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21 Mai 2021 Vorfragen an den Obersten Gerichtshof zur Mietminderung während der Corona-Krise

Aus der jüngsten Rechtsprechung zum Thema Miete und Corona ergibt sich, dass ein Mieter grundsätzlich zu einer Mietminderung berechtigt ist, weil entweder ein Mangel vorliegt oder unvorhergesehene Umstände vorliegen, sofern der Mieter nachweisen kann, dass er von den Folgen der Corona-Krise, einschließlich der staatlich verordneten Schließung, betroffen ist und der Mieter nachweisen kann, dass er dadurch Umsatzeinbußen erlitten hat. Andere Umstände, wie z. B. die Erleichterungen, die der Mieter von der Regierung erhalten hat, werden ebenfalls berücksichtigt. Es besteht jedoch noch keine vollständige Klarheit. Das Gericht in Limburg hat daher kürzlich Vorfragen an den Obersten Gerichtshof gestellt.

Es ging um einen Streit zwischen der Brauerei Heineken als Mieter und einem Vermieter in Limburg. Heineken mietet etwa 600 Räumlichkeiten, die es wiederum an Gastronomiebetriebe untervermietet. Infolge der von der Regierung erzwungenen Schließung beschloss Heineken auf Drängen von Koninklijke Horeca Nederland, seinen Gastronomiekunden auf halbem Wege entgegenzukommen, indem es auf zwei Monatsmieten verzichtete. Heineken schickte daraufhin ein Schreiben an seine Vermieter und bat sie, dem Vorschlag zuzustimmen, eine der beiden Monatsmieten an sie (die Vermieter) weiterzugeben. Heineken beantragte daher eine Mietminderung um einen Monat.

Der Vermieter der fraglichen Räumlichkeiten lehnte den Vorschlag von Heineken ab. Heineken bestand auf seinem Vorschlag und setzte ihn durch Einbehaltung der Monatsmiete um. Der Vermieter akzeptierte dies nicht und leitete rechtliche Schritte ein.

In dem Verfahren machte Heineken u. a. geltend, dass es aufgrund der Vorschriften über Mängel (Abschnitt 7:204 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs) während eines bestimmten Zeitraums zu einer 50%igen Mietminderung berechtigt sei. Aufgrund dieses Mangels sollte das Gericht die Miete gemäß Abschnitt 7:207 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs mindern.

Das Amtsgericht Limburg stellte sich die Frage, ob die Zwangsschließung als Mangel der Mietsache zu qualifizieren sei und zu einer Minderung des Mietzinses in Verbindung mit einer Mietminderung führen müsse.

Nach Ansicht des Amtsgerichts kann die Gesetzgebungsgeschichte unterschiedlich interpretiert werden, um die Frage zu beantworten, ob die Corona-Krise als Mangel zu qualifizieren ist. Aus der Gesetzgebungsgeschichte geht hervor, dass sich ein Mangel nicht nur auf den materiellen Zustand der Immobilie bezieht, sondern dass es sich um jeden Umstand handelt, der sich auf die Immobilie bezieht und die Nutzung der Immobilie einschränkt. Obligatorische staatliche Maßnahmen würden dann einen solchen Umstand darstellen. Es könnte auch argumentiert werden, dass sich die Maßnahmen der Corona-Regierung auf die Ausübung des Gaststättengewerbes beziehen und nicht auf die Immobilie selbst.

Darüber hinaus stellte das Amtsgericht fest, dass in den Fällen, in denen das Gericht entschieden hat, dass die Korona-Maßnahmen einen Mangel im Sinne von Abschnitt 7:204 (2) des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs darstellen, eine Mietminderung in der Regel nicht gemäß Abschnitt 7:207 vereinbart wird, sondern aufgrund unvorhergesehener Umstände oder nach Maßgabe von Angemessenheit und Billigkeit. Dies hat in der Regel damit zu tun, dass sich der Vermieter auf eine Bestimmung im Mietvertrag oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen beruft, die eine Minderung der Miete aufgrund der Mängelvorschriften ausschließt.

Obwohl die Gesellschaft ein gewisses Bedürfnis verspürt, den enormen Schaden, der den Ladenbesitzern durch die Corona-Maßnahmen entstanden ist, in gewisser Weise auf Mieter und Vermieter umzulegen, ist nicht klar, ob und wie dies rechtlich gestaltet werden kann und darf. Darüber hinaus gibt es derzeit landesweit viele Gerichtsverfahren zu diesem Thema, und es ist zu erwarten, dass viele weitere folgen werden.

Das Amtsgericht hielt es daher für angebracht, dem Obersten Gerichtshof folgende Vorfragen (Rechtsfragen, die ein Gericht einem höheren Gericht zur Auslegung einer Rechtsnorm stellt) zu stellen:

  1. Ist die staatlich verordnete Schließung des Gaststättengewerbes als Folge der Corona-Krise als Mangel im Sinne von § 7:204 (2) des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuches anzusehen?
  2. Wenn ja, nach welchen Kriterien ist das Ausmaß der Mietminderung zu beurteilen?
  3. (Oder) stellt die Einschränkung des Gebrauchs der Mietsache einen unvorhergesehenen Umstand dar, der zu einer Minderung des Mietzinses führen kann?
  4. Wenn ja, welche Umstände des Falles werden bei der Ermittlung oder Aufteilung des Schadens berücksichtigt?

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Wir werden abwarten müssen, wie der Oberste Gerichtshof diese Fragen beantworten wird.

Möchten Sie mehr wissen oder haben Sie Fragen zu Ihrer Position als Mieter oder Vermieter? Bitte nehmen Sie unverbindlich Kontakt mit einem unserer Anwälte auf. Wir unterstützen Sie gerne und halten Sie über weitere Entwicklungen auf dem Laufenden.

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