4re es m\u00f6glich gewesen, dass irgendwann (aus einem ganz anderen Grund) etwas mit den Mietzahlungen schief gegangen w\u00e4re. Denn auch bei sorgf\u00e4ltiger Auswahl der neuen Mieter gibt es keine Sicherheit, dass die Miete immer vollst\u00e4ndig gezahlt wird. Kurzum, das Ausma\u00df des dem Vermieter zuzurechnenden Schadens konnte nicht genau bestimmt werden und wurde vom Gericht gesch\u00e4tzt. Unter Ber\u00fccksichtigung aller Umst\u00e4nde des Falles sch\u00e4tzte das Bundesgerichtshof den Schaden auf 5.000 \u20ac.<\/p>\n Haben Sie Fragen oder w\u00fcnschen Sie eine Beratung in Bezug auf die Nichterf\u00fcllung eines Vertrags und den daraus resultierenden Schaden? Dann nehmen Sie bitte unverbindlich Kontakt mit einem unserer Anw\u00e4lte auf. Wir helfen Ihnen gerne weiter.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Het gerechtshof Den Haag kreeg onlangs een zaak ter beoordeling voorgelegd waarin de vraag centraal stond of een makelaar tekort was geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit een met een verhuurder gesloten bemiddelings- en beheersovereenkomst. De kantonrechter was van oordeel dat de makelaar het niet goed had gedaan en heeft de overeenkomst ontbonden. 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\nEin Vermieter hatte mit einem Immobilienmakler einen Vermittlungs- und Verwaltungsvertrag geschlossen. Dieser Vertrag sah unter anderem vor, dass der Immobilienmakler gegen Entgelt die Vermittlung eines Mieters f\u00fcr eine im Eigentum des Vermieters stehende Immobilie \u00fcbernimmt und auch die Verwaltung der Immobilie gegen Entgelt durchf\u00fchrt. In der schriftlichen Vereinbarung wurden insbesondere die Einziehung und Verwaltung der Mietzahlungen, die Feststellung und \u00dcberwachung etwaiger Zahlungsr\u00fcckst\u00e4nde, die Einleitung rechtlicher Schritte gegen die Mieter in Absprache mit dem Vermieter, falls erforderlich, und die Erledigung des gesamten f\u00fcr die Verwaltung erforderlichen Schriftverkehrs genannt.<\/p>\n
\nDer Vermieter leitete daraufhin ein Verfahren vor dem Amtsgericht gegen den Immobilienmakler ein, weil er der Ansicht war, dass dieser seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachgekommen war. Er verlangte von dem Makler u. a. die Zahlung von Verwaltungs- und Vermittlungskosten, die Kosten des Mahnverfahrens gegen die Mieter und die Zahlung der r\u00fcckst\u00e4ndigen Mieten.<\/p>\n
\nGem\u00e4\u00df Abschnitt 7:401 des DCC muss der Immobilienmakler bei seiner T\u00e4tigkeit die Sorgfalt eines guten Unternehmers walten lassen. Das Kriterium ist hier, ob der Immobilienmakler so gehandelt hat, wie es ein angemessen kompetenter und vern\u00fcnftig handelnder Fachmann unter den gegebenen Umst\u00e4nden tun w\u00fcrde. Nach Ansicht des Gerichts war der Makler dieser Sorgfaltspflicht nicht nachgekommen.<\/p>\n
\nDie Aufl\u00f6sung des Makler- und Verwaltungsvertrags war daher angemessen.
\nBei der Aufl\u00f6sung des Vertrags muss gem\u00e4\u00df Artikel 6:271 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs die bereits erhaltene Leistung im Gegenzug r\u00fcckg\u00e4ngig gemacht werden.<\/p>\n