K\u00f6nnen Mieter bestimmter Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume wegen der Corona-Krise eine Mietminderung geltend machen, und wenn ja, wie ist diese Minderung zu berechnen? Die Gesellschaft versp\u00fcrt ein gewisses Bed\u00fcrfnis, den enormen Schaden der Korona-Ma\u00dfnahmen in gewisser Weise zwischen Mietern und Vermietern aufzuteilen, aber die rechtliche Ausgestaltung war bisher nicht klar. Am 24. Dezember beantwortete der Oberste Gerichtshof die Fragen des Amtsgerichts Limburg zu diesem Thema.<\/p>\n
In einem fr\u00fcheren Artikel habe ich bereits er\u00f6rtert, dass sich aus der Rechtsprechung zum Thema Miete und Corona ergibt, dass ein Mieter grunds\u00e4tzlich zu einer Mietminderung berechtigt ist, weil entweder ein Mangel oder unvorhergesehene Umst\u00e4nde vorliegen, sofern der Mieter nachweisen kann, dass er von den Folgen der Corona-Krise, einschlie\u00dflich der staatlich verordneten Schlie\u00dfung, betroffen ist, und der Mieter nachweisen kann, dass ihm dadurch Umsatzeinbu\u00dfen entstanden sind. Auch andere Umst\u00e4nde werden ber\u00fccksichtigt, z. B. die Erleichterungen, die der Mieter von der Regierung erhalten hat. Da der Fall nicht ganz klar war, wandte sich das Amtsgericht Limburg in einer so genannten \"Vorfrage\" (Rechtsfragen eines Richters an ein h\u00f6heres Gericht zur Auslegung einer Rechtsnorm) an den Obersten Gerichtshof.<\/p>\n
Dabei ging es um die folgenden Fragen:<\/p>\n
1. Ist die staatlich verordnete Schlie\u00dfung des Hotel- und Gastst\u00e4ttengewerbes infolge der Corona-Krise als Mangel im Sinne von Artikel 7:204 Absatz 2 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs anzusehen?
\n2. Wenn ja, nach welchen Kriterien ist das Ausma\u00df der Mietminderung zu beurteilen?
\n3. (Oder) stellt die Einschr\u00e4nkung der Nutzung des Mietobjekts einen unvorhergesehenen Umstand dar, der zu einer Mietminderung f\u00fchren kann?
\n4. Wenn ja, welche Umst\u00e4nde des Falles werden bei der Feststellung oder Aufteilung des Schadens ber\u00fccksichtigt?<\/p>\n
Unvorhergesehener Umstand<\/p>\n
Der Oberste Gerichtshof best\u00e4tigte in seinem Urteil vom 24. Dezember 2021, dass ein Mieter von sogenannten 290 Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen (wie Gastst\u00e4tten, L\u00e4den und Superm\u00e4rkte) aufgrund der von der Regierung ergriffenen Corona-Ma\u00dfnahmen Anspruch auf eine Mietminderung hat. Die Corona-Ma\u00dfnahmen sind so einschneidend, dass der Vermieter dem Mieter nicht zumuten kann, weiterhin die volle Miete zu zahlen.<\/p>\n
Der Oberste Gerichtshof entschied, dass die Corona-Krise ein unvorhergesehener Umstand, aber kein Mangel im Sinne von Artikel 7:204 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs ist:<\/p>\n
\"Ein unvorhergesehener Umstand im Sinne von Artikel 6:258 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs ist ein Umstand, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch in der Zukunft liegt und nicht ber\u00fccksichtigt wurde. Ob Letzteres der Fall ist, muss durch Auslegung des Vertrages ermittelt werden.<\/p>\n
