Das Berufungsgericht in Amsterdam entschied, dass ein NVM-Immobilienmakler gegen\u00fcber den K\u00e4ufern eines Hauses haftet, weil er entgegen den so genannten Vermessungsvorschriften die Nettogrundfl\u00e4che des Hauses falsch angegeben hatte. Der Immobilienmakler legte Kassationsbeschwerde ein.<\/p>\n
Was war der Sachverhalt?<\/em><\/p>\n Im Jahr 2010 erarbeitete die Nederlandse Co\u00f6peratieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (im Folgenden: NVM) eine Messanweisung zur Bestimmung der Nutzfl\u00e4che, die auf der NEN-Norm 2580 basiert. Die Verwendung dieser Messanweisung ist seit September 2010 f\u00fcr alle NVM-Makler verpflichtend.<\/p>\n Ein NVM-Immobilienmakler erhielt den Auftrag, beim Verkauf eines Hauses zu vermitteln. Die Immobilie wurde vom Makler vermessen, und im Verkaufsprospekt wurde eine Wohnfl\u00e4che von ca. 80 m2 angegeben. Der Verkaufsprospekt enthielt auch Grundrisse mit den Abmessungen des Erdgeschosses, des ersten und des zweiten Stockwerks. Die Preisvorstellung f\u00fcr das Haus lag bei 319.000 \u20ac (Kosten f\u00fcr den K\u00e4ufer).<\/p>\n Nach mehreren Besichtigungen kauften die K\u00e4ufer das Haus f\u00fcr einen Betrag von 307.000 \u20ac. \nSie wurden nicht von einem Makler unterst\u00fctzt. In dem von den K\u00e4ufern und Verk\u00e4ufern unterzeichneten Kaufvertrag, der auch vom Immobilienmakler als \"NVM-Mitglied, das f\u00fcr den Verk\u00e4ufer handelt\", \"for seen\" unterzeichnet wurde, hei\u00dft es in Artikel 5.11: \"Die Abweichung zwischen der angegebenen und der tats\u00e4chlichen Gr\u00f6\u00dfe gibt keiner der beiden Parteien irgendwelche Rechte\". Einige Jahre sp\u00e4ter wurde das Haus von den K\u00e4ufern erneut zum Verkauf angeboten. Die Wohnfl\u00e4che betrug ca. 65 m2 anstelle von 80 m2. Die K\u00e4ufer verkauften das Haus schlie\u00dflich, nachdem sie den Verkaufspreis gesenkt hatten, f\u00fcr einen Betrag von 317.700 \u20ac.<\/p>\n Die K\u00e4ufer verklagten den Makler, der ihnen das Haus verkauft hatte, wegen rechtswidrigen Verhaltens. In dem Verfahren verlangten die K\u00e4ufer die Feststellung, dass der Immobilienmakler f\u00fcr den ihnen entstandenen Schaden haftet, sowie die Zahlung von mehr als 65 000 Euro. Sie argumentierten, dass sie das Haus nicht gekauft h\u00e4tten, wenn sie gewusst h\u00e4tten, dass es nur eine Wohnfl\u00e4che von 65 m2 statt 80 m2 hat.<\/p>\n Urteil des Berufungsgerichts<\/em><\/p>\n Das Berufungsgericht entschied wie das Landgericht, dass der Immobilienmakler f\u00fcr die falsche Darstellung der Wohnfl\u00e4che haftet und begr\u00fcndete dies wie folgt:<\/p>\n \"Aus dem HR vom 13. Juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1176, ergibt sich, dass ein Immobilienmakler grunds\u00e4tzlich rechtswidrig gehandelt hat, wenn er die Nutzfl\u00e4che des Hauses nicht gem\u00e4\u00df der Vermessungsanweisung ermittelt hat, und dass ihm ein Verweis auf Art. 5.11 des Kaufvertrags und\/oder Art. 7:17 Abs. 6 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs nicht helfen kann. <\/em>Der Makler hat gegen\u00fcber den K\u00e4ufern rechtswidrig gehandelt, weil davon auszugehen ist, dass er die Nutzfl\u00e4che