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30 Jun 2023 Fortsetzung des Mietvertrags durch einen Mitbewohner nach dem Tod des Mieters

Im vergangenen Monat entschied der Oberste Gerichtshof in einer Angelegenheit, in der ein Mitbewohner die Fortsetzung des Mietvertrags nach dem Tod des Mieters beantragte. Der Vermieter war der Ansicht, dass der Mitbewohner keine ausreichende Garantie für die ordnungsgemäße Erfüllung des Mietvertrags gegeben hatte. Nach Ansicht des Mitbewohners sollte die Darlegungs- und Beweislast für die Bereitstellung einer unzureichenden Sicherheit beim Vermieter liegen.

Der Sachverhalt

Mit Wirkung vom 1. Juli 1985 hatte der Rechtsvorgänger des Vermieters einen Mietvertrag mit den Eltern des Zusammenlebenden abgeschlossen. Im Jahr 2004 wurde der Vermieter Eigentümer der Immobilie und setzte den Mietvertrag mit den Eltern fort.

Der Lebensgefährte meldete sich im Dezember 2011 unter der Adresse der Immobilie an. Gemeinsam mit seinem Vater pflegte er seine Mutter als Betreuer. Im Jahr 2012 verstarb die Mutter. Anschließend pflegte er informell seinen Vater, der im September 2019 verstarb. Im Oktober 2019 forderte der Verwalter des Vermieters die Erben auf, die Immobilie aufzugeben. Der Lebensgefährte teilte daraufhin mit, dass er sich nach einem Herzstillstand zur Rehabilitation in der Wohnung aufhalte und fragte, ob er die Wohnung später übergeben könne. Der Verwalter antwortete, es sei eine Überraschung, dass der Lebensgefährte in der Wohnung wohne, und er dürfe aus Höflichkeit bis zum 1. November 2020 in der Wohnung bleiben.

Der Lebensgefährte beantragte daraufhin gemäß Artikel 7:268 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Wohnung zu gestatten. In der Widerklage forderte der Vermieter die Räumung der Wohnung.

Urteil des Amtsgerichts und des Berufungsgerichts

Das Amtsgericht wies die Klage des Mitbewohners ab und verurteilte ihn, die Wohnung innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils zu räumen.

Das Berufungsgericht bestätigte daraufhin das Urteil des Amtsgerichts.

Nach Ansicht des Berufungserichts setzte die Gewährung des Anspruchs des Lebensgefährten zumindest voraus, dass er seinen Hauptwohnsitz in der Wohnung hatte und dass er und sein verstorbener Vater einen ständigen gemeinsamen Haushalt führten. Die Klage sei u. a. abzuweisen, wenn der Lebensgefährte nicht glaubhaft mache, dass er diese Voraussetzungen erfülle oder in finanzieller Hinsicht keine ausreichende Gewähr für die ordnungsgemäße Zahlung der Miete biete.

Selbst wenn man davon ausginge, dass der Lebensgefährte seinen Hauptwohnsitz in dem Haus hatte (hat), könnte seine Klage nach Ansicht des Berufungsgerichts keinen Erfolg haben. Der Behauptung des Vermieters, der Lebensgefährte biete keine hinreichende Gewähr für die ordnungsgemäße Erfüllung der Mietzahlungen, hielt der Lebensgefährte entgegen, dass keine Mietrückstände bestünden, er eine erhebliche Erbschaft erhalten habe und sein Bruder für die monatlichen Mietzahlungen bürgen könne, während eine Vorauszahlung für einen längeren Zeitraum zugesagt worden sei, wofür er den Nachweis erbracht habe. Der Vermieter hat nicht bestritten, dass kein Mietrückstand bestand. Dieser Umstand allein reiche jedoch nicht aus, um anzunehmen, dass der Lebensgefährte in finanzieller Hinsicht eine ausreichende Gewähr für die ordnungsgemäße Zahlung der Miete biete. Dies gelte umso mehr, als das gesamte monatliche Einkommen des Mitbewohners nur aus einer Altersrente bestehe. Seine Behauptungen, er habe eine erhebliche Erbschaft erhalten und sein Bruder könne für die monatlichen Mietraten bürgen, während die Vorauszahlung für einen längeren Zeitraum zugesagt worden sei, waren trotz der eindeutigen Hinweise, die das Amtsgericht in diesem Punkt bereits gegeben hatte, z.B. durch schriftliche Erklärungen des Notars und seines Bruders, in keiner Weise konkretisiert worden. Damit hatte der Mitbewohner die Behauptung des Vermieters, er habe keine ausreichende Gewähr für die ordnungsgemäße Erfüllung des Mietverhältnisses geboten, nicht hinreichend substantiiert. Sein Beweisangebot zu diesem Punkt wurde daher abgelehnt. Seine Klage auf Fortführung des Mietverhältnisses wurde daher abgewiesen.

