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7 Okt 2022 Zwangsräumung wegen dreimonatiger Mietrückstände?

Die früher in der Rechtsprechung mehr oder weniger etablierte Regel, dass ein dreimonatiger Mietrückstand ausreicht, damit ein Gericht die Auflösung und die Räumung aussprechen kann, ist inzwischen überholt. Von den Vermietern wird erwartet, dass sie mehr Anstrengungen unternehmen, um Mietrückstände einzutreiben und die Mieter zur Zahlung der Miete aufzufordern.

Bei einem Mietrückstand von drei Monaten oder mehr leiten viele Vermieter ein Verfahren ein, in dem sie die Auflösung des Mietverhältnisses und die Räumung des Mietobjekts sowie die Zahlung der rückständigen Miete fordern.

Auflösung

Artikel 6:265 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs sieht vor, dass jede Nichterfüllung einer Verpflichtung (z. B. Nichtzahlung der Miete) die andere Partei berechtigt, den Vertrag ganz oder teilweise aufzulösen, es sei denn, die Nichterfüllung rechtfertigt eine solche Auflösung aufgrund ihrer besonderen Art oder ihrer geringen Bedeutung nicht.

Ein Mietrückstand von drei Monaten oder mehr bedeutet nicht automatisch, dass das Mietverhältnis vom Gericht aufgelöst wird und der Mieter das Mietobjekt räumen muss. Die Auflösung kann vermieden werden, wenn das Gericht der Auffassung ist, dass die Auflösung nicht zumutbar ist, d. h. wenn die Nichterfüllung (in diesem Fall die Nichtzahlung des Mietzinses) die Auflösung des Mietvertrags aufgrund ihrer geringen Bedeutung oder ihres besonderen Charakters nicht rechtfertigt.

Abwägung der Interessen

Bei der Beurteilung der Ansprüche des Vermieters sollte das Gericht alle Umstände des Falles berücksichtigen. Auch das Wohninteresse des Mieters muss bei der Bewertung berücksichtigt werden. Das Gericht muss die Interessen des Vermieters an der Auflösung des Mietvertrags und der Räumung des Mietobjekts und die Interessen des Mieters an der Weiterbewohnung des Objekts abwägen.

Ein Umstand, der dazu führen kann, dass der Mietvertrag trotz eines Mietrückstands von beispielsweise 3 Monaten nicht aufgelöst wird, ist die Möglichkeit, diesen Rückstand kurzfristig aufzuholen. Das Gericht kann dem Mieter eine letzte Chance zur Zahlung geben, eine sogenannte "terme de grȃce". Kommt der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist nicht nach, wird der Mietvertrag dennoch endgültig aufgehoben.

Kommunales Entschuldungsdekret

Ein weiterer Umstand, der eine Auflösung und Räumung verhindern könnte, ist das am 1. Januar 2021 in Kraft getretene Kommunale Entschuldungsdekret. Es handelt sich um einen Erlass auf der Grundlage des Gesetzes über die Entschuldung der Gemeinden. Mit diesem Gesetz werden die Anbieter von Schuldenerleichterungen verpflichtet, selbst die Initiative zu ergreifen und sich an verschuldete Bürger zu wenden. Sie sind jedoch auf Meldungen angewiesen, um auf diese Schulden aufmerksam zu werden. Das Dekret sieht eine Meldepflicht für Vermieter von Wohnraum vor. Ziel dieser Meldepflicht ist es, Schuldenprobleme frühzeitig zu erkennen und verschuldeten Menschen schnell zu helfen. Laut der Erläuterung des Dekrets werden dadurch auch Zwangsräumungen verhindert.

Berichtspflicht

Nach dem Erlass muss ein Vermieter, der mit der Zahlung der Miete im Rückstand ist, die Kontaktdaten des Mieters und die Höhe der Rückstände an die Schuldnerberatungsstelle weitergeben, wenn er dies wünscht:

  1. sich um einen persönlichen Kontakt mit dem Mieter bemüht hat, um ihn auf Möglichkeiten zur Vermeidung und Beendigung von Zahlungsrückständen aufmerksam zu machen;
  2. den Mieter auf die Möglichkeiten der Schuldenhilfe hingewiesen hat;
  3. dem Mieter mindestens einmal eine schriftliche Mahnung über die Zahlungsrückstände geschickt hat; und
  4. in dieser schriftlichen Mahnung angeboten wurde, die Kontaktdaten des Mieters mit dessen schriftlicher Zustimmung an die Hochschule weiterzugeben, und der Mieter nicht ablehnend reagiert hat.

 

Abkühlungsperiode

Der Vermieter sollte beachten, dass die Gemeinde eine Abkühlungsperiode nach dem Gesetz über die Umschuldung von Kommunalschulden beantragen kann. Diese Abkühlungsperiode hat zur Folge, dass der Vermieter die Mietrückstände während der Abkühlungsperiode nicht gerichtlich geltend machen kann. Eine Abkühlungsperiode kann für einen Zeitraum von maximal sechs Monaten verhängt werden.

Strafe?

Es gibt keine Strafe für die Nichtmeldung. Der Vermieter behält das Recht, bei Gericht die Auflösung des Mietvertrags zu beantragen. Das Gericht wird jedoch bei der Prüfung, ob die Auflösung und die Räumung des Hauses gerechtfertigt sind, das Versäumnis der Meldung berücksichtigen.

Das Landgericht Roermond (ECLI:NL:RBLIM:2022:2597) hat kürzlich einen Vermieter wegen Nichteinhaltung des Erlasses gerügt. Die Räumungsklage des Vermieters wurde u. a. deshalb abgewiesen, weil der Vermieter keine Anzeige im Sinne des Dekrets bei der Gemeinde eingereicht hatte. Der Mieter hier war ein staatlich anerkanntes Opfer der so genannten "Leistungsaffäre" beim Finanzamt.

Schlussfolgerung

Vermieter tun daher gut daran, ein Informationsschreiben zu versenden, das den Anforderungen des Dekrets entspricht, und sich bei der Gemeinde zu melden, falls keine Antwort erfolgt. Die Nichtmeldung kann vom Gericht bei der Interessenabwägung berücksichtigt werden, was zur Ablehnung der Auflösungs- und Räumungsklage führen kann.

Haben Sie Fragen oder wünschen Sie eine Beratung in Bezug auf einen nicht zahlenden Mieter? Wenden Sie sich bitte an einen unserer Anwälte. Wir helfen Ihnen gerne weiter.

SPEE advocaten & mediation Maastricht

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