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14 Jul 2023 Erläuterung der Beweisvermutung in Artikel 7:218 des Bürgerlichen Gesetzbuchs bei Schäden an der Mietsache

Der Oberste Gerichtshof hat kürzlich die Beweisvermutung des Art. 7:218 (2) des Bürgerlichen Gesetzbuchs näher erläutert: Die Beweisvermutung gilt sowohl für das Vorliegen eines Mangels als auch für den Kausalzusammenhang zwischen diesem Mangel und dem verursachten Schaden. Was stand hier auf dem Spiel?

Fakten

An einer vermieteten Wohnung im Obergeschoss und der darunter liegenden Wohnung der Vermieter war ein erheblicher Schaden entstanden, weil aus einem Wasserhahn der Zentralheizung im Dachgeschoss über längere Zeit Wasser geflossen war. Der permanente Wasserdruck führte dazu, dass sich der Füllschlauch der Zentralheizung von der Wasserleitung löste. Das Mietobjekt und die Wohnung im Erdgeschoss wurden überflutet, so dass die Wohnung vorübergehend für unbewohnbar erklärt wurde. Die Vermieter behaupteten, die Mieter hätten beim Reparieren einer kleinen Undichtigkeit am Anschluss des Füllschlauchs an das Ablass- und Füllventil der Wasserleitung den Wasserhahn geöffnet und nicht wieder geschlossen. Die Mieter argumentierten, sie hätten den Wasserhahn weder gesehen noch berührt, sondern nur den Ablass- und Füllhahn. Die Mieter gingen davon aus, dass der Wasserhahn bereits bei ihrem Einzug in das Mietobjekt geöffnet war und durch den an die Zentralheizungsanlage angeschlossenen Füllschlauch verdeckt wurde. Die Vermieter leiteten ein Verfahren ein und verlangten von den Mietern in diesem Verfahren Schadensersatz.

Urteil des Landerichts und Berufungsgericht

Das Landgericht gab den Klagen statt, das Berufungsgericht wies sie ab. Das Berufungsgericht entschied, dass die Vermieter die Beweislast für den Mangel (Aufdrehen und Nichtwiederverschließen des Wasserhahns) trugen und dass die Beweisvermutung des Artikels 7:218(2) des Bürgerlichen Gesetzbuchs nur den Kausalzusammenhang zwischen dem Mangel und dem Schaden betraf. Auf der Grundlage dieser Verteilung der Beweislast entschied das Berufungsgericht, dass die Vermieter nicht beweisen konnten, dass die Mieter den Wasserhahn aufgedreht und nicht wieder zugedreht hatten.

Abschnitt 7:218(2) des Bürgerlichen Gesetzbuchs

In der Kassationsinstanz geht es um die Frage, ob das Berufungsgericht von einer korrekten Auslegung von Artikel 7:218 (2) des Bürgerlichen Gesetzbuchs ausgegangen ist.

Artikel 7:218 BW besagt:

"(1) Der Mieter haftet für Schäden an der Mietsache, die durch eine ihm zuzurechnende Nichterfüllung einer Verpflichtung aus dem Mietvertrag verursacht werden.

2. Es wird davon ausgegangen, dass alle Schäden durch den Mieter verursacht wurden, mit Ausnahme von Brandschäden und - im Falle der Anmietung eines bebauten Grundstücks oder eines Teils davon - von Schäden an der Außenseite des Mietobjekts.

3. Unbeschadet des Artikels 224 Absatz 2 wird vermutet, dass der Mieter die Mietsache in unbeschädigtem Zustand erhalten hat."

Urteil des Obersten Gerichtshofs

Die Beweisvermutung des Artikels 7:218 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs betrifft Schäden am Mietobjekt, die während der Dauer des Mietverhältnisses entstanden sind. Aus der Gesetzgebungsgeschichte geht hervor, dass diese Bestimmung eine widerlegbare Vermutung dafür schafft, dass der Schaden am Mietobjekt durch einen Mangel des Mieters verursacht wurde. Es handelt sich um eine Beweisregel, die dadurch gerechtfertigt ist, dass der Mieter in der Regel viel besser als der Vermieter in der Lage ist, die Ursache für den Schaden an der Mietsache festzustellen. Dass Absatz 2 in diesem Sinne zu verstehen ist, ergibt sich auch aus dem konservativen Satz dieser Bestimmung. Im Zusammenhang mit den Ausnahmen für Brandschäden und Schäden an der Außenhaut eines bebauten Grundstücks wird in der Erläuterung auf die Schadensursache verwiesen. Dies bezieht sich nicht auf die Unklarheit darüber, ob ein Kausalzusammenhang zwischen einem (vom Vermieter nachgewiesenen) Versagen des Mieters und dem Schaden besteht. Es bezieht sich auf die Unklarheit, ob der Schaden auf ein Versäumnis des Mieters zurückgeführt werden kann.

Die Beweisvermutung gilt also sowohl für das Vorliegen eines Versäumnisses als auch für den Kausalzusammenhang zwischen diesem Versäumnis und dem entstandenen Schaden.

Im vorliegenden Fall oblag es also den Mietern, die Beweisvermutung zu widerlegen, dass der Wasserschaden durch ihr Verschulden verursacht wurde.

Das Urteil des Berufungsgerichts wurde daher vom Obersten Gerichtshof aufgehoben.

Beweiswürdigung

Der von den Mietern zu erbringende Gegenbeweis ist nicht an eine bestimmte Regel gebunden. Ob im konkreten Fall dieser Beweis als erbracht gilt, auch wenn die Schadensursache nicht feststeht, liegt im Ermessen des Gerichts. Die Mieter tragen nicht das Beweisrisiko und müssen auch nicht das Gegenteil der Vermutung beweisen, dass kein Mangel ihrerseits den Schaden verursacht hat. Es reicht aus, wenn sie die Vermutung widerlegen. Gelingt dies den Mietern, bleibt es dem Vermieter überlassen, nach der Hauptregel des § 150 Rv zu beweisen, dass der Schaden durch einen Mangel des Mieters verursacht wurde.

Bei der Bewertung der Beweise hat das Gericht einen Ermessensspielraum. Bei der Beweiswürdigung sind alle Umstände des Falles zu berücksichtigen. Dazu gehören die Art des Schadens und die Art des möglicherweise zugrunde liegenden Mangels des Mieters sowie die Frage, inwieweit der Schaden und seine mögliche Ursache verdeckter oder nicht verdeckter Natur waren. Abschnitt 7:218 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs bezieht sich auf die "Beschädigung des Mietobjekts" und damit auf die Beeinträchtigung dieses Objekts während des Mietzeitraums. Dies schließt nicht aus, dass die Tatsachen, die zu dieser Beeinträchtigung geführt haben, bereits vor Beginn des Mietzeitraums vorhanden waren. Je wahrscheinlicher Letzteres ist, desto mehr spricht dafür, dass die Beweisvermutung des Abschnitts 7:218(2) des Bürgerlichen Gesetzbuchs verneint wird.

Haben Sie Fragen oder benötigen Sie Beratung zu Schäden am Mietobjekt oder an Ihrem Mietvertrag? Dann nehmen Sie bitte unverbindlich Kontakt mit einem unserer Anwälte auf. Wir helfen Ihnen gerne weiter!

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