Vor einigen Wochen ging es vor dem Obersten Gerichtshof um die Frage, ob die Vertragsparteien eine Vereinbarung über die Auflösung des Vertrags treffen können, die von Art. 6:265(1) des Zivilgesetzbuchs, insbesondere von der darin enthaltenen Bestimmung über den Haftungsausschluss, abweicht.
Was stand hier auf dem Spiel?
Die Parteien hatten einen Mietvertrag über ein Hotel abgeschlossen.
In diesem Mietvertrag garantierte der Vermieter, dass der laufende Betrieb des Hotels, des Restaurants, des Schwimmbads, des Wellnessbereichs usw. allen Anforderungen der öffentlichen Gesundheit, des Brandschutzes, der sonstigen Sicherheit im weitesten Sinne und allen möglichen behördlichen Vorschriften im weitesten Sinne entsprach und dass die Hilfsmittel im weitesten Sinne für den Betrieb des Hotels und des damit verbundenen Gastgewerbes nach den üblichen Normen ordnungsgemäß funktionierten.
Sollte der Vermieter eine oder mehrere dieser Garantien nicht oder nicht vollständig erfüllen und/oder es zu einem Verstoß kommen, würde der Vermieter eine sofort fällige Vertragsstrafe in Höhe von 50.000,00 € pro Verstoß verwirken, und der Mieter hätte das Recht, den Vertrag mit sofortiger Wirkung zu kündigen, unbeschadet des Rechts des Mieters, zusätzlich Ersatz für alle infolge der Kündigung erlittenen Schäden (einschließlich Umsatzeinbußen und Kosten für Rechtsbeistand) zu verlangen.
Der Mieter stellte sich auf den Standpunkt, dass mehrere vom Vermieter im Mietvertrag gegebene Garantien verletzt worden seien, und machte den Vermieter u. a. wegen Verletzung der Garantien haftbar und forderte ihn zur Zahlung von (einem Vorschuss auf) Schadensersatz und Vertragsstrafen auf. Nach einem Schriftwechsel zwischen den Parteien löste der Mieter den Mietvertrag auf und erklärte, dass er den Betrieb des Hotels zum selben Zeitpunkt einstellen werde.
In dem anschließenden Verfahren beantragte der Mieter, den Vermieter zur Zahlung von Vertragsstrafen und Schadensersatz zu verurteilen. In der Widerklage beantragte der Vermieter u. a. festzustellen, dass die Kündigung des Mieters rechtsunwirksam sei, und den Mieter zu verurteilen, dem Vermieter den Schaden zu ersetzen, der ihm durch die Kündigung entstanden sei und noch entstehe.
Artikel 6:265 des Bürgerlichen Gesetzbuchs
Nach Artikel 6:265 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs gibt die Nichterfüllung einer Verpflichtung durch eine Partei der anderen Partei das Recht, den Vertrag ganz oder teilweise aufzulösen, es sei denn, die Nichterfüllung rechtfertigt aufgrund ihrer besonderen Art oder ihrer geringen Bedeutung nicht die Auflösung des Vertrags mit den entsprechenden Folgen.enzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Entscheidung des Amtsgerichts und des Berufungsgerichts
Nach Ansicht des Amtsgerichts hatte der Vermieter gegen zwei Garantien verstoßen, nämlich gegen die Garantien für den Brandschutz und das ordnungsgemäße Funktionieren der Hilfseinrichtungen. Sodann entschied das Amtsgericht, dass die Auflösung des Mietverhältnisses angesichts der Art und des Umfangs des Verstoßes, der Art des Mietverhältnisses und des Interesses des Vermieters an dessen Fortbestand nicht gerechtfertigt sei. Die vom Mieter geltend gemachte Auflösung hatte daher keine rechtliche Wirkung und der Vermieter war berechtigt, vom Mieter eine Entschädigung für den durch die Auflösung entstandenen Schaden zu verlangen.
Auch die Frage, ob die Auflösungserklärung wirksam war, verneinte das Berufungsgericht. Das Berufungsgericht führte zunächst aus, dass die Hauptregel und die Ausnahmeklausel in Abschnitt 6:265 (1) zusammen die materielle Rechtsnorm ausdrücken, dass, kurz gesagt, nur ein Mangel von ausreichendem Gewicht ein Recht auf (vollständige oder teilweise) Auflösung des Vertrags gibt. Diese Norm beruht auf Angemessenheit und Billigkeit. Bei der Beurteilung, ob ein Mangel von ausreichendem Gewicht ist, um die Auflösung zu rechtfertigen, müssen alle Umstände des Falles berücksichtigt werden, einschließlich der Art des Vertrags.
Urteil des Obersten Gerichtshofs
In der Kassationsbeschwerde wurde gerügt, dass das Berufungsgericht zu Unrecht die Tatsache außer Acht gelassen habe, dass § 6:265 (1) des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs Regelungsrecht sei und es den Parteien daher freistehe, davon abzuweichen. Mit den Garantieverpflichtungen und der Auflösungsklausel, die in den Mietvertrag aufgenommen wurden, wichen die Parteien von der Ausnahmebestimmung des Artikels 6:265 (1) des Bürgerlichen Gesetzbuchs ab. Nachdem das Berufungsgericht festgestellt hatte, dass der Vermieter gegen die Garantiebestimmungen verstoßen hatte, prüfte es daher zu Unrecht die Befugnis des Mieters, den Vertrag auf der Grundlage der Es sei denn-Bestimmung von Artikel 6:265 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs aufzulösen.
Diese Rüge hatte Erfolg. 6:265(1) des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist ergänzendes Recht. Daher, so der Oberste Gerichtshof, steht es den Parteien grundsätzlich frei, davon durch Vereinbarung abzuweichen. Im vorliegenden Fall hatten die Parteien vereinbart, dass der Mieter das Recht hat, den Vertrag mit sofortiger Wirkung zu kündigen, wenn der Vermieter eine oder mehrere der im Mietvertrag enthaltenen Zusicherungen nicht oder nicht vollständig einhält. Nach der unangefochtenen Kassationsentscheidung des Berufungsgerichts hat der Vermieter gegen die Gewährleistungspflichten verstoßen. Ob die Rücktrittserklärung des Mieters wirksam sei, sei daher danach zu prüfen, was die Parteien insoweit vereinbart hätten.
Das Urteil des Berufungsgerichts wurde daher vom Obersten Gerichtshof aufgehoben.
Die Parteien sollten sich daher über die Folgen einer Abweichung vom Gesetz im Klaren sein. Während bei einer geringfügigen Nichterfüllung die Auflösung nicht rechtswirksam sein kann, kann dies bei einer Abweichung von der Es sei denn-Klausel der Fall sein.
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