Nach Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter genießt der Mieter von Geschäftsräumen manchmal Räumungsschutz. Dieser gesetzliche Räumungsschutz ist jedoch begrenzt. Wie sieht dieser Räumungsschutz aus?
Das Mietrecht kennt zwei Arten von Geschäftsräumen. Auf der einen Seite gibt es die Einzelhandelsfläche oder 290- Geschäftsräume. Dabei handelt es sich nicht nur um Einzelhandelsflächen, sondern um alle der Öffentlichkeit zugänglichen Räume, in denen Produkte oder Dienstleistungen angeboten werden. Dann gibt es noch eine Restkategorie mit der Bezeichnung 230a-Geschäftsräume oder sonstiger Geschäftsräume. Dazu gehören zum Beispiel Büro- oder Lagerräume.
Für beide Arten von Geschäftsräumen gelten unterschiedliche gesetzliche Regelungen. Bei der Vermietung von so genannten "sonstigen Geschäftsräumen" ist der einzige Schutz, den der Mieter nach einer rechtsgültigen Kündigung des Mietvertrags hat, der Räumungsschutz.
Räumungsschutz bedeutet, dass der Mieter am Tag der Beendigung des Mietverhältnisses die Geschäftsräume noch nicht räumen (und übergeben) muss. Die Verpflichtung zur Räumung der gemieteten Räume wird von Rechts wegen für einen Zeitraum von zwei Monaten ausgesetzt. Daher kann der Mieter auch nach der offiziellen Beendigung des Mietvertrags noch zwei Monate lang mit seinem gesamten Hab und Gut in der Mietsache bleiben.
Die gesetzliche Räumungsschutzfrist von zwei Monaten beginnt mit dem Zeitpunkt der Ankündigung der Räumung. Es ist daher wichtig, dass der Vermieter diese Kündigung nicht vergisst, da sonst die zweimonatige Frist nicht läuft. Als Vermieter ist es daher ratsam, bereits in der Kündigung des Mietvertrags darauf hinzuweisen, dass die Räumlichkeiten zum selben Termin geräumt werden müssen. Die Räumung kann nicht vor dem Zeitpunkt angekündigt werden, an dem der Mietvertrag endet.
Innerhalb der Zweimonatsfrist hat der Mieter die Möglichkeit, bei Gericht eine Verlängerung der Frist zu beantragen, innerhalb derer er das Mietobjekt zu räumen hat. Auf diese Weise kann er sicherstellen, dass er länger als zwei Monate in der gemieteten Wohnung bleiben kann. Tut der Mieter dies nicht, muss er die Räumlichkeiten nach zwei Monaten tatsächlich räumen.
Stellt der Mieter einen Antrag bei Gericht, bleibt der Räumungsschutz bestehen, bis das Gericht entschieden hat. Um den Räumungsschutz optimal ausnutzen zu können, wartet ein Mieter mit der Antragstellung oft bis zum Ende der gesetzlichen Räumungsschutzfrist von zwei Monaten
Ob das Gericht einem Antrag auf Fristverlängerung stattgibt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Das Gericht wird einem Verlängerungsantrag nur dann stattgeben, wenn die Interessen des Mieters durch die Räumung stärker beeinträchtigt werden als die Interessen des Vermieters im Falle einer weiteren Nutzung der Wohnung durch den Mieter. Das Gericht lehnt einen Verlängerungsantrag ab, wenn der Vermieter glaubhaft macht, dass der Mieter die Mietsache missbräuchlich nutzt, schwerwiegende Belästigungen verursacht oder sich in einem solchen Zahlungsverzug befindet, dass es dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, dem Mieter die weitere Nutzung der Mietsache zu gestatten.
Das Gericht kann die Frist, innerhalb derer die Räumung zu erfolgen hat, zunächst auf maximal ein Jahr nach Beendigung des Mietvertrags verlängern. In der Folge kann die Amtszeit zweimal um ein Jahr verlängert werden. Wird der Antrag abgelehnt, setzt das Gericht einen Termin fest, an dem der Mieter räumen muss.
Während der Dauer des Räumungsschutzes muss der Mieter eine Nutzungsgebühr an den Vermieter zahlen. Wenn sich Mieter und Vermieter nicht über die Höhe dieser Gebühr einigen, kann das Gericht den Betrag festlegen. Häufig wird die Entschädigung auf einen Betrag festgesetzt, der der zuletzt gezahlten Miete einschließlich einer eventuellen Indexierung der Miete entspricht. Wenn das örtliche Preisniveau viel höher ist als die aktuelle Miete, kann es sein, dass das Nutzungsentgelt auf einem höheren Niveau als die aktuelle Miete festgelegt wird.
Schließlich ist es wichtig, dass ein Mieter sich nicht auf den Räumungsschutz berufen kann, wenn er selbst gekündigt hat, der Kündigung ausdrücklich zugestimmt hat oder zur Räumung aufgefordert wurde, weil er seinen Pflichten als Mieter nicht nachgekommen ist. Ein Vermieter ist daher gut beraten, wenn er versucht, den Mieter dazu zu bringen, der Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich zuzustimmen.
Wenn Sie Fragen haben oder Hilfe bei der Beendigung eines Mietverhältnisses benötigen, wenden Sie sich bitte an einen unserer Anwälte. Wir sind Ihnen gerne behilflich.