Der Umstand, dass ein Mieter, dessen Umsatz vom Publikumsverkehr abh\u00e4ngt, aufgrund staatlicher Ma\u00dfnahmen im Zusammenhang mit der Coronapandemie die von ihm gemieteten 290 Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume nicht oder nur eingeschr\u00e4nkt betreiben kann, ist ein au\u00dfergew\u00f6hnlicher Umstand allgemeiner Art, der die \u00f6ffentliche Gesundheit beeintr\u00e4chtigt. Mangels konkreter gegenteiliger Anhaltspunkte ist davon auszugehen, dass dieser Umstand jedenfalls bei vor dem 15. M\u00e4rz 2020 abgeschlossenen Mietvertr\u00e4gen nicht ber\u00fccksichtigt wurde. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag beispielsweise das Recht auf Mietminderung wegen M\u00e4ngeln ausschlie\u00dft, die der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht kannte oder nicht h\u00e4tte kennen m\u00fcssen, oder den Mieter f\u00fcr die Einholung und Aufrechterhaltung von Genehmigungen, Befreiungen und Zustimmungen verantwortlich macht, die f\u00fcr den bestimmungsgem\u00e4\u00dfen Gebrauch des Mietobjekts erforderlich sind, oder eine Grundmiete vorsieht, die je nach Umsatz aufgestockt wird.\"<\/p>\n
Die Antwort auf die dritte Frage lautet daher wie folgt: Der Umstand, dass ein Mieter, dessen Umsatz vom Publikumsverkehr abh\u00e4ngt, infolge staatlicher Ma\u00dfnahmen im Zusammenhang mit der Coronapandemie die von ihm gemieteten 290 Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume nicht oder nur eingeschr\u00e4nkt nutzen kann, ist bei einem vor dem 15. M\u00e4rz 2020 abgeschlossenen Mietvertrag mangels konkreter gegenteiliger Anhaltspunkte ein unvorhersehbarer Umstand im Sinne von Artikel 6:258 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs, auf dessen Grundlage das Gericht den Mietvertrag durch Herabsetzung der Miete anpassen kann.\nBei Vertr\u00e4gen, die nach diesem Zeitpunkt geschlossen werden, muss im Einzelfall gepr\u00fcft werden, ob ein solcher unvorhergesehener Umstand vorliegt.<\/p>\n
Berechnungsmodell<\/p>\n
In seinem Urteil liefert der Oberste Gerichtshof ein Berechnungsmodell f\u00fcr die Ermittlung der Mietminderung. \nDer Oberste Gerichtshof wies darauf hin, dass der verursachte Nachteil in der Regel weder in die Risikosph\u00e4re des Mieters noch in die des Vermieters f\u00e4llt. Die St\u00f6rung des Wertverh\u00e4ltnisses zwischen den beiden Parteien l\u00e4sst sich daher im Prinzip am besten dadurch beheben, dass dieser Nachteil - sofern er nicht bereits durch die finanzielle Unterst\u00fctzung des Staates f\u00fcr den Mieter in Form der Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) ausgeglichen wird - zu gleichen Teilen zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt wird.<\/p>\n
Aus Gr\u00fcnden der Angemessenheit und Billigkeit kann aufgrund von Umst\u00e4nden, wie der Leistungsf\u00e4higkeit eines Mieters oder Vermieters oder der finanziellen Lage einer der Parteien, von der gleichm\u00e4\u00dfigen Verteilung des Nachteils abgewichen werden.<\/p>\n
Wird die Verteilung des Nachteils f\u00fcr gerechtfertigt befunden, kann die Minderung der Miete nach der sogenannten Festbetragsmethode berechnet werden. Dies f\u00fchrt zu einer prozentualen K\u00fcrzung der vertraglich zu zahlenden Miete. Die naheliegendste Methode ist die Berechnung der Mietminderung pro Laufzeit, f\u00fcr die die Miete f\u00e4llig ist.<\/p>\n
Die Festbetragsmethode umfasst die folgenden Schritte zur Berechnung der Mietminderung.
\na. Die vereinbarte Miete wird als Prozentsatz der gesamten festen Kosten ausgedr\u00fcckt.
\nb. Der diesem Prozentsatz entsprechende Anteil der TVL, auf den der Mieter Anspruch hat, wird vom Betrag der vereinbarten Miete abgezogen.
