Bei der so genannten "Zwischenmiete" wird ein Haus vorübergehend vermietet, weil der Vermieter z. B. zum Studium oder zur Arbeit im Ausland ist und nach Ablauf des Vertrages wieder selbst dort wohnen möchte. Diese Form der befristeten Anmietung wird auch als Mietvertrag mit "diplomatischer Klausel" bezeichnet. Das Amtsgericht Nord-Holland hat sich kürzlich mit der Frage befasst, ob der Mieter einen solchen Vertrag vorzeitig kündigen kann.
In dem vor dem Amtsgericht Nord-Holland verhandelten Fall musste der Vermieter für seine Arbeit vorübergehend ins Ausland gehen und suchte für diesen Zeitraum einen Mieter für sein Haus. Es wurde ein Mietvertrag mit der Überschrift "Mietvertrag auf Zeit (Zwischenmiete)" abgeschlossen. Der Vertrag sah ferner vor, dass der Vermieter die Immobilie nach zwei Jahren wieder selbst bewohnen wollte, wie in Abschnitt 7:274 (1) unter b in Verbindung mit Abschnitt 7:274 (2) des Bürgerlichen Gesetzbuches (Zwischenmietvertrag) erwähnt; dass von einem befristeten Mietvertrag von höchstens zwei Jahren, wie in Abschnitt 7:271 (1) erwähnt, keine Rede sein konnte und dass die Parteien den Mietvertrag nicht vor dem 13. August 2021 kündigen konnten.
Dennoch kündigte der Mieter den Mietvertrag zum 1. Januar 2021. Der Vermieter war damit nicht einverstanden und verlangte unter anderem die Feststellung, dass der Mietvertrag am 13. August 2021 enden würde, sowie die Zahlung der Miete bis zu diesem Zeitpunkt.
Der Richter kam zu folgendem Urteil:
"Im vorliegenden Fall kommt es auf die Beurteilung der Frage an, ob der Zwischenmietvertrag ausschließlich als Mietvertrag gemäß § 7:274 (1) unter b in Verbindung mit § 7:274 (2) des Bürgerlichen Gesetzbuches oder auch als ein Mietvertrag zu qualifizieren ist, der nicht länger als zwei Jahre dauert und vom Mieter gemäß § 7:271 (1) vorzeitig gekündigt werden kann. Das Amtsgericht vertrat die Auffassung, dass es sich ausschließlich um einen Zwischenmietvertrag handelt, der vom Mieter nicht vorzeitig gekündigt werden kann. Das Amtsgericht begründete diese Auffassung wie folgt.
Aus dem Wortlaut des Mietvertrags geht eindeutig hervor, dass die Parteien beabsichtigten, einen Zwischenmietvertrag im Sinne von Abschnitt 7:274 (1) unter b in Verbindung mit Abschnitt 7:274 (2) abzuschließen. Dies steht auch im Einklang mit dem Umstand, dass [Kläger zu 1] et al. sich für einen Zeitraum von etwa zwei Jahren im Ausland aufhalten und danach in das Haus zurückkehren wollten. In einem solchen Zwischenmietverhältnis können sowohl der Vermieter als auch der Mieter das Mietverhältnis nur zum Ende der vereinbarten Laufzeit (und nicht vorher) kündigen. Auch ein Mietvertrag mit einer Laufzeit von bis zu zwei Jahren, auf den Artikel 7:271 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs Anwendung findet, kann vom Vermieter nicht vorzeitig gekündigt werden. Der Mieter hat jedoch das Recht, den Mietvertrag vorzeitig zu kündigen, und muss nicht die vereinbarte Laufzeit abwarten. Hiervon kann nicht durch Vereinbarung abgewichen werden.
Die Frage ist nun, ob in diesem Fall ein Zusammentreffen zwischen einem Mietvertrag auf der Grundlage einer diplomatischen Klausel (gemäß Abschnitt 7:274 Absatz 1 unter b in Verbindung mit Absatz 2) und einem Vertrag für zwei Jahre oder kürzer (gemäß Abschnitt 7:271 Absatz) vorliegt. Das Verhältnis der beiden gesetzlichen Regelungen wurde bei der Schaffung des Mietrechtsüberleitungsgesetzes 2015, mit dem § 7:271 (1) eingeführt wurde, nicht diskutiert, aber es ist klar, dass der Zweck der beiden Regelungen unterschiedlich ist (vgl. Parlamentsdrucksache II 2015/16, 34373, 3, S. 12 und 17-18 und Nr. 216). Daraus folgt, dass es nicht beabsichtigt war, die Anwendbarkeit von § 7:274 (1) unter b in Verbindung mit § 7:274 (2) des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs auf befristete Mietverträge von bis zu zwei bzw. bis zu fünf Jahren auszuschließen. Denn jede andere Auslegung würde zu inakzeptablen Situationen führen, z. B. dass die Mieter bei einem Mietverhältnis von bis zu zwei Jahren kündigen dürfen, bei einem Mietverhältnis von zwei Jahren oder länger jedoch nicht.
In Anbetracht der obigen Ausführungen ist davon auszugehen, dass Parteien, die einen Mietvertrag mit einer Diplomatenklausel für einen Zeitraum von höchstens zwei Jahren abschließen wollen, die Anwendbarkeit von Artikel 7:271 (1) ausschließen können. Aus dem Wortlaut des Mietvertrags ergibt sich, dass sich die Parteien ausdrücklich für einen Mietvertrag gemäß Abschnitt 7:274 Absatz 1 unter b in Verbindung mit Absatz 2 des entschieden und auch die Anwendbarkeit von Abschnitt 7:271 Absatz 1 ausdrücklich ausgeschlossen haben. Außerdem haben sie die Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung ausdrücklich ausgeschlossen. Dies bedeutet also, dass [Beklagte zu 1] c.s. den Mietvertrag in diesem Fall nicht kündigen konnte und kann und dass der Mietvertrag erst am 13. August 2021 endet
Der Mieter zog hier also den Kürzeren und musste die Miete bis zum vereinbarten Termin weiterzahlen.
Haben Sie Fragen, benötigen Sie Ratschläge zur vorübergehenden Vermietung oder brauchen Sie Hilfe bei der Erstellung eines Mietvertrags? Wenden Sie sich bitte an einen unserer Anwälte. Wir helfen Ihnen gerne weiter!