Das Bundesgerichtshof Den Haag wurde kürzlich mit einem Fall befasst, in dem es um die Frage ging, ob ein Immobilienmakler seinen Verpflichtungen aus einem mit einem Vermieter geschlossenen Vermittlungs- und Verwaltungsvertrag nicht nachgekommen war. Das Amtsgericht befand, dass der Immobilienmakler seine Pflichten nicht erfüllt hatte, und löste den Vertrag auf. Stimmt das Bundesgerichtshof dem Amtsgericht zu?
Der Sachverhalt
Ein Vermieter hatte mit einem Immobilienmakler einen Vermittlungs- und Verwaltungsvertrag geschlossen. Dieser Vertrag sah unter anderem vor, dass der Immobilienmakler gegen Entgelt die Vermittlung eines Mieters für eine im Eigentum des Vermieters stehende Immobilie übernimmt und auch die Verwaltung der Immobilie gegen Entgelt durchführt. In der schriftlichen Vereinbarung wurden insbesondere die Einziehung und Verwaltung der Mietzahlungen, die Feststellung und Überwachung etwaiger Zahlungsrückstände, die Einleitung rechtlicher Schritte gegen die Mieter in Absprache mit dem Vermieter, falls erforderlich, und die Erledigung des gesamten für die Verwaltung erforderlichen Schriftverkehrs genannt.
Der Makler fand in der Folge Mieter, die das Objekt vom 19. September 2019 bis zum 30. September 2020 zu einer Anfangsmiete von 1.295 Euro pro Monat anmieteten. Der Vermieter zahlte dem Makler 1.152,53 € für die Vermittlung und 319,17 € für die Verwaltung.
Der Mietvertrag endete am 30. September 2020. Zu diesem Zeitpunkt hatten die Mieter Mietrückstände in Höhe von 9 250 €. Auf Antrag des Vermieters wurden die Mieter mit Versäumnisurteil vom 11. März 2021 zur Zahlung des genannten Betrags und der Prozesskosten verurteilt. Die Mieter hatten keinen bekannten Wohnsitz oder Aufenthaltsort innerhalb oder außerhalb der Niederlande, und der Vermieter war nicht in der Lage, die rückständigen Mieten einzutreiben.
Verfahren vor dem Amtsgericht
Der Vermieter leitete daraufhin ein Verfahren vor dem Amtsgericht gegen den Immobilienmakler ein, weil er der Ansicht war, dass dieser seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachgekommen war. Er verlangte von dem Makler u. a. die Zahlung von Verwaltungs- und Vermittlungskosten, die Kosten des Mahnverfahrens gegen die Mieter und die Zahlung der rückständigen Mieten.
Das Amtsgericht entschied, dass der Makler bei der Auswahl der Mieter (Vermittlung) seine Sorgfaltspflicht gegenüber dem Vermieter nicht erfüllt hatte. Dies galt auch für die finanzielle Überwachung (Verwaltung). Der Vertrag mit dem Makler wurde aufgelöst und nur ein kleiner Teil der Forderung des Vermieters zugesprochen. Das Amtsgericht sah keinen Grund für eine Entschädigung (als Schadensersatz) für die nicht gezahlte Miete, da der Vermieter bereits einen Titel hatte, um die Miete von den Mietern einzuziehen. Daran änderte auch die unsubstantiierte Behauptung des Vermieters nichts, dass es keine Chance gebe, die Miete einzutreiben. Der Vermieter war damit nicht zufrieden und legte Berufung ein.
Urteil des Berufungsgerichts
Gemäß Abschnitt 7:401 des DCC muss der Immobilienmakler bei seiner Tätigkeit die Sorgfalt eines guten Unternehmers walten lassen. Das Kriterium ist hier, ob der Immobilienmakler so gehandelt hat, wie es ein angemessen kompetenter und vernünftig handelnder Fachmann unter den gegebenen Umständen tun würde. Nach Ansicht des Gerichts war der Makler dieser Sorgfaltspflicht nicht nachgekommen.
Das Wesen der Arbeit des Maklers besteht darin, dass er im Voraus beurteilt, ob die potenziellen Mieter die Miete (weiterhin) pünktlich und vollständig zahlen können. Dies ist in gewisser Weise eine Einschätzung. Von einem professionellen Vermittler, der überdies bekannt gibt, dass er eine "gründliche Prüfung" vornimmt und dass die überprüften Informationen ein positives Bild ergeben, kann erwartet werden, dass er diese Einschätzung auf einer soliden, überprüfbaren Grundlage vornimmt. Daran hat es gefehlt.
