Viele Mietvertr\u00e4ge enthalten eine Klausel, nach der der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags einen einmaligen Betrag an den Vermieter zahlen muss, z. B. Mietkosten oder Verwaltungskosten. Wann ist die Erhebung solcher Kosten zul\u00e4ssig? Ein Amsterdamer Amtsgericht ersuchte den Obersten Gerichtshof um eine Vorabentscheidung zu dieser Frage.<\/p>\n
Artikel 7:264 (1) des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches lautet wie folgt:<\/p>\n
Jede im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages getroffene Vereinbarung \u00fcber Wohnraum, die nicht den Mietpreis betrifft, ist unwirksam, soweit zugunsten einer der Parteien ein unangemessener Vorteil vereinbart wird.<\/em><\/p>\n Die Frage ist, wie dieser Artikel zu interpretieren ist. Aus der Entstehungsgeschichte geht hervor, dass der Gesetzgeber den Mieter vor Machtmissbrauch durch den Vermieter sch\u00fctzen wollte, denn der Mieter befindet sich in einer ungleichen Position gegen\u00fcber dem Vermieter und wird aufgrund der Knappheit auf dem Markt geneigt sein, jedes Angebot des Vermieters anzunehmen.<\/p>\n Der Oberste Gerichtshof hat bereits 2012 im Urteil Ymere\/Nellestein die Auffassung vertreten, dass von einem \"unangemessenen Vorteil\" auszugehen ist, wenn es keine oder nur eine unerhebliche Gegenleistung f\u00fcr den vereinbarten Vorteil gibt.<\/p>\n Der Grund daf\u00fcr ist, dass der Mieter nicht oder nur unzureichend von der Gegenleistung des Vermieters profitiert hat, um eine zus\u00e4tzliche Zahlung zu rechtfertigen. Es ist jedoch schwierig, die Grenze zwischen angemessener und unangemessener Vorteil zu ziehen.<\/p>\n In dem Fall, den das Amtsgericht zu entscheiden hatte, hatte eine Wohnungsbaugesellschaft dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags 200 \u20ac an Verwaltungskosten in Rechnung gestellt, davon 13,50 \u20ac f\u00fcr ein Namensschild. Der Mieter forderte die Verwaltungskosten (mit Ausnahme des Namensschilds) zur\u00fcck und vertrat den Standpunkt, dass die Bestimmung im Mietvertrag, wonach die Verwaltungskosten gem\u00e4\u00df Artikel 7:264 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs dem Vermieter zustehen, nichtig sei, da ein \"unangemessener Vorteil\" f\u00fcr den Vermieter vereinbart worden sei.<\/p>\n Nach Ansicht des Vermieters handelte es sich nicht um einen \"unangemessenen Vorteil\", da sich die Kosten auf tats\u00e4chlich durchgef\u00fchrte Arbeiten und tats\u00e4chlich entstandene Kosten bezogen, einschlie\u00dflich der Kosten im Zusammenhang mit der K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses durch den alten Mieter, der Planung der Instandhaltung der Immobilie und der Suche nach einem neuen Mieter. Ein \"unangemessener Vorteil\" liege nur dann vor, wenn der Vermieter eine schw\u00e4chere Position des Mieters missbrauche, indem er einen Vorteil als Gegenleistung fordere, den dieser gar nicht oder nur in geringem Umfang erbringe, so der Vermieter.<\/p>\n Das Amtsgericht hat dem Obersten Gerichtshof Fragen zur Auslegung des oben genannten Urteils des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2012 vorgelegt.<\/p>\n Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs impliziert der Ausgangspunkt von Ymere\/Nellestein, dass ein \"unangemessener Vorteil\" vorliegt, wenn es keine oder nur eine geringf\u00fcgige Gegenleistung f\u00fcr die vereinbarte Leistung gibt, es sei denn, besondere Umst\u00e4nde schreiben etwas anderes vor. Dar\u00fcber hinaus muss den Kosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden, eine Leistung des Vermieters gegen\u00fcberstehen, die dem Mieter zugute kommt. Dieser Vorteil muss rechtfertigen, dass der Mieter dem Vermieter den Vorteil gew\u00e4hrt.<\/p>\n Dient die Leistung des Vermieters ausschlie\u00dflich oder \u00fcberwiegend seinen eigenen Interessen, liegt ein solcher Vorteil nicht vor. Ein solcher Vorteil liegt auch nicht vor, wenn der Vermieter eine Leistung erbringt, zu der er nach dem Mietvertrag oder nach dem Gesetz auch ohne die Klausel verpflichtet ist oder die sonst zur normalen Hausverwaltung geh\u00f6rt. Schlie\u00dflich zahlt der Mieter dann f\u00fcr etwas, was er auch ohne die Klausel bekommen w\u00fcrde.<\/p>\n Dar\u00fcber hinaus betont der Oberste Gerichtshof, dass in zwei Schritten gepr\u00fcft werden muss, ob der vom Vermieter festgelegte Vorteil angemessen ist oder nicht:<\/p>\n .<\/span> Diese Grunds\u00e4tze gelten gleicherma\u00dfen f\u00fcr freiwirtschaftliche und soziale Mietvertr\u00e4ge.<\/p>\n Die vorstehenden Ausf\u00fchrungen werden nicht viel Sicherheit bringen. Der Oberste Gerichtshof hat den Rahmen gekl\u00e4rt, aber die Anwendung von Abschnitt 7:264 des niederl\u00e4ndischen B\u00fcrgerlichen Gesetzbuchs wird weiterhin in Einzelf\u00e4llen diskutiert werden. Es ist zu erwarten, dass das Amtsgericht in diesem Fall entscheiden wird, dass der Betrag von 13,50 \u20ac angemessen ist, da es sich um eine konkrete Gegenleistung der Wohnungsbaugesellschaft handelt, n\u00e4mlich um das Namensschild. Die Verwaltungskosten bringen dem Mieter keinen Vorteil und werden h\u00f6chstwahrscheinlich als unangemessen angesehen. Insofern ist die Bestimmung im Mietvertrag nichtig.<\/p>\n M\u00f6chten Sie mehr wissen oder haben Sie Fragen zu Ihrer Position als Mieter oder Vermieter? Bitte nehmen Sie unverbindlich Kontakt mit einem unserer Anw\u00e4lte auf. Wir unterst\u00fctzen Sie gerne und halten Sie \u00fcber weitere Entwicklungen auf dem Laufenden.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" In veel huurovereenkomsten is een beding opgenomen op grond waarvan de huurder bij het sluiten van de huurovereenkomst eenmalig een bedrag aan de verhuurder moeten betalen aan bijvoorbeeld verhuurkosten of administratiekosten. Wanneer is het in rekening brengen van dergelijke kosten geoorloofd? Een Amsterdamse kantonrechter stelde hierover prejudici\u00eble vragen aan de Hoge Raad. 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\nNach Ansicht des Obersten Gerichtshofs muss diese Kosten-Nutzen-Analyse grunds\u00e4tzlich f\u00fcr jede einzelne vom Vermieter erbrachte Gegenleistung vorgenommen werden. Auf diese Weise ist klar, wie viel der Mieter genau f\u00fcr die Gegenleistung bezahlt. Anders verh\u00e4lt es sich, wenn der vom Mieter gezahlte Gesamtbetrag im Hinblick auf alle vom Vermieter erbrachten Gegenleistungen angemessen ist.<\/p>\n