Die fr\u00fcher in der Rechtsprechung mehr oder weniger etablierte Regel, dass ein dreimonatiger Mietr\u00fcckstand ausreicht, damit ein Gericht die Aufl\u00f6sung und die R\u00e4umung aussprechen kann, ist inzwischen \u00fcberholt. Von den Vermietern wird erwartet, dass sie mehr Anstrengungen unternehmen, um Mietr\u00fcckst\u00e4nde einzutreiben und die Mieter zur Zahlung der Miete aufzufordern.<\/p>\n
Bei einem Mietr\u00fcckstand von drei Monaten oder mehr leiten viele Vermieter ein Verfahren ein, in dem sie die Aufl\u00f6sung des Mietverh\u00e4ltnisses und die R\u00e4umung des Mietobjekts sowie die Zahlung der r\u00fcckst\u00e4ndigen Miete fordern.<\/p>\n
Aufl\u00f6sung<\/u><\/em><\/p>\n Artikel 6:265 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs sieht vor, dass jede Nichterf\u00fcllung einer Verpflichtung (z. B. Nichtzahlung der Miete) die andere Partei berechtigt, den Vertrag ganz oder teilweise aufzul\u00f6sen, es sei denn, die Nichterf\u00fcllung rechtfertigt eine solche Aufl\u00f6sung aufgrund ihrer besonderen Art oder ihrer geringen Bedeutung nicht.<\/p>\n Ein Mietr\u00fcckstand von drei Monaten oder mehr bedeutet nicht automatisch, dass das Mietverh\u00e4ltnis vom Gericht aufgel\u00f6st wird und der Mieter das Mietobjekt r\u00e4umen muss. Die Aufl\u00f6sung kann vermieden werden, wenn das Gericht der Auffassung ist, dass die Aufl\u00f6sung nicht zumutbar ist, d. h. wenn die Nichterf\u00fcllung (in diesem Fall die Nichtzahlung des Mietzinses) die Aufl\u00f6sung des Mietvertrags aufgrund ihrer geringen Bedeutung oder ihres besonderen Charakters nicht rechtfertigt.<\/p>\n Abw\u00e4gung der Interessen<\/u><\/em><\/p>\n Bei der Beurteilung der Anspr\u00fcche des Vermieters sollte das Gericht alle Umst\u00e4nde des Falles ber\u00fccksichtigen. Auch das Wohninteresse des Mieters muss bei der Bewertung ber\u00fccksichtigt werden. Das Gericht muss die Interessen des Vermieters an der Aufl\u00f6sung des Mietvertrags und der R\u00e4umung des Mietobjekts und die Interessen des Mieters an der Weiterbewohnung des Objekts abw\u00e4gen.<\/p>\n Ein Umstand, der dazu f\u00fchren kann, dass der Mietvertrag trotz eines Mietr\u00fcckstands von beispielsweise 3 Monaten nicht aufgel\u00f6st wird, ist die M\u00f6glichkeit, diesen R\u00fcckstand kurzfristig aufzuholen. Das Gericht kann dem Mieter eine letzte Chance zur Zahlung geben, eine sogenannte \"terme de gr\u0203ce\". Kommt der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist nicht nach, wird der Mietvertrag dennoch endg\u00fcltig aufgehoben.<\/p>\n Kommunales Entschuldungsdekret<\/u><\/em><\/p>\n Ein weiterer Umstand, der eine Aufl\u00f6sung und R\u00e4umung verhindern k\u00f6nnte, ist das am 1. Januar 2021 in Kraft getretene Kommunale Entschuldungsdekret. Es handelt sich um einen Erlass auf der Grundlage des Gesetzes \u00fcber die Entschuldung der Gemeinden. Mit diesem Gesetz werden die Anbieter von Schuldenerleichterungen verpflichtet, selbst die Initiative zu ergreifen und sich an verschuldete B\u00fcrger zu wenden. Sie sind jedoch auf Meldungen angewiesen, um auf diese Schulden aufmerksam zu werden. Das Dekret sieht eine Meldepflicht f\u00fcr Vermieter von Wohnraum vor. Ziel dieser Meldepflicht ist es, Schuldenprobleme fr\u00fchzeitig zu erkennen und verschuldeten Menschen schnell zu helfen. Laut der Erl\u00e4uterung des Dekrets werden dadurch auch Zwangsr\u00e4umungen verhindert.