Ein Kaufmakler kann haftbar gemacht werden, wenn er bei der Beratung nicht mit der gebotenen Sorgfalt gehandelt hat. Das Amtsgericht verurteilte k\u00fcrzlich einen Kaufmakler zu Schadensersatz, weil er es vers\u00e4umt hatte, das Haus zu besichtigen und weil er nicht ausreichend vor den Risiken einer Alterungsklausel im Kaufvertrag gewarnt hatte.<\/p>\n
Der Sachverhalt<\/span><\/p>\n Der K\u00e4ufer kaufte ein Haus aus dem Jahr 1985 unter der Aufsicht von ZekerWonen, einer Firma, die als Kaufmakler f\u00fcr K\u00e4ufer auf dem Wohnungsmarkt vermittelt. Der Kaufvertrag enthielt die folgende Alterungsklausel: Nach der \u00dcbergabe des Hauses stellte der K\u00e4ufer verschiedene M\u00e4ngel am Haus fest und ordnete eine architektonische Inspektion an. Das Baugutachten veranschlagte einen Betrag zwischen 3.250 \u20ac und 4.950 \u20ac f\u00fcr Reparaturarbeiten, die kurzfristig durchgef\u00fchrt werden mussten, um weitere Sch\u00e4den oder Folgesch\u00e4den zu vermeiden (oder weil es um Sicherheitsaspekte ging). F\u00fcr die innerhalb von f\u00fcnf Jahren durchzuf\u00fchrenden Sanierungsarbeiten wurde ein Betrag von \u20ac 4.900 bis \u20ac 6.300 veranschlagt. Dar\u00fcber hinaus wurde ein Betrag von 13.300 \u20ac bis 19.800 \u20ac f\u00fcr Kosten zur Verbesserung des Hauses gesch\u00e4tzt, f\u00fcr die jedoch keine technische Notwendigkeit bestand.<\/p>\n Der K\u00e4ufer hatte zus\u00e4tzliche Kosten f\u00fcr Reparaturen nicht ber\u00fccksichtigt und machte die Verk\u00e4ufer des Hauses f\u00fcr die M\u00e4ngel verantwortlich. Die Verk\u00e4ufer lehnten die Haftung unter Berufung auf die Alterungsklausel ab. Der K\u00e4ufer machte daraufhin den Kaufmakler haftbar und verlangte die Zahlung von 11.250 \u20ac (entsprechend den direkten Kosten und den zeitlichen Kosten aus dem Architektenbericht).<\/p>\n Da der K\u00e4ufer nicht zahlte, leitete der K\u00e4ufer ein Gerichtsverfahren ein. Urteil des Amtsgerichtwea<\/span><\/p>\n Verletzung<\/em> der Sorgfaltspflicht Es w\u00e4re die Aufgabe des Kaufmaklers gewesen, das Haus zu besichtigen. Sowohl nach dem Prospekt als auch nach den Allgemeinen Bedingungen f\u00fcr Verbrauchsimmobilien geh\u00f6rt die Besichtigung des Hauses zu den Pflichten des Kaufmaklers, weil er sich dadurch ein Bild \u00fcber (u.a.) die bauliche Qualit\u00e4t des Hauses machen kann. Dadurch, dass der Kaufmakler das Haus nicht besichtigt hat, war er nicht in der Lage, sich ein angemessenes Urteil \u00fcber die Bauqualit\u00e4t und eventuelle M\u00e4ngel zu bilden, obwohl es in diesem Fall besondere Gr\u00fcnde daf\u00fcr gab. Der Kaufmakler wusste, dass das Angebot, das er im Namen des K\u00e4ufers gemacht hatte, so hoch war, dass der K\u00e4ufer nicht das Budget hatte, um notwendige Instandhaltungsarbeiten am Haus durchzuf\u00fchren. Dar\u00fcber hinaus war dem Kaufmakler vor Unterzeichnung des Kaufvertrags bekannt, dass die Verk\u00e4ufer eine Alterungsklausel aufnehmen wollten, die die M\u00f6glichkeiten des K\u00e4ufers einschr\u00e4nken w\u00fcrde, im Falle einer sp\u00e4teren Entdeckung von M\u00e4ngeln bei den Verk\u00e4ufern Abhilfe zu schaffen. Unter diesen Umst\u00e4nden k\u00f6nnte von dem Kaufmakler erwartet werden, dass er die Immobilie vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags besichtigt, um den K\u00e4ufer ordnungsgem\u00e4\u00df zu beraten.<\/p>\n Schadenersatzanspruch<\/em> Diesbez\u00fcglich argumentierte der K\u00e4ufer, dass der Makler, wenn er die Immobilie besichtigt h\u00e4tte, einen niedrigeren Preis f\u00fcr die Immobilie angeboten h\u00e4tte und die Verk\u00e4ufer diesem niedrigeren Preis zugestimmt h\u00e4tten. Der K\u00e4ufer machte auch plausibel, dass der Makler bei einer Besichtigung eine Reihe von M\u00e4ngeln entdeckt h\u00e4tte.<\/p>\n Fazit<\/em> Wenn Sie Fragen haben oder Hilfe ben\u00f6tigen, weil Sie versteckte M\u00e4ngel entdeckt haben und den Makler oder Verk\u00e4ufer haftbar machen wollen, k\u00f6nnen Sie sich gerne unverbindlich an einen unserer Anw\u00e4lte wenden. Wir helfen Ihnen gerne weiter.<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Een aankoopmakelaar kan worden aangesproken wanneer hij of zij niet zorgvuldig heeft gehandeld bij het verrichten van advieswerkzaamheden. De kantonrechter veroordeelde een aankoopmakelaar onlangs tot betaling van een schadevergoeding wegens het nalaten van het bezichtigen van de woning en het onvoldoende waarschuwen voor de risico\u2019s van een ouderdomsclausule in het koopcontract. 