Das Unterhaus hat kürzlich das Gesetz über befristete Mietverträge verabschiedet. Um den Mietern mehr Sicherheit zu geben, wird der unbefristete Mietvertrag wieder zur Regel. Ab 2024 wird der Abschluss von befristeten Mietverträgen, die automatisch enden, grundsätzlich nicht mehr möglich sein. Für eine begrenzte Anzahl von Fällen wurde eine Ausnahme gemacht.
Aktuelle Situation
Im Jahr 2016 ist das Mietrechtsüberleitungsgesetz in Kraft getreten. Eine der Änderungen war die Einführung von Zeitmietverträgen mit einer Laufzeit von bis zu zwei Jahren für selbständigen Wohnraum und bis zu fünf Jahren für nicht selbständigen Wohnraum. Der Mieter hat in diesem Zusammenhang keinen Anspruch auf Mietschutz. Diese Verträge enden von Rechts wegen, wenn der Vermieter dem Mieter innerhalb der vorgeschriebenen Frist mitteilt, dass das Mietverhältnis endet. Eine Kündigung oder ein Gerichtsverfahren ist nicht erforderlich. Mit dem neuen Gesetz wird diese Möglichkeit abgeschafft.
Inkrafttreten
Wenn das Gesetz im Jahr 2024 in Kraft tritt, gilt es unmittelbar für alle ab diesem Zeitpunkt abgeschlossenen Mietverträge. Für Mietverträge, die vor Inkrafttreten des Gesetzes abgeschlossen wurden, gelten weiterhin die derzeitigen Rechtsvorschriften. Befristete Mietverträge sind dann jedoch bei späteren Mietverträgen nicht mehr möglich. Die befristeten Verträge sterben damit auf natürliche Weise aus.
Die neuen Regeln werden zwingendes Recht sein, so dass ein Abweichen von ihnen durch Vermieter und Mieter nicht möglich sein wird.
Ausnahmen
Die Einführung des neuen Gesetzes bedeutet eine weitreichende Einschränkung der Möglichkeiten des Vermieters, Wohnraum nach der vereinbarten Laufzeit zu räumen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann dennoch ein befristeter Vertrag vereinbart werden, der mit der rechtzeitigen Kündigung durch den Vermieter von Rechts wegen endet:
1. Zusammenleben
Für Partner, die zusammenleben, wird ein neuer Kündigungsgrund eingeführt. Wer sich noch nicht traut, zu verkaufen, kann die Immobilie vorübergehend vermieten. Wenn das Zusammenleben scheitert, kann der dringende Eigenbedarf geltend gemacht werden, und wenn das Zusammenleben erfolgreich ist, kann das Mietverhältnis gekündigt werden, um die Immobilie mietfrei zu verkaufen. Dieser Kündigungsgrund muss ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen werden. Voraussetzung ist, dass der Vermieter seit mindestens zwei Jahren Eigentümer der Immobilie ist. Außerdem muss der Vermieter heiraten oder eine eingetragene Partnerschaft eingehen, und dieser Kündigungsgrund kann einmal, spätestens aber zwei Jahre nach Inkrafttreten des Mietvertrags, geltend gemacht werden.
2. Familie
Der Mietvertrag kann vorsehen, dass das Mietverhältnis beendet wird, wenn die Wohnung nach einer bestimmten Zeit für einen Blutsverwandten oder einen Ehepartner ersten Grades benötigt wird. Auch dies muss im Voraus vereinbart werden, und die Kündigung muss vom Gericht angeordnet werden. Der Richter wird prüfen, ob das Interesse des Blutsverwandten das Interesse des Mieters überwiegt.
3. Von der AMVB zu benennende Kategorien
Dazu gehören (ausländische) Mieter, die vorübergehend in einer anderen Gemeinde arbeiten oder studieren; Mieter, die ihre Wohnung aufgrund von Abriss- oder Renovierungsarbeiten verlassen müssen und eine vorübergehende Unterkunft benötigen; Mieter aus dem sozialen Bereich, die in einer sozialen Notlage eine vorübergehende Unterkunft benötigen, oder Mieter mit einem Mietvertrag der zweiten oder letzten Chance.
Die derzeitigen Rechtsvorschriften, die befristete Verträge für bestimmte Wohnungstypen und Zielgruppen (z. B. Studenten, junge Menschen) zulassen, bleiben ebenso bestehen wie die Diplomacy-Klausel für Personen, die vorübergehend im Ausland studieren oder arbeiten werden.
Befristete Verträge sind auch weiterhin möglich für Immobilien, die nur vorübergehend vermietet werden sollen, wie z. B. Ferienhäuser und Immobilien, die nach dem Leerstandsgesetz vermietet werden.
Schlussfolgerung
Es wird sich zeigen, ob sich die neuen Rechtsvorschriften positiv auswirken werden. Obwohl der Gesetzentwurf darauf abzielt, die Position der Mieter zu stärken, stellt sich die Frage, ob die Zahl der verfügbaren Immobilien abnehmen wird. Viele Vermieter werden versucht sein, ihre Immobilie vom Markt zu nehmen, um zu vermeiden, dass sie nicht rechtzeitig geräumt wird, wenn beispielsweise geplant ist, die Immobilie kurzfristig zu verkaufen oder umzugestalten.
Nachdem das Unterhaus dem Vorschlag zugestimmt hat, muss das Oberhaus ihn noch prüfen.
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