Schlüsselgeld

Viele Mietverträge enthalten eine Klausel, nach der der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags einen einmaligen Betrag an den Vermieter zahlen muss, z. B. Mietkosten oder Verwaltungskosten. Wann ist die Erhebung solcher Kosten zulässig? Ein Amsterdamer Amtsgericht ersuchte den Obersten Gerichtshof um eine Vorabentscheidung zu dieser Frage.

Artikel 7:264 (1) des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches lautet wie folgt:

Jede im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrages getroffene Vereinbarung über Wohnraum, die nicht den Mietpreis betrifft, ist unwirksam, soweit zugunsten einer der Parteien ein unangemessener Vorteil vereinbart wird.

Die Frage ist, wie dieser Artikel zu interpretieren ist. Aus der Entstehungsgeschichte geht hervor, dass der Gesetzgeber den Mieter vor Machtmissbrauch durch den Vermieter schützen wollte, denn der Mieter befindet sich in einer ungleichen Position gegenüber dem Vermieter und wird aufgrund der Knappheit auf dem Markt geneigt sein, jedes Angebot des Vermieters anzunehmen.

Der Oberste Gerichtshof hat bereits 2012 im Urteil Ymere/Nellestein die Auffassung vertreten, dass von einem "unangemessenen Vorteil" auszugehen ist, wenn es keine oder nur eine unerhebliche Gegenleistung für den vereinbarten Vorteil gibt.

Der Grund dafür ist, dass der Mieter nicht oder nur unzureichend von der Gegenleistung des Vermieters profitiert hat, um eine zusätzliche Zahlung zu rechtfertigen. Es ist jedoch schwierig, die Grenze zwischen angemessener und unangemessener Vorteil zu ziehen.

In dem Fall, den das Amtsgericht zu entscheiden hatte, hatte eine Wohnungsbaugesellschaft dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags 200 € an Verwaltungskosten in Rechnung gestellt, davon 13,50 € für ein Namensschild. Der Mieter forderte die Verwaltungskosten (mit Ausnahme des Namensschilds) zurück und vertrat den Standpunkt, dass die Bestimmung im Mietvertrag, wonach die Verwaltungskosten gemäß Artikel 7:264 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs dem Vermieter zustehen, nichtig sei, da ein "unangemessener Vorteil" für den Vermieter vereinbart worden sei.

Nach Ansicht des Vermieters handelte es sich nicht um einen "unangemessenen Vorteil", da sich die Kosten auf tatsächlich durchgeführte Arbeiten und tatsächlich entstandene Kosten bezogen, einschließlich der Kosten im Zusammenhang mit der Kündigung des Mietverhältnisses durch den alten Mieter, der Planung der Instandhaltung der Immobilie und der Suche nach einem neuen Mieter. Ein "unangemessener Vorteil" liege nur dann vor, wenn der Vermieter eine schwächere Position des Mieters missbrauche, indem er einen Vorteil als Gegenleistung fordere, den dieser gar nicht oder nur in geringem Umfang erbringe, so der Vermieter.

Das Amtsgericht hat dem Obersten Gerichtshof Fragen zur Auslegung des oben genannten Urteils des Obersten Gerichtshofs aus dem Jahr 2012 vorgelegt.

Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs impliziert der Ausgangspunkt von Ymere/Nellestein, dass ein "unangemessener Vorteil" vorliegt, wenn es keine oder nur eine geringfügige Gegenleistung für die vereinbarte Leistung gibt, es sei denn, besondere Umstände schreiben etwas anderes vor. Darüber hinaus muss den Kosten, die dem Mieter in Rechnung gestellt werden, eine Leistung des Vermieters gegenüberstehen, die dem Mieter zugute kommt. Dieser Vorteil muss rechtfertigen, dass der Mieter dem Vermieter den Vorteil gewährt.

Dient die Leistung des Vermieters ausschließlich oder überwiegend seinen eigenen Interessen, liegt ein solcher Vorteil nicht vor. Ein solcher Vorteil liegt auch nicht vor, wenn der Vermieter eine Leistung erbringt, zu der er nach dem Mietvertrag oder nach dem Gesetz auch ohne die Klausel verpflichtet ist oder die sonst zur normalen Hausverwaltung gehört. Schließlich zahlt der Mieter dann für etwas, was er auch ohne die Klausel bekommen würde.

Darüber hinaus betont der Oberste Gerichtshof, dass in zwei Schritten geprüft werden muss, ob der vom Vermieter festgelegte Vorteil angemessen ist oder nicht:

  1. Erstens muss die Art der Gegenleistung des Vermieters für diese Leistung beurteilt werden: Wenn der Mieter keinen Nutzen daraus zieht, der die vereinbarte Leistung rechtfertigen könnte, dann ist die Leistung nicht angemessen.
  2. Wenn die Art der Gegenleistung die Erhebung von Mietkosten nicht grundsätzlich ausschließt, muss geprüft werden, ob die Kosten der Höhe nach angemessen sind.

.
Nach Ansicht des Obersten Gerichtshofs muss diese Kosten-Nutzen-Analyse grundsätzlich für jede einzelne vom Vermieter erbrachte Gegenleistung vorgenommen werden. Auf diese Weise ist klar, wie viel der Mieter genau für die Gegenleistung bezahlt. Anders verhält es sich, wenn der vom Mieter gezahlte Gesamtbetrag im Hinblick auf alle vom Vermieter erbrachten Gegenleistungen angemessen ist.

Diese Grundsätze gelten gleichermaßen für freiwirtschaftliche und soziale Mietverträge.

Die vorstehenden Ausführungen werden nicht viel Sicherheit bringen. Der Oberste Gerichtshof hat den Rahmen geklärt, aber die Anwendung von Abschnitt 7:264 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs wird weiterhin in Einzelfällen diskutiert werden. Es ist zu erwarten, dass das Amtsgericht in diesem Fall entscheiden wird, dass der Betrag von 13,50 € angemessen ist, da es sich um eine konkrete Gegenleistung der Wohnungsbaugesellschaft handelt, nämlich um das Namensschild. Die Verwaltungskosten bringen dem Mieter keinen Vorteil und werden höchstwahrscheinlich als unangemessen angesehen. Insofern ist die Bestimmung im Mietvertrag nichtig.

Möchten Sie mehr wissen oder haben Sie Fragen zu Ihrer Position als Mieter oder Vermieter? Bitte nehmen Sie unverbindlich Kontakt mit einem unserer Anwälte auf. Wir unterstützen Sie gerne und halten Sie über weitere Entwicklungen auf dem Laufenden.

SPEE advocaten & mediation Maastricht