\nc. Die prozentuale Umsatzminderung wird ermittelt, indem der Umsatz in dem Zeitraum, f\u00fcr den die Mietminderung berechnet wird (im Folgenden: der niedrigere Umsatz), mit dem Umsatz in einem vergleichbaren Zeitraum vor der Corona-Pandemie (im Folgenden: der Referenzumsatz) nach der Formel verglichen wird: 100% - (100% x (niedrigerer Umsatz : Referenzumsatz)).
\nd. Der mit der St\u00f6rung des Wertverh\u00e4ltnisses verbundene Nachteil wird zu gleichen Teilen auf den Vermieter und den Mieter verteilt (jeweils 50 % des Nachteils), es sei denn, aus der Angemessenheit und Billigkeit im Sinne von Artikel 6:258 Absatz 1 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs ergibt sich eine andere Verteilung.<\/p>\n
Die H\u00f6he der Mietminderung kann dann nach der Formel berechnet werden: (vereinbarte Miete - auf die Miete entfallender Anteil der TVL) x prozentuale Umsatzminderung x 50 %.<\/p>\n
Ausgehend von fiktiven Betr\u00e4gen, wobei die Miete 4.500 \u20ac, die Fixkosten 25.000 \u20ac, die TVL 10.000 \u20ac, der erzielte Minderumsatz 20.000 \u20ac und der Referenzumsatz 100.000 \u20ac betr\u00e4gt, ergibt sich folgende Berechnung.\na. Zun\u00e4chst wird der Prozentsatz der Fixkosten f\u00fcr die Zahlung der vereinbarten Miete ermittelt (100% x (4.500 \u20ac : 25.000 \u20ac) = 18%).\nb. Da der Mieter Anspruch auf TVL hat, werden 18 % der TVL von 10.000 \u20ac (= 1.800 \u20ac) von der vereinbarten Miete abgezogen.\nc. Anschlie\u00dfend wird der Prozentsatz des Umsatzr\u00fcckgangs berechnet (100% - (100% x (\u20ac 20.000 : \u20ac 100.000)) = 80%), und anhand dieses Prozentsatzes wird ermittelt, welcher Teil der nach Schritt b verbleibenden Miete auf den Umsatzr\u00fcckgang entf\u00e4llt.\nd. Schlie\u00dflich wird der Nachteil, der sich aus der Verzerrung des Wertverh\u00e4ltnisses ergibt, zu gleichen Teilen auf den Vermieter und den Mieter aufgeteilt (jeweils 50 % des Nachteils).<\/p>\n
In diesem Beispiel ergibt sich folgende Mietminderung: (4.500 \u20ac - 1.800 \u20ac) x 80% x 50% = 1.080 \u20ac, also 24% der vereinbarten Miete.<\/p>\n
Das Amtsgericht Limburg wird den Fall nun weiterverfolgen und die Antworten des Obersten Gerichtshofs in seinem Urteil ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n
Haben Sie Fragen zu Ihrer Position als Mieter oder Vermieter, oder brauchen Sie Hilfe bei Verhandlungen mit Ihrem Vermieter oder Mieter? Bitte nehmen Sie unverbindlich Kontakt mit einem unserer Anw\u00e4lte auf. Wir w\u00fcnschen Ihnen ein frohes neues Jahr und freuen uns, Ihnen auch im neuen Jahr wieder zur Verf\u00fcgung zu stehen!<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Kunnen huurders van bepaalde bedrijfsruimten in verband met de coronacrisis aanspraak maken op vermindering van de huurprijs, en zo ja hoe moet die vermindering worden berekend? Maatschappelijk wordt er een zekere behoefte gevoeld om de enorme schade van de coronamaatregelen op een bepaalde manier te verdelen tussen huurders en verhuurders maar de juridische vormgeving was […]<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":2576,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[3],"tags":[],"class_list":["post-2661","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-actualiteiten"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2661","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2661"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2661\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2662,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2661\/revisions\/2662"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2576"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2661"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2661"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/spee-advocaten.nl\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2661"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}