Urteil des Obersten Gerichtshofs

Vor dem Obersten Gerichtshof rügte der Mitbewohner, dass das Berufungsgericht einen Rechtsfehler in Bezug auf die Beweislast und die Vermutungspflicht in Bezug auf die Stellung einer unzureichenden Sicherheit begangen habe. Die Darlegungs- und Beweislast für diesen Punkt liege beim Vermieter.

Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs entbehrt diese Rüge einer sachlichen Grundlage. Das Berufungsgericht hatte entschieden, dass der Mitbewohner die Behauptung des Vermieters, er habe keine ausreichende Sicherheit für die ordnungsgemäße Erfüllung des Mietverhältnisses geleistet, nicht hinreichend substantiiert dargelegt habe. So sei das Berufungsgericht nicht davon ausgegangen, dass derjenige, der das Mietverhältnis im Falle des Todes des Mieters fortsetzen wolle, darlegen und gegebenenfalls beweisen müsse, dass er eine ausreichende Gewähr für die ordnungsgemäße Erfüllung des Mietverhältnisses geleistet habe.

Der Vollständigkeit halber hat der Oberste Gerichtshof Folgendes berücksichtigt: "Nach dem Tod des Mieters kann die Person, die in der Wohnung ihren Hauptwohnsitz hat und mit dem Mieter einen ständigen gemeinsamen Haushalt geführt hat, die Feststellung verlangen, dass er das Mietverhältnis fortsetzt (Abschnitt 7:268(2) des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Das Gericht weist diesen Anspruch in jedem Fall zurück, wenn der Kläger in finanzieller Hinsicht keine ausreichende Gewähr für die ordnungsgemäße Durchführung des Mietverhältnisses bietet (Abschnitt 7:268 Absatz 3 einleitende Worte und unter b des Bürgerlichen Gesetzbuchs). Unter anderem aufgrund der Entstehungsgeschichte von Art. 7:268 DCC, die in den Schlussanträgen des Generalanwalts unter 2.11-2.18 wiedergegeben ist, ist davon auszugehen, dass die Darlegungs- und Beweislast für den Umstand, dass der Kläger in finanzieller Hinsicht keine hinreichende Gewähr für die ordnungsgemäße Erfüllung der Miete bietet, beim Vermieter liegt. Da die Feststellung, ob der Kläger eine unzureichende Sicherheit leistet, die Kenntnis der finanziellen Verhältnisse des Klägers voraussetzt und die diesbezüglichen Angaben in seinen Bereich fallen, kann vom Kläger in der Regel verlangt werden, dass er hinreichend konkrete Angaben, insbesondere zu seinem Einkommen oder Vermögen, macht, um seine Bestreitung der Behauptung des Vermieters, er leiste keine ausreichende Sicherheit, zu rechtfertigen."

Damit der Mitbewohner die Behauptung des Vermieters hinreichend begründet bestreiten kann, muss er also ausreichend konkrete Daten vorlegen. Die Kassationsbeschwerde wurde zurückgewiesen, und der Mitbewohner musste das Haus innerhalb eines Monats nach Zustellung des Urteils räumen.

Haben Sie Fragen zu Ihrer Situation als Mitbewohner oder möchten Sie sich zu einem Mietvertrag beraten lassen? Dann nehmen Sie bitte unverbindlich Kontakt mit einem unserer Anwälte auf. Wir helfen Ihnen gerne weiter.

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