Es war klar, dass ein Mieter über keinen (festen) Arbeitsplatz verfügte, auf den er zurückgreifen konnte, und dass er erst kurz vor Abschluss des Mietvertrags seine Tätigkeit als Selbständiger aufgenommen hatte. Nach dem Auszug aus der Handelskammer handelte es sich bei den Arbeiten dieses Mieters um Maurer- und Fugenarbeiten, für die er den eher bescheidenen Betrag von 20 € pro Stunde ausgehandelt hatte. Der andere Mieter hatte zu diesem Zeitpunkt weder eine Arbeit noch ein Einkommen. Die Unterlagen des Mieters (Überprüfung) bezogen sich nur auf einen kurzen Zeitraum (5 Wochen), in dem die Abrechnung sehr unterschiedlich ausfiel und zwischen 136,50 € und 760,50 € pro Woche lag. Außerdem gab es keine Belege dafür, dass die vorgelegten Rechnungen tatsächlich bezahlt worden waren.
All dies bildete eine äußerst wackelige Grundlage für die Verpflichtung zur Zahlung der (hohen) Miete von fast 1.300 € pro Monat. Auf jeden Fall gab es keine Belege für ein tatsächliches Einkommen (und auch kein Arbeitsverhältnis, das Gewissheit bringen könnte). Der Umstand, dass bestimmte Informationen nicht überprüfbar gewesen wären, entbindet den Makler nicht von der Verpflichtung, "harte Fakten" zu sammeln, auf die er seine berechtigte Erwartung stützen kann, dass die Miete jedes Mal in voller Höhe gezahlt wird. Wenn eine solche Überprüfung nicht möglich ist, sollte ein solcher Mieter nicht unter Vertrag genommen werden, es sei denn, der Makler hat deutlich auf die Risiken hingewiesen, was hier nicht der Fall war.
Darüber hinaus stellte das Gericht fest, dass der Makler auch seine Verwaltungspflichten verletzt hatte. Es wurde festgestellt, dass die Mieter von Beginn des Mietverhältnisses an mit der Zahlung der Miete im Verzug waren und dass bereits im Dezember 2019 ein Mietrückstand bestand. Dies hatte sich im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses nur noch verschlimmert. Erst im Januar 2020 sei die Miete wieder in voller Höhe gezahlt worden, wodurch der Mietrückstand für Dezember 2019 jedoch nicht ausgeglichen worden sei. Der Makler habe damals nicht rechtzeitig und angemessen reagiert, unter anderem durch Mahnungen an die falsche Adresse. Der Makler hatte auch nie (selbst auf Drängen des Vermieters) versucht, die Mieter zum vorzeitigen Auszug zu bewegen. Nach Ansicht des Gerichts hatte der Makler seine Verwaltungsaufgaben unzureichend professionell und unangemessen wahrgenommen.
Auflösung und Schadensersatz
Die Auflösung des Makler- und Verwaltungsvertrags war daher angemessen.
Bei der Auflösung des Vertrags muss gemäß Artikel 6:271 des Bürgerlichen Gesetzbuchs die bereits erhaltene Leistung im Gegenzug rückgängig gemacht werden.
Die Art der Leistung des Vermieters, nämlich die Zahlung von 1.152,53 € (Vermittlungskosten) und 329,17 € (Verwaltungskosten), konnte problemlos rückgängig gemacht werden. Anders verhielt es sich mit den Verwaltungs- und Vermittlungsleistungen des Immobilienmaklers. Diese Leistungen konnten nicht rückgängig gemacht werden. Nach dem Gesetz musste der Vermieter stattdessen eine Gebühr in Höhe des Wertes der vom Makler erbrachten Leistung zum Zeitpunkt des Empfangs entrichten.
Das Gericht bewertete die vom Makler erbrachte Maklerleistung mit Null. Sie lag weit unter dem Wert und verursachte dem Vermieter vor allem Unannehmlichkeiten. Der Makler wurde verurteilt, die Vermittlungsgebühren in voller Höhe zurückzuzahlen. Der Verwaltung wurde vom Gericht ein Betrag von 79,17 € zugesprochen.
Das Bundesgerichtshof entschied ferner, dass der Vermieter grundsätzlich Anspruch auf Schadensersatz für die Vertragsverletzung des Maklers hat. Denn durch das Handeln des Maklers war der Mietvertrag mit wenig solventen Mietern abgeschlossen worden, woraufhin der Makler auch nicht ausreichend aufpasste, als die Mieter schnell erhebliche Zahlungsrückstände aufbauten. Der Umstand, dass der Vermieter ein Schuld-(Versäumnis-)Urteil gegen die Mieter erwirkte, entband den Makler nicht von seiner Schadensersatzpflicht aus diesem Grund. In jedem Fall waren die Mieter verpflichtet, dem Vermieter den gesamten Mietrückstand zu ersetzen. Dies galt nicht für den Immobilienmakler. Denn selbst wenn der Makler seine Arbeit ordnungsgemäß gemacht hätte, wäre es möglich gewesen, dass irgendwann (aus einem ganz anderen Grund) etwas mit den Mietzahlungen schief gegangen wäre. Denn auch bei sorgfältiger Auswahl der neuen Mieter gibt es keine Sicherheit, dass die Miete immer vollständig gezahlt wird. Kurzum, das Ausmaß des dem Vermieter zuzurechnenden Schadens konnte nicht genau bestimmt werden und wurde vom Gericht geschätzt. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles schätzte das Bundesgerichtshof den Schaden auf 5.000 €.
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