des Hauses nicht entsprechend den Aufma\u00dfvorschriften und damit falsch ermittelt hat. Der Makler hat keine (hinreichenden) Tatsachen oder Umst\u00e4nde dargelegt, aus denen sich ergibt, dass die K\u00e4ufer nicht auf die im Verkaufsprospekt des Hauses angegebene Wohnfl\u00e4che von ca. 80 m2 vertrauen konnten. <\/em>Dies bedeutet auch, dass die Berufung des Maklers auf das eigene Verschulden des K\u00e4ufers, weil er es vers\u00e4umt hat, die Wohnfl\u00e4che ausmessen zu lassen, nicht greift. <\/em>Das Argument der K\u00e4ufer, dass sie das Haus nicht gekauft h\u00e4tten, wenn sie die korrekte Wohnfl\u00e4che gekannt h\u00e4tten, wurde als unzureichend begr\u00fcndet zur\u00fcckgewiesen. Allerdings geht das Berufungsgericht davon aus, dass in der hypothetischen Situation ein niedrigerer Kaufpreis erzielt worden w\u00e4re. Das Haus war auf der Website in der Kategorie \u00fcber 75 m2 aufgef\u00fchrt, in der die K\u00e4ufer nur suchten. Es ist davon auszugehen, dass sich die Verk\u00e4ufer in einer Situation, in der die korrekte Wohnfl\u00e4che angegeben wurde, mit einem niedrigeren Kaufpreis zufrieden gegeben h\u00e4tten.\u201d<\/em><\/p>\n Die H\u00f6he des Schadens war dann durch einen Vergleich der Situation, in der sich die K\u00e4ufer befinden, mit der Situation, in der sie sich befunden h\u00e4tten, wenn das rechtswidrige Verhalten des Immobilienmaklers nicht stattgefunden h\u00e4tte und er die Messanweisung befolgt h\u00e4tte, zu ermitteln. Da das Ausma\u00df des Schadens nicht genau bestimmt werden konnte, wurde es gesch\u00e4tzt. Das Berufungsgericht hielt es f\u00fcr plausibel, dass der vereinbarte Verkaufspreis 300.000 \u20ac betragen h\u00e4tte, was den Schaden auf 7.140 \u20ac (einschlie\u00dflich Grunderwerbssteuer) brachte.<\/p>\n Urteil des Obersten Gerichtshofs<\/em><\/p>\n Der Generalanwalt beim Obersten Gerichtshof hielt die Auffassung des Berufungsgerichts f\u00fcr zutreffend und f\u00fchrte u.a. aus, dass aus Erfahrungsregeln und allgemein bekannten Tatsachen abgeleitet werden kann, dass eine unrichtig angegebene Nettowohnfl\u00e4che in der Regel zumindest einen gewissen Einfluss auf den Preis hat, den K\u00e4ufer f\u00fcr eine Wohnung zu zahlen bereit sind, am st\u00e4rksten bei kleinen Wohnungen. Der Oberste Gerichtshof folgte dieser Auffassung und entschied, dass die Beschwerden gegen das Urteil des Berufungsgerichts nicht zur Aufhebung des Urteils f\u00fchren k\u00f6nnen. Die Kassationsbeschwerde wurde daher vom Obersten Gerichtshof zur\u00fcckgewiesen.<\/p>\n Haben Sie Fragen zur Haftung eines Immobilienmaklers oder w\u00fcnschen Sie eine Beratung? Bitte nehmen Sie unverbindlich Kontakt mit einem unserer Anw\u00e4lte auf. Wir helfen Ihnen gerne weiter.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Een verkopend NVM-makelaar werd door het gerechtshof Amsterdam aansprakelijk geacht jegens de kopers van een woning in verband met een onjuiste opgave door de makelaar van de netto woonoppervlakte van de woning, in strijd met de zogenaamde meetinstructie. Door de makelaar werd beroep in cassatie ingesteld. Wat speelde hier? 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