Vermieter sehen sich regelmäßig mit Mietern konfrontiert, die eine Belästigung darstellen. Mieter haben nach dem Gesetz und der Rechtsprechung Anspruch auf umfangreichen Schutz.Was können Sie als Vermieter beispielsweise gegen asoziales Verhalten gegenüber anderen Mietern oder Lärmbelästigung unternehmen? Wann ist die Belästigung so schlimm, dass man sie als Vermieter nicht mehr dulden muss?
Verpflichtung des Mieters
Artikel 7:213 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs verpflichtet den Mieter, sich wie ein guter Mieter zu verhalten. Wenn ein Mieter eine Belästigung verursacht, kommt er seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nach. Die Nichteinhaltung dieser Pflichten kann letztlich die Auflösung des Mietvertrags rechtfertigen. Angesichts des starken Schutzes, auf den der Mieter Anspruch hat, handelt es sich nicht um eine unmittelbare Belästigung. Anders verhält es sich, wenn es sich um eine systematische Belästigung handelt.
Wenn der Vermieter mehrere Wohnungen in demselben Gebäude besitzt, kann ein Mieter, der sich von einem anderen Mieter seines Vermieters belästigt fühlt, den Vermieter auffordern, dagegen vorzugehen.
Verfahren
Das Landgericht Zentralniederlande entschied kürzlich in einem Fall von Belästigung, in dem eine Wohnungsbaugesellschaft zahlreiche Anzeigen von (unmittelbaren) Nachbarn der Mieter erhielt. Trotz der Bemühungen der Wohnungsbaugesellschaft, der Polizei, der Gemeinde und der Hilfsorganisationen nahm die von den Mietern verursachte Lärmbelästigung nicht ab. Die Wohnungsbaugesellschaft leitete schließlich eine Räumungsklage gegen die Mieter ein. Sie stellte fest, dass die Lärmbelästigung so gravierend war, dass die Mieter aus Rücksicht auf ihre Nachbarn nicht mehr in dem Haus wohnen konnten. Das Gericht musste daher entscheiden, ob die Belästigung schwerwiegend genug war, um die Mieter zu räumen.
Räumung im Eilverfahren
In einem Eilverfahren kann eine Räumung nur dann erfolgen, wenn die Mängel der Mieter so schwerwiegend sind, dass das Mietverhältnis mit großer Wahrscheinlichkeit in einem (noch einzuleitenden) Hauptsacheverfahren aufgelöst werden wird und es dem Vermieter in Erwartung dessen nicht zuzumuten ist, den Mietern die weitere Nutzung der Wohnung zu gestatten. Dabei sollte das Gericht von den Tatsachen ausgehen und diese nur begrenzt überprüfen, da sich ein Eilverfahren nicht für eine weitere Tatsachenermittlung und/oder weitere Beweise eignet.
Belästigungsakte
Dass eine Belästigung vorlag, ging aus der Belästigungsakte hervor, die der Vermieter zusammen mit der Vorladung verschickt hatte. Die Beschwerdeakte bestand aus 33 Beschwerdeberichten und einem USB-Stick mit Tonaufnahmen der von den Mietern verursachten Lärmbelästigung. Einige Fälle waren auch bei der Polizei angezeigt worden. Dabei handelte es sich immer um Meldungen über Lärmbelästigung: laute Musik am Tag und in der Nacht, lautes Reden oder Schreien, Streit, Drohungen, Fluchen und Hundegebell. In den späteren Berichten äußerten sich die Nachbarn auch besorgt über die Kinder, Haustiere, häusliche Gewalt, Umweltverschmutzung, mehrere auf der Straße geparkte Autos und Fahren ohne Führerschein und ohne dass die Kinder angeschnallt waren.