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\n\u201cDem K\u00e4ufer ist bekannt, dass die verkaufte Immobilie aus dem Jahr 1985 stammt. Aufgrund des Alters der Immobilie kann der K\u00e4ufer nicht erwarten, dass die Immobilie (z.B. technische Installationen) dem heutigen Standard entspricht. Abweichend von Artikel 6.3 dieser Vertrag und Artikel 7:17 Abs\u00e4tze 1 und 2 des B\u00fcrgerlichen Gesetzbuches gehen das vollst\u00e4ndige oder teilweise Fehlen einer oder mehrerer Eigenschaften der Immobilie f\u00fcr den normalen und besonderen Gebrauch sowie jede andere Nichterf\u00fcllung des Vertrages zu Lasten und auf Risiko des K\u00e4ufers.<\/em>\"<\/p>\n
\nDer K\u00e4ufer begr\u00fcndete seine Forderung damit, dass der Kaufmakler seinen Verpflichtungen aus dem Maklervertrag nicht nachgekommen sei. Nach Ansicht des K\u00e4ufers hatte der Kaufmakler bei der Beratung zum Kauf der Immobilie nicht die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns walten lassen. So wurde dem K\u00e4ufer f\u00e4lschlicherweise nicht geraten, vor dem Kauf eine bautechnische Pr\u00fcfung durchf\u00fchren zu lassen, die K\u00e4uferin hat es vers\u00e4umt, das Haus selbst zu besichtigen und sie hat den K\u00e4ufer nicht ausreichend vor den Risiken der Alterungsklausel im Kaufvertrag gewarnt. H\u00e4tte die Maklerin ihre Sorgfaltspflicht nicht verletzt, h\u00e4tte die K\u00e4uferin ein niedrigeres Angebot f\u00fcr das Haus abgegeben, weil sie bei dem von ihr angebotenen Kaufpreis nicht das Budget hatte, Arbeiten im Haus durchzuf\u00fchren oder durchf\u00fchren zu lassen.<\/p>\n
\nIm Hinblick auf die unterlassene Besichtigung des Hauses und die unzureichende Warnung vor den Risiken der Alterungsklausel sah das Amtsgericht eine Verletzung der Sorgfaltspflicht. Als Auftragnehmer h\u00e4tte ZekerWonen die Sorgfalt eines guten Auftragnehmers ber\u00fccksichtigen m\u00fcssen. Dies bedeutet, dass ZekerWonen so handeln musste, wie es von einem vern\u00fcnftig kompetenten und vern\u00fcnftig handelnden Fachmann unter \u00e4hnlichen Umst\u00e4nden erwartet werden kann. Was hier gemeint ist, h\u00e4ngt von den Umst\u00e4nden des Falles ab, einschlie\u00dflich der Art und des Inhalts des Auftrags, der Stellung des Auftragnehmers und der Art und Schwere der betroffenen Interessen. Die Sorgfaltspflicht wird durch die Allgemeinen Verbraucherbedingungen f\u00fcr Immobilien, die f\u00fcr die Arbeit von ZekerWonen gelten, und die Brosch\u00fcre, in der sie ihre Dienstleistungen beschreibt, weiter definiert.<\/p>\n
\nAls n\u00e4chstes pr\u00fcfte das Amtsgericht, ob dem K\u00e4ufer durch die Verletzung der Sorgfaltspflicht ein Schaden entstanden war. Bei der Ermittlung des Schadens wird davon ausgegangen, dass der K\u00e4ufer m\u00f6glichst in die Lage versetzt werden soll, in der er sich befinden w\u00fcrde, wenn ZekerWonen seine Sorgfaltspflicht nicht verletzt h\u00e4tte. Zu diesem Zweck muss ein Vergleich zwischen der Situation, wie sie tats\u00e4chlich eingetreten ist - in der der Immobilienmakler das Haus nicht besichtigt und nicht speziell nach der Alterungsklausel gefragt hat - und der hypothetischen Situation, dass der Immobilienmakler dies getan h\u00e4tte, vorgenommen werden.<\/p>\n
\nDas Landgericht hielt es f\u00fcr hinreichend plausibel, dass eine eigene Besichtigung durch den Makler einen Einfluss auf den Kaufpreis der Immobilie gehabt h\u00e4tte und dass ein Schaden des K\u00e4ufers hinreichend festgestellt worden sei. Nach Ansicht des Amtsgerichts war es unm\u00f6glich, genau zu bestimmen, wie hoch der Preisnachlass gewesen w\u00e4re. Da sich der K\u00e4ufer in einer Situation befunden hatte, in der er von seinem fr\u00fcheren, bereits akzeptierten Angebot zur\u00fcckverhandeln musste, war zu erwarten, dass die Auswirkungen auf den Preis relativ begrenzt sein w\u00fcrden. In diesem Zusammenhang hielt es das Amtsgericht f\u00fcr unwahrscheinlich, dass die Kosten, die \u00fcber einen Zeitraum von f\u00fcnf Jahren anfallen w\u00fcrden, von den Verk\u00e4ufern vom Preis abgezogen worden w\u00e4ren. Unter Ber\u00fccksichtigung der Bandbreite f\u00fcr sofort notwendige Kosten von 3.250 \u20ac bis 4.950 \u20ac im Architektengutachten sprach das Amtsgericht dem K\u00e4ufer 3.250 \u20ac Schadensersatz zu.<\/p>\n