Der Senat hat diese Woche den Gesetzentwurf "Befristungsgesetz" verabschiedet. Mit diesem Gesetz werden die Möglichkeiten der befristeten Vermietung von Wohnraum erheblich eingeschränkt. Der Abschluss von befristeten Mietverträgen, die automatisch enden, ist grundsätzlich nicht mehr möglich. Für eine begrenzte Anzahl von Fällen wurde eine Ausnahme gemacht.

 Aktuelle Situation

Im Jahr 2016 ist das Mietrechtsüberleitungsgesetz in Kraft getreten. Eine der Änderungen war die Einführung von Zeitmietverträgen mit einer Laufzeit von bis zu zwei Jahren für selbständigen Wohnraum und bis zu fünf Jahren für nicht selbständigen Wohnraum. Der Mieter hat in diesem Zusammenhang keinen Anspruch auf Mietschutz. Diese Verträge enden von Rechts wegen, wenn der Vermieter dem Mieter innerhalb der vorgeschriebenen Frist mitteilt, dass das Mietverhältnis endet. Eine Kündigung oder ein Gerichtsverfahren ist nicht erforderlich. Mit dem neuen Gesetz wird diese Möglichkeit abgeschafft.
Die Idee war, dass mehr Mietobjekte für Menschen, die dringend eine Wohnung suchen, zur Verfügung stehen würden. Eine Auswertung ergab jedoch, dass kaum zusätzlicher Platz auf dem Mietmarkt geschaffen wurde. Die neue Regelung wurde von Vermietern dazu genutzt, bei jedem Mieterwechsel die Miete erheblich zu erhöhen, so dass Mieten im freien Sektor vor allem in Großstädten unerschwinglich wurden. Mit dem neuen Gesetz wird diese Möglichkeit beseitigt.

Neue Situation

Nach dem neuen Gesetz können befristete Mietverträge grundsätzlich nur in gegenseitigem Einvernehmen, durch Auflösung oder durch Kündigung aus einschränkenden Gründen (z. B. schlechtes Mietverhältnis) beendet werden. Ein gekündigter Mietvertrag endet erst, wenn das Gericht dies unwiderruflich beschlossen hat, es sei denn, der Mieter stimmt der Kündigung zu. Der einzige Unterschied besteht darin, dass ein befristeter Mietvertrag zusätzlich nicht vor dem Enddatum gekündigt werden kann.

Ausnahmen

Die befristete Vermietung von Wohnraum an bestimmte Zielgruppen ohne Mietschutz ist jedoch weiterhin möglich. Der Entwurf der Verordnung zur Bestimmung der Zielgruppen befindet sich derzeit noch in der Internet-Konsultation und kann noch geändert werden.

Es ist beabsichtigt, die Möglichkeit der vorübergehenden Vermietung beizubehalten:

• Für Vermietungen, die ihrer Natur nach kurzfristig sind, wie z.B. Ferienvermietungen;
• wenn der Vermieter oder der Vormieter die Wohnung nach Beendigung der befristeten Vermietung wieder bewohnen wird (Diplomatenklausel);
• Zur Vermeidung und Verringerung unnötigen Leerstands;
• bei Zielgruppenverträgen für junge Menschen, Studenten, Doktoranden, ältere Menschen, Behinderte und kinderreiche Familien;
• Bei der Vermietung an Mieter, die zu einer der Kategorien gehören, die in der Allgemeinen Maßnahme der Behörde (AMvB) festgelegt sind und für die eine vorübergehende Vermietung zulässig ist. Zum Beispiel (ausländische) Mieter, die vorübergehend in einer anderen Gemeinde arbeiten oder studieren; Mieter, die ihre Wohnung aufgrund von Abriss- oder Renovierungsarbeiten verlassen müssen und in eine vorübergehende Wohnung ziehen müssen; Mieter aus der Sozialfürsorge, die in einer sozialen Notsituation vorübergehend eine Wohnung benötigen, oder Mieter mit einem Mietvertrag der zweiten oder letzten Chance.
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Darüber hinaus wird ein neuer Kündigungsgrund für Partner, die zusammenleben, eingeführt. Wer sich noch nicht traut, zu verkaufen, kann die Wohnung vorübergehend vermieten. Wenn das Zusammenleben scheitert, kann der dringende Eigenbedarf geltend gemacht werden, und wenn das Zusammenleben erfolgreich ist, kann das Mietverhältnis gekündigt werden, um die Immobilie mietfrei zu verkaufen.

Auch wird der Kündigungsgrund "dringender Eigenbedarf" erweitert.
Der Mietvertrag kann vorsehen, dass das Mietverhältnis beendet wird, wenn die Wohnung nach einer bestimmten Zeit für einen Blutsverwandten oder einen Ehepartner ersten Grades benötigt wird. Auch dies muss im Voraus vereinbart werden, und die Kündigung muss vom Gericht angeordnet werden. Der Richter wird prüfen, ob das Interesse des Blutsverwandten das Interesse des Mieters überwiegt.

Inkrafttreten

Der Zeitpunkt des Inkrafttretens des Gesetzes ist noch nicht festgelegt. Es wird voraussichtlich am 1. Juli 2024 in Kraft treten. Wenn das Gesetz im Jahr 2024 in Kraft tritt, gilt es sofort für alle ab diesem Zeitpunkt abgeschlossenen Mietverträge.

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