Aus der Beschwerdeakte ging außerdem hervor, dass die Vermieterin die Mieter mehrmals auf die Beschwerden der Nachbarn angesprochen hatte, die sich über die Belästigung beschwert hatten. Gemeinsam mit dem Polizeibeamten aus der Nachbarschaft hatte sie die Mieter besucht. Was besprochen worden war, hatte die Vermieterin in einem Schreiben an die Mieter bestätigt und darauf hingewiesen, dass die Mieter ihr Verhalten ändern müssten. Nach einer Meldung über bellende Hunde in der Nacht hatte es ein weiteres Gespräch gegeben, in dem es darum ging, wie die Belästigung abgestellt werden kann, und es wurden entsprechende Vereinbarungen getroffen. Die Mieter versprachen Besserung und sagten zu, dass von nun an keine Meldungen mehr eingehen würden. Trotz dieser Zusage folgten fast wöchentlich Meldungen über Belästigungen.
Den Mietern wurde eine letzte Chance gegeben, die Belästigung abzustellen. Sie bekamen zwei Monate Zeit, um Fortschritte zu erzielen. Nach einem Monat würde die Situation bewertet werden. Wenn keine Fortschritte erzielt wurden, wurden die Mieter aufgefordert, die Miete freiwillig zu kündigen. Wenn sie sich weigerten, die Miete zu kündigen, würde ein Gerichtsverfahren eingeleitet. Die Belästigung ging jedoch unvermindert weiter.
Urteil des Gerichts
Obwohl der Richter für den einstweiligen Rechtsschutz Verständnis für die schwierige Situation der Mieter zeigte, stellte er fest, dass sie sich nicht wie gute Mieter verhalten und zu häufig und zu stark belästigt hatten. Die Nachbarn fühlten sich seit langem unsicher und lebten nicht mehr angenehm in der Nachbarschaft. Sie litten unter Stress und hatten schlaflose Nächte aufgrund des Verhaltens der Mieter. In den Berichten über die Belästigung beschrieben die Nachbarn die Situation als bedrohlich und einschüchternd. Aus der Beschwerdeakte ging auch hervor, dass der Vermieter, die Polizei und die zuständigen Sozialdienste den Mietern mehrfach geraten hatten, sich Hilfe bei ihren Problemen zu suchen, ihr Verhalten zu ändern und die Belästigung einzustellen, was sie jedoch nicht getan hatten. Der Vermieter hatte den Mietern bereits ausreichend Gelegenheit gegeben und zusammen mit den Sozialdiensten mehrmals mit ihnen gesprochen, ohne dass sie dies taten. Die Mieter hatten nicht ausreichend dargelegt, dass der Vermieter ihnen eine weitere Chance geben sollte. Der Vorabentscheidungsrichter war auch nicht davon überzeugt, dass sich die derzeitige Situation kurzfristig verbessern würde. Die Nachbarn hätten ein Anrecht auf Ruhe und die Unruhe müsse daher beseitigt werden.
Das Interesse der Mieter, weiterhin in der Wohnung leben zu dürfen, überwiege in diesem Fall das Interesse des Vermieters, die Mieter räumen zu können, so der Richter für vorläufigen Rechtsschutz. Es liege ein (schwerwiegender) Mangel vor, auf dessen Grundlage der Richter in der Hauptsache wahrscheinlich die Auflösung des Mietverhältnisses und die Räumung der Wohnung zusprechen würde. Nach der vorläufigen Auffassung des Richters für den vorläufigen Rechtsschutz war es daher gerechtfertigt, dem Antrag auf Räumung der Wohnung stattzugeben. Die Mieter mussten daher die Wohnung räumen.
Schlussfolgerung
Wenn ein Mieter eine Belästigung verursacht, ist es für den Vermieter wichtig, angemessen zu reagieren und dafür zu sorgen, dass eine Akte angelegt wird, die unter anderem Berichte, Korrespondenz und Vereinbarungen mit dem Mieter enthält, um gegebenenfalls in einem Verfahren nachweisen zu können, dass es sich um eine systematische Belästigung handelt.
Haben Sie Fragen oder wünschen Sie eine Beratung zu Belästigungen oder anderen mietrechtlichen Themen? Dann nehmen Sie unverbindlich Kontakt mit einem unserer Anwälte auf. Wir helfen Ihnen gerne weiter!