Versteckte Mängel

Das Berufungsgericht in Amsterdam hat kürzlich entschieden, dass unter bestimmten Umständen auch der Verkäufer einer Wohnung eine Nachforschungspflicht hat. Für Investoren, die eine größere Renovierung durchführen und die Immobilie als renoviert bewerben, hat das Berufungsgericht die Latte höher gelegt. Sie müssen entweder während der Renovierung angemessene Nachforschungen anstellen oder die Käufer darüber informieren, dass sie dies nicht getan haben.

In diesem Fall handelte es sich bei den Verkäufern des Hauses um Investoren, die das Haus renoviert hatten, um es anschließend zu verkaufen. Sie hatten die Wohnung als "komplett renovierte Wohnung" beworben. Zum Objekt gehörte ein neu verlegter Parkettboden.

Nach dem Verkauf stellte sich heraus, dass der Parkettboden stark beschädigt und aufgrund eines Feuchtigkeitsproblems im Kriechkeller unbrauchbar war.

Wenn Sie ein Haus kaufen, können Sie erwarten, dass es die für die normale Nutzung erforderlichen Eigenschaften aufweist. Ist dies nicht der Fall, handelt es sich um eine Nichtkonformität. Bei der Beantwortung der Frage, ob sich der Käufer darauf berufen kann und den Verkäufer schadensersatzpflichtig machen kann, spielen die Untersuchungspflicht des Käufers und die Informationspflicht des Verkäufers eine wichtige Rolle.

Die Untersuchungspflicht bedeutet, dass der Käufer nur Eigenschaften erwarten darf, an deren Vorhandensein er nicht zu zweifeln braucht. Wenn es Anzeichen gibt, die Anlass zu Zweifeln geben, muss er nachforschen. Zum Beispiel, indem Sie eine bauliche Prüfung durchführen lassen.

Andererseits ist der Verkäufer verpflichtet, den Käufer zu informieren, wenn er weiß, dass die gekaufte Immobilie für die vom Käufer beabsichtigte Nutzung nicht geeignet ist. Die Informationspflicht des Verkäufers überwiegt die Untersuchungspflicht des Käufers. Verletzt der Verkäufer seine Informationspflicht, kann er sich nicht darauf berufen, dass der Käufer nicht genügend Nachforschungen angestellt hat

In diesem Fall hieß es in Artikel 2 des Kaufvertrags, dass die Verkäufer das Haus nur als Investition genutzt haben.

Darüber hinaus enthielt Artikel 3 des Kaufvertrags die folgende Bestimmung bezüglich der Informations- und Untersuchungspflicht:

Der Verkäufer gewährleistet, dass er dem Käufer alle Informationen zur Verfügung gestellt hat, die dem Käufer hätten zur Verfügung gestellt werden müssen, mit der Maßgabe, dass der Verkäufer keine Informationen über Tatsachen zu geben braucht, die dem Käufer bekannt sind oder die dem Käufer aufgrund eigener Ermittlungen hätten bekannt sein können, soweit von dem Käufer erwartet werden kann, dass er solche Ermittlungen in Übereinstimmung mit der allgemein anerkannten Praxis durchführt."

Die Verkäufer verteidigten sich hauptsächlich mit dem Argument, dass sie von dem Mangel nichts gewusst hätten und die Käufer ihrer Untersuchungspflicht nicht nachgekommen seien. Die Käufer hatten kein architektonisches Gutachten erstellen lassen.

Das Berufungsgericht entschied, dass die Verkäufer für den von den Käufern erlittenen Schaden haften. Nach Ansicht des Berufungsgerichts war es wichtig, dass die Verkäufer die Immobilie als "komplett renoviert" beworben hatten. Käufer einer renovierten Wohnung, in der bauliche Maßnahmen durchgeführt wurden und in der ein neuer Parkettboden verlegt wurde, müssen nicht damit rechnen, dass der Kriechkeller so feucht ist, dass der Parkettboden innerhalb weniger Monate unbrauchbar wird. Die Käufer durften erwarten, dass die Verkäufer vor der Verlegung eines neuen Parkettbodens in einem grundlegend renovierten Haus eine Untersuchung über den Zustand des Fußbodens und des Kriechkellers durchführen lassen. Unter diesen Umständen, so das Berufungsgericht, hatten die Käufer keine Verpflichtung zur Nachforschung. Diese Verpflichtung lag bei den Verkäufern, auch weil von ihnen als Investoren eine gewisse Professionalität erwartet werden konnte. Indem sie diese Untersuchung nicht durchführten und die Käufer nicht darüber informierten, hatten die Verkäufer ihre Informationspflicht nach Artikel 3 verletzt.

Obwohl von Verkäufern normalerweise nicht erwartet werden kann, dass sie mögliche Mängel untersuchen, sollten Investoren, die renovierte Häuser verkaufen, angesichts dieses Urteils aufpassen!

Wenn Sie Fragen haben oder Hilfe benötigen, weil Sie versteckte Mängel entdeckt haben und den Verkäufer haftbar machen wollen oder weil der Käufer Sie als Verkäufer haftbar gemacht hat, können Sie sich gerne unverbindlich an einen unserer Anwälte wenden. Wir helfen Ihnen gerne weiter.

SPEE advocaten & mediation Maastricht