<\/p>\n Berichtspflicht<\/u><\/em><\/p>\n Nach dem Erlass muss ein Vermieter, der mit der Zahlung der Miete im R\u00fcckstand ist, die Kontaktdaten des Mieters und die H\u00f6he der R\u00fcckst\u00e4nde an die Schuldnerberatungsstelle weitergeben, wenn er dies w\u00fcnscht:<\/p>\n <\/p>\n Abk\u00fchlungsperiode<\/u><\/em><\/p>\n Der Vermieter sollte beachten, dass die Gemeinde eine Abk\u00fchlungsperiode nach dem Gesetz \u00fcber die Umschuldung von Kommunalschulden beantragen kann. Diese Abk\u00fchlungsperiode hat zur Folge, dass der Vermieter die Mietr\u00fcckst\u00e4nde w\u00e4hrend der Abk\u00fchlungsperiode nicht gerichtlich geltend machen kann. Eine Abk\u00fchlungsperiode kann f\u00fcr einen Zeitraum von maximal sechs Monaten verh\u00e4ngt werden.<\/p>\n Strafe?<\/u><\/em><\/p>\n Es gibt keine Strafe f\u00fcr die Nichtmeldung. Der Vermieter beh\u00e4lt das Recht, bei Gericht die Aufl\u00f6sung des Mietvertrags zu beantragen. Das Gericht wird jedoch bei der Pr\u00fcfung, ob die Aufl\u00f6sung und die R\u00e4umung des Hauses gerechtfertigt sind, das Vers\u00e4umnis der Meldung ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n Das Landgericht Roermond (ECLI:NL:RBLIM:2022:2597) hat k\u00fcrzlich einen Vermieter wegen Nichteinhaltung des Erlasses ger\u00fcgt. Die R\u00e4umungsklage des Vermieters wurde u. a. deshalb abgewiesen, weil der Vermieter keine Anzeige im Sinne des Dekrets bei der Gemeinde eingereicht hatte. Der Mieter hier war ein staatlich anerkanntes Opfer der so genannten \"Leistungsaff\u00e4re\" beim Finanzamt.<\/p>\n Fazit<\/u><\/em><\/p>\n Vermieter tun daher gut daran, ein Informationsschreiben zu versenden, das den Anforderungen des Dekrets entspricht, und sich bei der Gemeinde zu melden, falls keine Antwort erfolgt. Die Nichtmeldung kann vom Gericht bei der Interessenabw\u00e4gung ber\u00fccksichtigt werden, was zur Ablehnung der Aufl\u00f6sungs- und R\u00e4umungsklage f\u00fchren kann.<\/p>\n Haben Sie Fragen oder w\u00fcnschen Sie eine Beratung in Bezug auf einen nicht zahlenden Mieter? Wenden Sie sich bitte an einen unserer Anw\u00e4lte. Wir helfen Ihnen gerne weiter.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" De eerder min of meer vaste regel in de rechtspraak dat drie maanden huurachterstand voldoende was voor een rechter om te besluiten een ontbinding en ontruiming uit te spreken is inmiddels achterhaald. Van verhuurders wordt meer inspanning verwacht om de achterstallige huurpenningen te incasseren en de huurders een hand te reiken om de huurpenningen alsnog […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":2576,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[],"class_list":["post-2915","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-actualiteiten"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2915","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2915"}],"version-history":[{"count":4,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2915\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2919,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2915\/revisions\/2919"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2576"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2915"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2915"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2915"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}\n