Ab dem 1. Mai 2021 wurde das Gesetz zur Begrenzung von Mieterhöhungen bei liberalisierten Mietverträgen eingeführt. Dieses Gesetz schützt Mieter von Wohnungen im freien Sektor vor hohen jährlichen Mieterhöhungen, indem es die jährlichen Mieterhöhungen kappt. Da dieses Gesetz am 1. Mai 2024 ausläuft und die Notwendigkeit einer Kappung weiterhin besteht, wurde am 4. Mai dieses Jahres ein Vorschlag zur Verlängerung dieses Gesetzes vorgelegt.
Derzeitiges Gesetz
Das Gesetz zur Begrenzung von Mieterhöhungen bei liberalisierten Mietverträgen wurde im Jahr 2021 für einen Zeitraum von 3 Jahren eingeführt, um den Anstieg der Mieten im freien Sektor zu begrenzen. Die jährliche Mieterhöhung ist auf ein Maximum begrenzt: Inflation + 1 % oder der Durchschnitt der GAV-Lohnindexzahlen + 1 %. Es ist derjenige Wert zu wählen, der die geringste Erhöhung bewirkt.
Ab dem 1. Januar 2024 beträgt die maximale Mietzinserhöhung 5,5 %: die Inflationsrate von 4,5 % + 1 %. Die Höchstmieterhöhung gilt sowohl für bestehende als auch für neue Verträge. Solange das Gesetz in Kraft ist, muss der Höchstbetrag also auch auf bestehende Verträge angewendet werden, selbst wenn etwas anderes vereinbart wurde.
Situation vor dem 1. Mai 2021
Vor Mai 2021 gab es keine Obergrenze für die jährlichen Erhöhungen im freien Sektor. Aufgrund des Fehlens dieser Obergrenze und der Knappheit auf dem Wohnungsmarkt waren die Mieter mit starken Mieterhöhungen konfrontiert. Ohne eine Verlängerung des Gesetzes werden die Mietverträge im freien Sektor nach dem 1. Mai 2024 nicht mehr vor übermäßigen Mieterhöhungen geschützt sein. Da die Evaluierung des Gesetzes ergeben hat, dass die Notwendigkeit einer Kappungsgrenze für die zulässige jährliche Mieterhöhung nach wie vor besteht und die Regierung den Mietern im freien Sektor mehr Sicherheit hinsichtlich ihrer Wohnkosten und ihrer Bezahlbarkeit für einen längeren Zeitraum geben möchte, wurde der Gesetzentwurf zur Verlängerung der Kappungsgrenze vorbereitet. Neben dem Gesetzentwurf zur Verlängerung der Kappungsgrenze für jährliche Erhöhungen wird derzeit auch das Gesetz über erschwingliche Mieten im Unterhaus erörtert. Dieses Gesetz stellt sicher, dass Vermieter eine Miete verlangen, die der Qualität der Immobilie angemessen ist. Ein größerer Teil des Mietmarktes wird dann eine Höchstmiete erhalten. Das Gesetz über erschwingliche Mieten soll am 1. Juli 2024 in Kraft treten.
Gesetzentwurf
Der Vorschlag sieht vor, die jährliche Höchstmieterhöhung im freien Sektor für weitere drei Jahre anzuwenden. Die Verlängerung würde dann am 1. Mai 2024 in Kraft treten und bis zum 1. Mai 2027 gelten.
Zudem ist vorgesehen, die maximal zulässige Mieterhöhung auf die durchschnittliche GAV-Lohnentwicklung plus 1% festzulegen. Die Bindung an die Teuerung entfällt dann.
Vorgeschlagen wird auch, die Verjährungsfrist für die jährlichen Mietzinserhöhungen bei allen Mietverträgen über Wohneigentum auf ein Jahr zu begrenzen. Gemäss Artikel 3:308 des Zivilgesetzbuches kann der Vermieter die (nicht eingezogene) Mietzinserhöhung noch bis zu fünf Jahre nach dem Datum der Mietzinserhöhung geltend machen. In der Praxis führt dies zu unerwünschten Situationen. Der vorliegende Gesetzentwurf soll auch dafür eine Lösung bieten. Er schränkt damit die Rechte der Vermieter weiter ein.
Schlussfolgerung
Es bleibt also abzuwarten, ob der Gesetzentwurf angenommen wird oder ob ab dem 1. Mai 2024 keine prozentuale Kappung mehr gilt.
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